中梁控股 2020 年收入同比上升 16.4%,毛利率同比下降 2.3 个百份点至 21%。
受毛利率下降的影响,营业利润上升幅度较少,同比微升 1.7% 至 87.5 亿元。合联营公司利润同比下降 22%至 9.7 亿元,导致经常性核心净利同比下降 16.7% 至31.1 亿元。公司积极优化资产结构,土储结构向高线城市转移,三项融资新规指标中,只有资产负债高于规定水平,整体资产杠杆风险较低。然而在国家调控的背景下,我们认为限价、限贷等调控政策将持续一段时间,我们综合以上考虑,调整2021-22 年净利预测-22%/-20%,目标价调整至每股 6.8 港元,维持买入评级。
报告内容
毛利率小幅下降。中梁控股 2020 年收入同比上升 16.4% 至 421 亿元,毛利润同比上升 5.1% 至 138.5 亿元,毛利率同比下降 2.3 个百份点至 21%。受毛利率下降的影响,营业利润上升幅度较少,同比微升 1.7% 至 87.5 亿元,净利润微降2.4% 至 37.4 亿元。扣除投资物业公平值变动、出售项目公司股权之收益、对存货及其他资产之撇销等一次性收益或亏损后,我们估算中梁的经常性核心净利同比下降 16.7% 至 31.1 亿元,核心净利率下降 1.9 个百分点至 4.7%,核心净利下降幅度较大,主要因为合联营公司利润下降有关,同比下降 22%至 9.7 亿元。
资产负债结构持续优化。在房地产融资新规下,房企们都着力降低债务,市场亦关注房企在资产负债结构上的改善情况。截至 2020 年底,中梁总资产约 2708 亿元,总债务约 2407 亿元,扣除来自客户的合约负债后,负债对资产的比率约 80%,略高于规定的 70%。现金约 342 亿元,一年内到期有息负债约 237 亿元,现金短债比约 144%,优于规定的 100%。总有息负债及净债务分别为 538 亿元及 195 亿元,总资本约 302 亿元,净杠杆比率约 65%,低于规定的 100%。三项融资新规指标中,只有资产负债高于规定水平,整体资产杠杆风险较低。
向高线城市转移。公司 2020 年新增 1490 万平米之土储,按买地金额计算二线城市占 47%、三线城市占 45%,土储结构进一步向高线城市转移。截至 2020 年底,总土储约 6510 万平米,扣除已售未结之部分,预计可售货值约 4800 亿元,其中二线城市占 43%、三线城市占 45%。公司计划于 2021 年供应 2600 亿货值之可售资源,目标销售额为 1800 亿元,相当于去化率约 70%。截至 2020 年底,已售未结金额约 2500 亿元,将于 2021-22 年交付结转。
维持“买入”评级。在房地产融资新规的限制下,房企们融资被受限制,大房企在资源争夺中具比较优势。中梁过往经历销售高速增长后,已成长为中大型房企,全国销售排名第 20 位。靠着其规模优势,将受惠行业的马太效应。此外,公司重视布局城市的深耕策略,有利在中国主要城市土地供应双集中的背景下。在投地上可作更精准的判断,从而降低项目去化风险。然而在国家调控的背景下,我们认为限价、限贷等调控政策将持续一段时间,我们综合以上考虑,调整 2021-22 年净利预测-22%/-20%,目标价调整至每股 6.8 港元,维持买入评级。
风险提示:房地产调控政策、经济下行对销售造成压力。
中梁控股 2020 年收入同比上升 16.4%,毛利率同比下降 2.3 個百份點至 21%。
受毛利率下降的影響,營業利潤上升幅度較少,同比微升 1.7% 至 87.5 億元。合聯營公司利潤同比下降 22%至 9.7 億元,導致經常性核心淨利同比下降 16.7% 至31.1 億元。公司積極優化資產結構,土儲結構向高線城市轉移,三項融資新規指標中,只有資產負債高於規定水平,整體資產槓桿風險較低。然而在國家調控的背景下,我們認爲限價、限貸等調控政策將持續一段時間,我們綜合以上考慮,調整2021-22 年淨利預測-22%/-20%,目標價調整至每股 6.8 港元,維持買入評級。
報告內容
毛利率小幅下降。中梁控股 2020 年收入同比上升 16.4% 至 421 億元,毛利潤同比上升 5.1% 至 138.5 億元,毛利率同比下降 2.3 個百份點至 21%。受毛利率下降的影響,營業利潤上升幅度較少,同比微升 1.7% 至 87.5 億元,淨利潤微降2.4% 至 37.4 億元。扣除投資物業公平值變動、出售項目公司股權之收益、對存貨及其他資產之撇銷等一次性收益或虧損後,我們估算中梁的經常性核心淨利同比下降 16.7% 至 31.1 億元,核心淨利率下降 1.9 個百分點至 4.7%,核心淨利下降幅度較大,主要因爲合聯營公司利潤下降有關,同比下降 22%至 9.7 億元。
資產負債結構持續優化。在房地產融資新規下,房企們都着力降低債務,市場亦關注房企在資產負債結構上的改善情況。截至 2020 年底,中梁總資產約 2708 億元,總債務約 2407 億元,扣除來自客戶的合約負債後,負債對資產的比率約 80%,略高於規定的 70%。現金約 342 億元,一年內到期有息負債約 237 億元,現金短債比約 144%,優於規定的 100%。總有息負債及淨債務分別爲 538 億元及 195 億元,總資本約 302 億元,淨槓桿比率約 65%,低於規定的 100%。三項融資新規指標中,只有資產負債高於規定水平,整體資產槓桿風險較低。
向高線城市轉移。公司 2020 年新增 1490 萬平米之土儲,按買地金額計算二線城市佔 47%、三線城市佔 45%,土儲結構進一步向高線城市轉移。截至 2020 年底,總土儲約 6510 萬平米,扣除已售未結之部分,預計可售貨值約 4800 億元,其中二線城市佔 43%、三線城市佔 45%。公司計劃於 2021 年供應 2600 億貨值之可售資源,目標銷售額爲 1800 億元,相當於去化率約 70%。截至 2020 年底,已售未結金額約 2500 億元,將於 2021-22 年交付結轉。
維持“買入”評級。在房地產融資新規的限制下,房企們融資被受限制,大房企在資源爭奪中具比較優勢。中梁過往經歷銷售高速增長後,已成長爲中大型房企,全國銷售排名第 20 位。靠着其規模優勢,將受惠行業的馬太效應。此外,公司重視佈局城市的深耕策略,有利在中國主要城市土地供應雙集中的背景下。在投地上可作更精準的判斷,從而降低項目去化風險。然而在國家調控的背景下,我們認爲限價、限貸等調控政策將持續一段時間,我們綜合以上考慮,調整 2021-22 年淨利預測-22%/-20%,目標價調整至每股 6.8 港元,維持買入評級。
風險提示:房地產調控政策、經濟下行對銷售造成壓力。