核心观点：
世茂集团在2019 年销售金额突破2000 亿以后，2020 年销售金额再上一个台阶，成功突破3000 亿。2020 年世茂集团也展现了强劲的盈利能力。其营业收入和净利润都呈增长趋势，并且毛利润率为29.3%，净利润率为14.4%，毛利润率与净利润率处于行业中上水平。此外，2020 年世茂集团通过抓回款，以及股票配售和分拆物业上市等方式补充了流动性，同时也增加了企业的所有者权益，这有助于优化企业的财务质量。截至2020 年末，世茂集团三道红线相关指标均已达标，绿档房企再添一员。
一、销售金额突破3000 亿元，土储充足有助于规模持续增长世茂集团在2019 年销售金额突破2000 亿以后，2020 年销售金额再上一个台阶，成功突破3000 亿。从2020 年世茂集团的经营表现看，2020 年世茂集团的销售金额与销售面积增速均高于行业均值，其中以15.5%的增速实现3003.1 亿元销售金额，以16.9%的增速实现1712.6 万平米销售面积。
在2020 年新冠疫情的不利冲击下，世茂集团销售业绩依然保持强劲的增长趋势，这与企业的土储布局和土储量不无关系。
首先，在长三角和粤港澳大湾区拥有充足的土地储备，2020 年这两大区域房地产市场恢复更快，韧性更强，有利于销售业绩大幅释放。长三角一直是世茂集团重点发展的区域，因此，在长三角如南京和杭州等城市拥有较多的土地储备。另外，在2019-2020 年初，世茂集团通过加大拿地力度，以及多元的拿地方式，在大湾区获得了大量土地。截至2019 年末，世茂集团在长三角和大湾区的土储货值分别为3300 亿元和3800 亿元。充足的土储货值以及深耕区域的房地产市场极具韧性，有助于世茂集团在疫情冲击下仍然实现销售业绩增长。
其次，世茂集团的土储布局广，有助于分散疫情所产生的不利影响。截至2020 年末，世茂集团布局了超过100 个城市。众所周知，新冠疫情爆发初期全国房地产市场冰封，对各个城市的房地产市场都产生了巨大冲击。虽然后续新冠疫情在全国范围内得到有效控制，但是部分区域，比如北京和石家庄疫情曾再次爆发。在这种情况下，全国化的土储布局则有助于弱化疫情所形成的冲击。
截至2020 年末，世茂集团在全国范围内拥有土储货值约13800 亿元，其中，热点区域如大湾区和长三角的货值分别为3950 亿元和3450 亿元，此外，在华北区和福建区拥有土地储备分别为2500 亿元和2400 亿元，充足的土地储备是企业未来持续增长的动力。
二、盈利能力处于行业前列，控制拿地成本和融资成本或为主因2020 年世茂集团也展现了强劲的盈利能力。在报告期，世茂集团营业收入增长21%至1353.5 亿元。分业务看，物业销售方面结转的面积由2019 年的702 万平米增长至2020 年831 万平米，结转的金额也相应的增长20%至1261.3 亿元； 2020 年世茂集团将物业管理分拆上市，其在管面积与合约面积大幅增长，也使得物业管理收入大幅增长； 2020 年新冠疫情对酒店行业产生了较大的负面影响，酒店行业收入普遍下滑，在这种大环境下，世茂集团酒店经营收入下降了6.5 亿元；在商业运营方面，由于2020 年世茂集团有多个商业项目开业，因此带动了商业运营收入上升。
除了营业收入大幅提升外，世茂集团的净利润也随之增加，并且毛利润率和净利润率继续保持在行业中上水平。
具体来看，2020 年世茂集团的毛利润率为29.3%，净利润率为14.4%。从已发布2020 年年报的房企中，容易发现部分房企由于2016-2018 年获取的高地价项目逐渐结转，又或者是受限价等因素影响，因此毛利润率和净利润率都有一定的下滑，在这种情况下，预计2020年行业的盈利能力也可能继续下探。但是从世茂2020 年的相关数据看，其毛利润率与2019年E50 的毛利润率29.93%基本持平，净利润率略高于E50 均值13.98%，这进一步体现了其强劲的盈利能力。
我们认为，世茂集团盈利表现优异，可能有以下原因：一是企业在投资端，注意控制拿地成本，使得土地获取成本与销售均价的差值较大，盈利空间充足。二是企业注重财务管控，这也使得企业的融资成本不断下降。房地产作为资产密集型行业，低成本获得资金有助于企业节省财务费用，增强企业的盈利能力。
三、继续优化财务指标，绿档房企再添一员
2020 年世茂集团通过多种举措进一步优化了财务质量。在2020 年下半年三道红线政策出台后，房企有息负债增速与企业的三大财务指标挂钩，房企财务杠杆使用空间受限，促使企业注重内源性回款以供发展和保障现金流安全。2020 年世茂集团实现了2252 亿的回款金额，有助于补充流动性。另外，世茂集团于2020 年1 月和4 月通过配售，以及10 月分拆世茂服务上市的形式补充了资金，同时增加了所有者权益。在系列举措下，截至2020 年末，世茂集团货币资金（含受限制资金）增长了15%，所有者权益增长了31%，促使净负债率下降至50.3%，剔除预收账款的资产负债率也降至红线范围以内。另外在充足的货币资金下，企业的现金及现金等价物高于短期有息负债，企业短期债务风险较小。
核心觀點：
世茂集團在2019 年銷售金額突破2000 億以後，2020 年銷售金額再上一個臺階，成功突破3000 億。2020 年世茂集團也展現了強勁的盈利能力。其營業收入和淨利潤都呈增長趨勢，並且毛利潤率爲29.3%，淨利潤率爲14.4%，毛利潤率與淨利潤率處於行業中上水平。此外，2020 年世茂集團通過抓回款，以及股票配售和分拆物業上市等方式補充了流動性，同時也增加了企業的所有者權益，這有助於優化企業的財務質量。截至2020 年末，世茂集團三道紅線相關指標均已達標，綠檔房企再添一員。
一、銷售金額突破3000 億元，土儲充足有助於規模持續增長世茂集團在2019 年銷售金額突破2000 億以後，2020 年銷售金額再上一個臺階，成功突破3000 億。從2020 年世茂集團的經營表現看，2020 年世茂集團的銷售金額與銷售面積增速均高於行業均值，其中以15.5%的增速實現3003.1 億元銷售金額，以16.9%的增速實現1712.6 萬平米銷售面積。
在2020 年新冠疫情的不利衝擊下，世茂集團銷售業績依然保持強勁的增長趨勢，這與企業的土儲佈局和土儲量不無關係。
首先，在長三角和粵港澳大灣區擁有充足的土地儲備，2020 年這兩大區域房地產市場恢復更快，韌性更強，有利於銷售業績大幅釋放。長三角一直是世茂集團重點發展的區域，因此，在長三角如南京和杭州等城市擁有較多的土地儲備。另外，在2019-2020 年初，世茂集團通過加大拿地力度，以及多元的拿地方式，在大灣區獲得了大量土地。截至2019 年末，世茂集團在長三角和大灣區的土儲貨值分別爲3300 億元和3800 億元。充足的土儲貨值以及深耕區域的房地產市場極具韌性，有助於世茂集團在疫情衝擊下仍然實現銷售業績增長。
其次，世茂集團的土儲佈局廣，有助於分散疫情所產生的不利影響。截至2020 年末，世茂集團佈局了超過100 個城市。衆所周知，新冠疫情爆發初期全國房地產市場冰封，對各個城市的房地產市場都產生了巨大沖擊。雖然後續新冠疫情在全國範圍內得到有效控制，但是部分區域，比如北京和石家莊疫情曾再次爆發。在這種情況下，全國化的土儲佈局則有助於弱化疫情所形成的衝擊。
截至2020 年末，世茂集團在全國範圍內擁有土儲貨值約13800 億元，其中，熱點區域如大灣區和長三角的貨值分別爲3950 億元和3450 億元，此外，在華北區和福建區擁有土地儲備分別爲2500 億元和2400 億元，充足的土地儲備是企業未來持續增長的動力。
二、盈利能力處於行業前列，控制拿地成本和融資成本或爲主因2020 年世茂集團也展現了強勁的盈利能力。在報告期，世茂集團營業收入增長21%至1353.5 億元。分業務看，物業銷售方面結轉的面積由2019 年的702 萬平米增長至2020 年831 萬平米，結轉的金額也相應的增長20%至1261.3 億元； 2020 年世茂集團將物業管理分拆上市，其在管面積與合約面積大幅增長，也使得物業管理收入大幅增長； 2020 年新冠疫情對酒店行業產生了較大的負面影響，酒店行業收入普遍下滑，在這種大環境下，世茂集團酒店經營收入下降了6.5 億元；在商業運營方面，由於2020 年世茂集團有多個商業項目開業，因此帶動了商業運營收入上升。
除了營業收入大幅提升外，世茂集團的淨利潤也隨之增加，並且毛利潤率和淨利潤率繼續保持在行業中上水平。
具體來看，2020 年世茂集團的毛利潤率爲29.3%，淨利潤率爲14.4%。從已發佈2020 年年報的房企中，容易發現部分房企由於2016-2018 年獲取的高地價項目逐漸結轉，又或者是受限價等因素影響，因此毛利潤率和淨利潤率都有一定的下滑，在這種情況下，預計2020年行業的盈利能力也可能繼續下探。但是從世茂2020 年的相關數據看，其毛利潤率與2019年E50 的毛利潤率29.93%基本持平，淨利潤率略高於E50 均值13.98%，這進一步體現了其強勁的盈利能力。
我們認爲，世茂集團盈利表現優異，可能有以下原因：一是企業在投資端，注意控制拿地成本，使得土地獲取成本與銷售均價的差值較大，盈利空間充足。二是企業注重財務管控，這也使得企業的融資成本不斷下降。房地產作爲資產密集型行業，低成本獲得資金有助於企業節省財務費用，增強企業的盈利能力。
三、繼續優化財務指標，綠檔房企再添一員
2020 年世茂集團通過多種舉措進一步優化了財務質量。在2020 年下半年三道紅線政策出臺後，房企有息負債增速與企業的三大財務指標掛鉤，房企財務槓桿使用空間受限，促使企業注重內源性回款以供發展和保障現金流安全。2020 年世茂集團實現了2252 億的回款金額，有助於補充流動性。另外，世茂集團於2020 年1 月和4 月通過配售，以及10 月分拆世茂服務上市的形式補充了資金，同時增加了所有者權益。在系列舉措下，截至2020 年末，世茂集團貨幣資金（含受限制資金）增長了15%，所有者權益增長了31%，促使淨負債率下降至50.3%，剔除預收賬款的資產負債率也降至紅線範圍以內。另外在充足的貨幣資金下，企業的現金及現金等價物高於短期有息負債，企業短期債務風險較小。
