核心观点：
中国奥园作为粤港澳四小龙之一，致力于做城市更新的标杆企业。2020 年，公司有10 个城市更新项目完成转化，其中有8 个转入土地储备，为公司带来382 亿元的可售货值。
我们认为城市更新项目利润空间普遍较高，未来随着城市更新项目的不断转化，预期或可提升公司的利润率水平。
1、2021 销售目标1500 亿元，华南可售货值占比42%2021 年，公司销售目标设定为1500 亿元，只要保持2020年的销售增速或者按可售货值实现70%的销售去化，便可实现此目标。奥园提前布局华东、中西部以及环渤海地区降低了销售增长过于集中的风险，并且2021 年可售资源仍集中这几个区域，叠加核心城市较为成熟的市场表现，预期公司销售金额有望实现稳定增长，最终保障公司结转收入实现稳定提升。
2、投资城市能级进一步上移，城市更新货值超过6700 亿截至2020 年底，公司拥有超过60 个尚处于不同发展阶段的城市更新项目，总规划建筑面积达到4285 万平米，预计能为公司额外提供可售货值达到6730 亿元，其中粤港澳大湾区占97%。我们认为重点布局城市更新不仅有利于为公司增厚土地储备，同时也可以通过一二级联动、一级开发及项目出售实现利润提升，最终带来的稳定的利润率增长。
3、销售回款率达85%，信用评级调升至BB
2020 年，奥园净负债率为82.7%，剔除预收账款后的资产负债率相比2019 年下降3.8 个百分点，销售回款率达到85%。整体来说，公司持续推进债务结构优化，降低偿债压力，积极做出风险管理。在融资方面，公司把握融资窗口期，提前铺排再融资，最终融资成本下降0.3 个百分点至7.2%。在评级方面，惠誉将奥园主体评级由BB-调整至BB，展望稳定。
核心觀點：
中國奧園作為粵港澳四小龍之一，致力於做城市更新的標杆企業。2020 年，公司有10 個城市更新項目完成轉化，其中有8 個轉入土地儲備，為公司帶來382 億元的可售貨值。
我們認為城市更新項目利潤空間普遍較高，未來隨着城市更新項目的不斷轉化，預期或可提升公司的利潤率水平。
1、2021 銷售目標1500 億元，華南可售貨值佔比42%2021 年，公司銷售目標設定為1500 億元，只要保持2020年的銷售增速或者按可售貨值實現70%的銷售去化，便可實現此目標。奧園提前佈局華東、中西部以及環渤海地區降低了銷售增長過於集中的風險，並且2021 年可售資源仍集中這幾個區域，疊加核心城市較為成熟的市場表現，預期公司銷售金額有望實現穩定增長，最終保障公司結轉收入實現穩定提升。
2、投資城市能級進一步上移，城市更新貨值超過6700 億截至2020 年底，公司擁有超過60 個尚處於不同發展階段的城市更新項目，總規劃建築面積達到4285 萬平米，預計能為公司額外提供可售貨值達到6730 億元，其中粵港澳大灣區佔97%。我們認為重點佈局城市更新不僅有利於為公司增厚土地儲備，同時也可以通過一二級聯動、一級開發及項目出售實現利潤提升，最終帶來的穩定的利潤率增長。
3、銷售回款率達85%，信用評級調升至BB
2020 年，奧園淨負債率為82.7%，剔除預收賬款後的資產負債率相比2019 年下降3.8 個百分點，銷售回款率達到85%。整體來説，公司持續推進債務結構優化，降低償債壓力，積極做出風險管理。在融資方面，公司把握融資窗口期，提前鋪排再融資，最終融資成本下降0.3 個百分點至7.2%。在評級方面，惠譽將奧園主體評級由BB-調整至BB，展望穩定。
