物业管理服务引领鳌头，增长稳健。2017-2020 年公司在管面积年复合增长率29.43%，合约面积年复合增长率20%。截至2021 年2 月28 日，公司在管物业项目数为2792 个，覆盖全国310 个城市，服务310 万户家庭，在管面积进一步增加至约300 百万平方米，签约面积增至565 百万平方米。

　　背靠中国恒大，后续力量充足。2017 年至2019 年，中国恒大的销售面积年平均复合增长率为7.8%。竣工面积年平均复合增长率为30.6%。截至2020H1，恒大集团的累计土储面积为240.0 百万平方米。

　　收购宁波雅太，有力补充非住业态。2021 年1 月29 日，恒大物业以人民币15 亿元总对价，收购宁波市雅太酒店物业服务有限公司100%股权，新增在管面积超过8000 万平米，涵盖住宅、写字楼、城市综合体、大型工业园等业态，迈出了优质收并购外拓的第一步，有力补充非住业态。

　　业主增值服务拓展赛道，多元化发展。业主增值服务2017 年-2020 年年复合增长率为71.4%。2020 年相较2019 同比增长120.6%至1264.1 百万元。高增长主要得益于社区经营服务的快速增长，背后是因为公司大力发展车位租赁服务。我们认为，小赛道（类似车位租赁服务、社区团购等） 的不停开拓，使得社区增值服务有望突破管理规模带来的限制，实现更高速的增长。

　　基础物管确定性较强，经营业绩位居行业第一梯队。从项目数据来看，若算上2021 年1 月的收购面积，恒大物业的在管规模突破3 亿平米，位列第一梯队。公司的合约建筑面积/在管建筑面积为2.0 倍，仅次于碧桂园服务和绿城服务，储备较为丰富，基础物业管理服务收入增长的确定性较强。从利润率来看，恒大物业基础物管、非业主增值服务、社区增值服务毛利率均为可比公司中的较高水平。恒大物业2020H1 综合毛利率为38.1%，略高于碧桂园服务的37.2%；净利率领先第二名碧桂园服务4.1 个百分点，高达25.1%。

　　投资建议：“优于大市”评级。我们预计公司2021-2022 年EPS 分别为人民币0.41 元、0.60 元，截至2021 年3 月29 日，公司收盘于13.02 元人民币（15.48 港元），对应2021 和2022 年PE 在31.70 倍和21.61 倍，可比公司的平均PE 水平分别在54.32 倍和37.69 倍。我们给予公司2021 年45-50XPE，合理价值区间在18.48-20.53 元人民币（21.97-24.41 港元），给予公司“优于大市”评级。

　　风险提示：管理规模拓展不及预期；增值服务拓展不及预期；人工成本上涨过快。汇率：1 港元=0.841 元人民币。全文无特殊描述均为人民币。