收入利润增长稳健，归母核心净利润同增20.1%。截至2020 年12 月31 日，公司实现营业收入人民币710.8 亿元，较上年同期增长23.7%。其中物业销售部分收入为人民币548.6 亿元，同比增长34.1%。公司实现股东应占净利润人民币130.2 亿元，同比增长15.51%；股东应占核心净利润为人民币120.4亿元，同比增长20.1%，在百亿基础上依然保持较高增长。公司实现毛利率为30.0%，较上年同期下降1.5 个百分点；核心利润率为17.4%，较上年同期下降0.5 个百分点。

　　权益销售超额完成目标，业绩增长确定性高。2020 年，公司继续在粤港澳大湾区表现强劲。截止2020 年12 月31 日，公司实现权益合约销售额1206.9亿元，同比增长31.9%，超额完成年度销售目标；实现权益销售面积745.2万平，期内平均售价15637 元/平米，增速由负转正。报告期公司已超额完成本年度1100 亿元权益销售目标。

　　聚焦核心都市圈，城市更新孵化效率提速。截止2020 年12 月31 日，公司土地储备总面积约为7125.1 万平米，一二线城市土储面积占比93%。报告期，公司城市更新业务布局11 个城市，货值超过人民币7100 亿元，其中95%位于粤港澳大湾区核心城市。

　　资本结构稳健，股息优厚稳定。公司三道红线指标均处于绿档。截至2020年末，公司净负债率、扣除预收账款后的资产负债率及现金短债比分别为61.4%、69.8%以及1.84 倍，资产负债率较2019 年末降低9.3 个百分点；净负债比率为较2019 年末下降6.0 个百分点。派息方面，2020 年中期拟派息0.43 港元/股，2020 年末拟派息0.58 港元/股，全年股息总额占归母净利润的40%。公司近三年的分红派息率较为稳定，股息率较为可观。

　　投资建议：维持“优于大市”评级。我们预计公司2021、2022 年公司总营业收入分别在人民币873.78 亿元和1038.77 亿元。我们预计2021 和2022 年公司实现归母净利润人民币147.80 亿元和168.93 亿元，以上收入和净利润对应的2021、2022 年EPS 分别为人民币2.68 元、3.06 元。截止2021 年04 月08 日，公司收盘于12.70 港元（人民币10.73 元），对应2021、2022年PE 分别为4.01 倍、3.51 倍，对应2021 年PEG 值0.27。我们给予公司2021 年6-7XPE，合理价值区间在19.01-22.18 港元（人民币16.06-18.74元），维持“优于大市”评级。

　　风险提示：公司销售进展不及预期；城市更新项目推进不及预期。全文1 港元=0.8450 人民币。