一、行業近況
本週恆生地產建築業指數收漲1.76%，小幅跑輸恆指（+2.13%），行業相對收益爲-0.37%。但按年初至今累計收益，恆生地產建築業大幅跑贏恆指，超額收益接近7.8%。
從富途大地產等權重指數的35只成分股（詳見附表1）來看，本週漲幅前三的個股分別是：綠城服務（+36.83%）、中國建材（+9.11%）、以及貝殼（+8.04%）。跌幅前三的個股分別是：萬科企業（-5.97%）、金科服務（-5.55%）以及華潤置地（-4.98%）。
按細分板塊分析，本週大地產行業中的建築材料、重型基建這兩個細分板塊均表現不錯，而物管和開發板塊個股表現分化較大。
行業重要動態方面：頭部房企如萬科、恆大、碧桂園、融創、龍湖等均於近兩週披露2020年年報。而透過財報，除了公佈業績，房企也對外釋放出足夠多的信號，比如多元化業務進展、降槓桿情況等，以下爲對頭部房企2020年年報的解讀與點評。
二、本週觀點
頭部房企加碼多元化，第二增長曲線逐漸凸顯。隨着全國房地產開發行業逐步邁入存量時代，爲了開闢第二增長曲線，頭部房企紛紛加碼多元化。以四大房企「碧萬恆融」爲例，來觀測房企的多元化業務進展。
碧桂園方面：多元化業務主要是機器人+現代農業。據最新年報，其在研建築機器人46款，絕大多數通用於現澆混凝土與裝配式施工，其中18款建築機器人已投入商業化應用。截至2021年2月份，公司旗下的博智林機器人已在超過15個項目中開展試點應用，累計應用施工面積達80萬㎡。公司還佈局「農業芯片」、聚焦「智慧農場」，開展產業鏈投資，助力農業現代化發展。此外，公司還對外釋放出建築機器人和機器人餐廳業務，有望在明年實現全面盈利。
萬科方面：多元化業務主要是物管、長租公寓、物流地產等。據最新年報，物管方面，公司升級全新品牌萬物雲，在2020年實現營收182.04 億元，同比+27.4%，在管面積5.66 億方，仍然維持國內物管龍頭的地位；長租公寓方面，在2020年實現營收25.4 億元，同比+72.3%，累計開業14.24 萬間，集中式公寓規模全國第一，整體出租率大於95%；物流方面，2020年新開業195萬方，累計開業700 萬方，成爲中國規模最大的冷鏈物流綜合服務商。
恆大方面：多元化業務佈局最爲激進，覆蓋衣食住行、文旅康養等領域，旗下多元化平臺包括恆大汽車、恆大物業、恆騰網絡、房車寶、恆大童世界、大健康和恆大冰泉。
融創方面：多元化業務佈局集中於物管、文旅和文化領域。物管板塊的融創服務，在2020年實現營收46.23億元，淨利6.26億元；文旅板塊在2020年則實現營收38.8億元，淨利6.27億元，目前融創文旅已經成爲全國最大的室內冰雪運營商。至於融創文化，整體表現也不錯，目前佈局7大動畫工作室，頭部內容項目穩定輸出，比如聯合出品的電影《熊出沒·狂野大陸》和《刺殺小說家》票房分別超5.75億和9.83億。
綜上，對於諸多實行多元化戰略的房企，鑑於萬科的多元化業務發展態勢良好，行業地位均位居全國第一，且匹配核心主業，我們相對最爲看好萬科。
三、投資建議
從基本面的邊際變化以及行業估值這兩大維度考慮，基於頭部房企的「三道紅線」基本全部達標、堅持高分紅、負債率明顯下降、商品房銷售額仍維持中高速增長、板塊及個股估值處於歷史底部，我們認爲市場對於房地產開發板塊過度悲觀，穩健型龍頭房企或存預期差機會，推薦投資者重點關注萬科、碧桂園、龍湖以及華潤置地。
四、風險提示
宏觀經濟增長放緩；行業調控政策加嚴；流動性收緊；公司銷售不及預期
五、附錄
附表1：富途大地產等權重指數35只成分股
附表2：大地產板塊各細分板塊龍頭本週表現及估值情況
編輯/charlie