2020 年业绩低于市场预期

　　易居 2020 年受疫情影响归母净利润同比下跌 65%至 3.04 亿元（归母净利率同比下降 5.7 百分点至 3.8%），核心净利润同比下跌 64%至 3.57 亿元（核心净利率同比下降 6.6 百分点至 4.4%），低于市场预期。全年股息分派率基本持平于 25%，对应股息收益率为 0.7%。

　　2020 年疫情压制业绩，但下半年运营和盈利表现已基本恢复。受疫情影响，全国约 1600 个售楼处在 2020 年一季度被迫停业，导致公司上半年息税折旧摊销前利润同比下降 55%，而下半年伴随运营正常化，该指标半年度录得 35%的同比增长（环比增 117%），且全年实现经营现金流正盈余。

　　一手房代理业务更重质量，规模料大体稳定。2020 年一手房代理业务成销总面积 3290 万平米，成销金额 4056 亿元，同比跌幅均为 24%，截至年末已签未售的储备面积为 2.17 亿平米。往前看，我们认为公司将更加注重合同质量（如利润率、回款速度等），因此预计一手房代理业务规模将大体稳定。

　　房友板块 2020 年实现四大方面赋能，料 2021 年规模积极增长。

　　在大股东阿里的加持下，易居 2020 年对房友实现房/客源、机制、金融和技术四方面赋能。尽管 2020 年板块交易金额同比下降 22%、收入同比下降 23%，我们认为 2021 年伴随疫情压制移除，板块交易金额有望实现约 50%的增长。

　　克而瑞实现三大方面升级，业务规模料稳定增长。克而瑞 2020 年实现覆盖领域、业务模式和数据资源三大方面升级，并推出 CAIC资管云、CAIC 投管云等新产品，当年收入同比微增 1%至 9.9 亿元。

　　我们认为该业务转型初期将不可避免加大费用投入，盈利能力暂时承压，预计后续其财务表现将逐步改善。

　　并表乐居完善线上线下营销闭环。易居于 2020 年 11 月完成对乐居控股有限公司的并表，并协助其年内实现“新媒体、新广告、新交易”三方面强化升级。报告期内乐居贡献收入为 11.3 亿元。

　　发展趋势

　　公司计划 2021 年以“聚焦不动产行业、助力数字化升级”为战略重点。公司计划持续打造数字化营销和服务平台，双轮驱动助力行业各参与方实现数字化升级。财务表现方面，我们预计利润率和盈利能力在2021年继续筑底，但收入端或迎来较为积极的增长。

　　盈利预测与估值

　　我们下调 2021 年盈利预测 70%至 3.72 亿元（同比增长 22%），主要基于对成销金额和营运利润率的调整。引入 2022 年盈利预测4.88 亿元（同比增长 31%）。下调目标价 43%至 8.28 港币（28 倍2021 年市盈率，11%上行空间），维持跑赢行业评级。公司当前交易于 25 倍 2021 年市盈率。

　　风险

　　对新业务投入产出比不及预期。