投资要点：
战略性并购加速业务版图扩张，在管面积突破4 千万平方米：随着乐生活和宁波宏建在2020 年下半年并表后，奥园健康生活在管规模不但实现跨越式增长，而且也为公司在地域协同性与业态互补性等多方面带来正面影响。截止2020 年12 月底，公司物管服务分部总在管面积同比上升174.5%至约4,139 万平方米，年内新增在管面积约为2,631 万平方米，其中来自第三方的新增在管面积显著提升，占比达~81.5%。此外，公司2020 年也透过上述战略性并购加速业务版图扩张，并对部分重点地区业务布局取得明显突破，华中及华北地区和华东地区在管面积佔比分别由2019 年~6.9%和~10.9%提升至~47.3%和~14.6%，有利于公司扩大管理半径，为公司未来争取更多外拓业务奠定坚实的基础。
总收入同比增长超越56%，增值服务收入实现翻倍：奥园健康生活2020 年总收入由2019 年同期约9 亿元(人民币下同)增长~56.3%至约14.08 亿元。其中，物管服务分部和商业运营服务分部收入分别由2019年同期约6.46 亿元和2.54 亿元上升~66.3%和~31.0%至约10.74 亿元和3.33 亿元。值得一提，公司增值服务2020 年收入增长在疫情下显著提速，收入同比增长~120.8%至约1.48 亿元，增速较2020 年上半年(~88.6%)有所加快，显示并购贡献和该业务在社区多元化需求持续被挖掘而释放的巨大发展潜力。
毛利率有所下降，经营利润率和溢利率表现则保持平稳：奥园健康生活2020 年毛利率由2019 年~37.4%下降至~34.2%，主要原因系已收购的乐生活和宁波宏建旗下华北区域物业管理服务毛利率一般较公司综合物业管理服务毛利率为低。另一方面，公司同期经营利润率和溢利率表现则相对平稳，分别为~24.3%和~18.0%。
逐步落地并深化大健康产业服务：奥园健康生活2020 年继续落地多項大健康业务。年内，公司打造的「物业服务+养老服务」小区居家康养品牌「奥悦之家」已于多个在管小区正式试业；此外，公司在多个政府部门指导下设立的番禺区桥南街综合养老服务中心也已入驻奥园养生广场。随着公司将持续深耕大健康产业，大力发展智慧康养、综合门诊、健康住宅等重点业务，预期相关业务将会为公司未来业绩带来贡献。
并购贡献将驱动2021 年业绩维持高增长：展望2021 年，奥园健康生活除了继续接管母公司中国奥园陆续交付的已售项目之外，已收购的乐生活、宁波宏建和北京博安(2021 年1 月并表)业绩也将产生全年贡献，相关因素将驱动公司2021 年业绩维持高增长。
盈利预测与投资建议：基于对奥园健康生活最新业务表现等分析，修正公司于2021 至2023 财年之溢利分别约为3.81 亿元、4.75 亿元和5.72亿元，同比上升约50.8%、24.4%和20.5%。根据现金流折现估值模型之测算，我们调整公司之目标价至8.30 港元，对应2021 财年、2022 财年和2023 财年之预测市盈率分别约为13.3 倍、10.7 倍和8.9 倍。新的目标价较4 月9 日收市价5.03 港元存在~65.1%的上涨空间，维持公司“买入”评级。
投資要點：
戰略性併購加速業務版圖擴張，在管面積突破4 千萬平方米：隨着樂生活和寧波宏建在2020 年下半年並表後，奧園健康生活在管規模不但實現跨越式增長，而且也爲公司在地域協同性與業態互補性等多方面帶來正面影響。截止2020 年12 月底，公司物管服務分部總在管面積同比上升174.5%至約4,139 萬平方米，年內新增在管面積約爲2,631 萬平方米，其中來自第三方的新增在管面積顯著提升，佔比達~81.5%。此外，公司2020 年也透過上述戰略性併購加速業務版圖擴張，並對部分重點地區業務佈局取得明顯突破，華中及華北地區和華東地區在管面積佔比分別由2019 年~6.9%和~10.9%提升至~47.3%和~14.6%，有利於公司擴大管理半徑，爲公司未來爭取更多外拓業務奠定堅實的基礎。
總收入同比增長超越56%，增值服務收入實現翻倍：奧園健康生活2020 年總收入由2019 年同期約9 億元(人民幣下同)增長~56.3%至約14.08 億元。其中，物管服務分部和商業運營服務分部收入分別由2019年同期約6.46 億元和2.54 億元上升~66.3%和~31.0%至約10.74 億元和3.33 億元。值得一提，公司增值服務2020 年收入增長在疫情下顯著提速，收入同比增長~120.8%至約1.48 億元，增速較2020 年上半年(~88.6%)有所加快，顯示併購貢獻和該業務在社區多元化需求持續被挖掘而釋放的巨大發展潛力。
毛利率有所下降，經營利潤率和溢利率表現則保持平穩：奧園健康生活2020 年毛利率由2019 年~37.4%下降至~34.2%，主要原因系已收購的樂生活和寧波宏建旗下華北區域物業管理服務毛利率一般較公司綜合物業管理服務毛利率爲低。另一方面，公司同期經營利潤率和溢利率表現則相對平穩，分別爲~24.3%和~18.0%。
逐步落地並深化大健康產業服務：奧園健康生活2020 年繼續落地多項大健康業務。年內，公司打造的「物業服務+養老服務」小區居家康養品牌「奧悅之家」已於多個在管小區正式試業；此外，公司在多個政府部門指導下設立的番禺區橋南街綜合養老服務中心也已入駐奧園養生廣場。隨着公司將持續深耕大健康產業，大力發展智慧康養、綜合門診、健康住宅等重點業務，預期相關業務將會爲公司未來業績帶來貢獻。
併購貢獻將驅動2021 年業績維持高增長：展望2021 年，奧園健康生活除了繼續接管母公司中國奧園陸續交付的已售項目之外，已收購的樂生活、寧波宏建和北京博安(2021 年1 月並表)業績也將產生全年貢獻，相關因素將驅動公司2021 年業績維持高增長。
盈利預測與投資建議：基於對奧園健康生活最新業務表現等分析，修正公司於2021 至2023 財年之溢利分別約爲3.81 億元、4.75 億元和5.72億元，同比上升約50.8%、24.4%和20.5%。根據現金流折現估值模型之測算，我們調整公司之目標價至8.30 港元，對應2021 財年、2022 財年和2023 財年之預測市盈率分別約爲13.3 倍、10.7 倍和8.9 倍。新的目標價較4 月9 日收市價5.03 港元存在~65.1%的上漲空間，維持公司“買入”評級。
