牛牛敲黑板：
建議投資者謹慎持有房地產策劃代理公司，同時也建議迴避傳統的在線房產營銷平臺。另外，短期視角來看，基於行業內頭部物管企業的估值較高，大多透支未來1-2年的業績，建議投資者謹慎追高，注意考慮賠率問題。
一、行業近況
本週恆生地產建築業指數收跌0.58%，小幅跑贏恆指（-0.83%），行業相對收益為0.25%。但按年初至今累計收益，恆生地產建築業大幅跑贏恆指，超額收益約為8%。
從富途大地產等權重指數的35只成分股（詳見附表1）來看，本週漲幅前三的個股分別是：中國建材（+7.82%）、ESR（+3.42%）、以及華潤水泥控股（+2.67%）。跌幅前三的個股分別是：貝殼（-7.80%）、碧桂園服務（-6.20%）以及永升生活服務（-5.55%）。
按細分板塊分析，本週大地產行業中的建築材料這個細分板塊表現不錯，而物管和開發板塊整體表現較差。
行業重要動態方面：五八同城旗下的房產信息及交易服務開放平臺——安居客於4月8日向港交所遞交了招股説明書，考慮到它是中國房地產經紀行業的重要玩家，藉此分析全行業競爭格局的演變狀況。
另外考慮到市場關注度較高的物管板塊中多數公司股價在本週（4.5~4.9）出現明顯回調，尤其是頭部物管企業，我們也將對此進行解讀以及提供後續投資建議。
二、本週觀點
房地產經紀行業傳統業務邊界被打破，新老玩家紛紛開展混業化經營，行業內競爭再度加劇，房地產策劃代理公司受負面衝擊最大。
房地產經紀行業的業務範疇包括三大板塊，分別是新房銷售業務、存量房銷售業務以及住房租賃業務。
傳統上，房地產經紀行業的競爭格局相對穩定，即：A.新房銷售業務的主要參與者為房地產策劃代理公司，如合富輝煌（0733.HK）、易居企業控股（2048.HK）、方圓房服集團（8376.HK）、世聯行（002285.SZ）、同策房產諮詢（未上市）等；B.存量房銷售以及租賃業務的主要參與者一般為線下經紀公司，如鏈家、中原地產、我愛我家（000560.SZ）、德佑地產、21世紀不動產等，在線房產營銷平臺，如安居客、Q房網（002377.SZ）、三六五淘房網（300295.SZ）、房天下（SFUN.US）、樂居（LEJU.US）等，以及獨立第三方經紀平臺，如房多多（DUO.US）。
但是近年來，行業競爭格局嚴重惡化，具體受以下因素影響：
互聯網巨頭作為攪局者親自下場，利用流量、技術和資金優勢介入新房與存量房經紀業務。其中，阿里巴巴收購易居企業控股8.32%的股份，聯合成立天貓好房，為了對標貝殼的經紀人協作網絡（ACN），還共建不動產交易協作機制（ETC），深度介入新房營銷市場。京東方面，不僅力推新房在線銷售業務，還利用「好房京選」品牌來佈局線下。截至2020年10月底，好房京選已在廣州、東莞、惠州、天津等地開設800多家門店，其中廣州就有500多家。根據京東官方，好房京選是其實現線上線下一體化佈局的線下門店。至於騰訊，則通過股權投資貝殼、58同城來間接介入房地產經紀業務。字節跳動則全資控股了房產交易平臺 「幸福裏」 。
傳統的線下經紀公司佈局線上平臺，並憑藉強勢渠道在新房銷售市場搶佔更大的市場份額。貝殼則是典型的代表，截至目前，已經成為國內最大的房產交易平臺，無論在新房還是存量房交易市場，貝殼平臺的總交易額和市場佔有率均遠超其他競爭對手。為了應對貝殼的崛起，其競爭對手也奮起反擊。比如：中原地產與房多多，效仿貝殼成立房地產經紀行業全維度開放服務平臺——【原萃·幾畝置業】；58同城旗下的安居客打造新房交易服務平臺——【58愛家】。
房地產開發商大力拓展新房銷售自有渠道，並進入存量房渠道業務。傳統上，房地產開發商會把新房營銷業務主要委託給第三方房地產策劃代理公司，如世聯行、易居企業控股等。但隨着商品房整體去化難度加劇以及第三方策劃代理公司所能提供的流量相對有限、營銷策劃以及樓盤代理業務也容易被取代，疊加新冠疫情的影響，導致近年來，新房營銷逐漸打破線下的限制、逐步轉向線上，房地產開發商也在大力拓展新房銷售自有渠道，或者把這塊業務交給關聯的物業管理公司，激進者如恆大集團甚至成立房車寶集團全面參與新房和存量房經紀行業競爭。
綜上可知，房地產經紀行業，尤其是新房銷售領域競爭愈發激烈，一方面受行業內公司混業經營影響，另一方面受攪局者，如互聯網巨頭、創業公司等新參與競爭影響。最直接的影響有兩點：其一，第三方房地產策劃代理公司的新房代銷業務逐漸被蠶食，上市公司業績前景不甚樂觀；其二，真正具備核心競爭力（房源、領先的協助機制、經紀人數量、線下門店數量、優秀且執行力強悍的管理層等）的公司如貝殼，藉助市場化競爭手段，將獲取更大的市場份額。
三、投資建議
考慮到房地產經紀行業競爭格局明顯惡化，第三方房地產策劃代理公司的基本盤業務逐漸被蠶食，我們對其未來業績前期較為悲觀，建議投資者謹慎持有房地產策劃代理公司。另外，隨着貝殼以及其他互聯網巨頭的強勢介入，傳統的在線房產營銷平臺也將逐漸喪失「流量優勢」，並大概率導致其在線營銷業務面臨更低的營收天花板，建議投資者也保持迴避。
最後，在房地產經紀行業各類參與者中，我們最為看好貝殼，核心依據是其已經在房源端（涵蓋2.26億套的樓盤字典）、經紀人端（全行業第一）、線下門店端（全行業第一）、行業協助機制端（作為行業基礎設施、以及顯著提升行業效率的ACN機制）等建立了最為強大的競爭壁壘，互聯網公司，或者傳統的線下房地產經紀公司均無法撼動貝殼的行業地位，我們看好貝殼在房地產經紀行業獲取更大的市場份額。至於阿里巴巴以及京東帶來的衝擊，需要持續追蹤。
至於港股物管板塊，我們認為由樂觀業績指引驅動下的這一輪行情即將結束。展望後市，雖然仍然堅定看好物管行業的未來發展，但短期視角來看，基於行業內頭部物管企業的估值較高，大多透支未來1-2年的業績，建議投資者謹慎追高，注意考慮賠率問題，詳細分析請查閲《富途研究 | 物管板塊近期走勢簡評與後續投資建議》。
四、風險提示
宏觀經濟增長放緩；行業調控政策趨嚴。
附錄
附表1：富途大地產等權重指數35只成分股
附表2：大地產板塊各細分板塊龍頭本週表現及估值情況
作者/jinqiaoyang, 編輯/isaac