龙光集团2020 年收入同比增长 23.7%，毛利率30%维持同业较高水平。营业利润同比上升 13.7% ，净利润上升 15.5% 至 130.2 亿元。我们估算龙光的经常性核心净利同比上升 17.8% 至 120.5 亿元。龙光三项融资新规指标都能达至合格，是少数「绿档」房企之一，整体资产杠杆风险较低。穆迪更于2 月份调升评级至Ba2。

　　截至2020 年底，公司总土储约 7200 万平米，预计可售货值约12,320 亿元，其中可供近期开发的土储约5220 亿元。公司目标 2021 年销售增长20%，相当于 1448亿元，增长率高于同业平均水平。我们维持龙光的买入评级，目标价每股18.5 港元。

　　报告内容

　　毛利率保持较高水平。龙光集团2020 年收入同比上升 23.7% 至 710.8 亿元，毛利润同比上升 17.6% 至 213.3 亿元，毛利率同比微降约 1.5 个百份点至 30%，维持同业较高水平。营业利润同比上升 13.7% 至 178.3 亿元，净利润上升 15.5%至 130.2 亿元。扣除投资物业公平值变动、衍生金融工具公允价值净变动、汇兑差额净额变动等一次性收益或亏损后，我们估算龙光的经常性核心净利同比上升17.8% 至 120.5 亿元，核心净利率微降 0.8 个百分点至 17%。整体而言，业积大至符合预期，盈利能力较其他一般房企优胜。

　　国际信贷评级上升。截至2020 年底，龙光总资产约 2435 亿元，总债务约 1852亿元，扣除来自客户的合约负债后，负债对资产的比率约 69.8%，低于规定的70%。

　　现金约 410 亿元，一年内到期有息负债约 233 亿元，现金短债比约 176%，优于规定的100%。总有息负债及净债务分别为 825 亿元及 415 亿元，总资本约 583亿元，净杠杆比率约 71.1%，低于规定的100%。龙光三项融资新规指标都能达至合格，是少数「绿档」房企之一，整体资产杠杆风险较低。穆迪更于2 月份调升评级至Ba2。

　　销售维持高增长。公司2020 年新增 1,857 万平米之土储，新增权益货值约3,860亿元。按货值计算，来自城市更新项目约占78%、招拍挂占22%，城市更新项目拿地占比进一步提升。截至2020 年底，总土储约 7200 万平米，预计可售货值约12,320 亿元，其中可供近期开发的土储约5220 亿元（3920 万平米）、城市更新项目储备约 7100 亿元（3280 万平米）。土储平均地货比约 32%，主要集中在大湾区。公司2020 年权益合约销售额约1207 亿元，据克而瑞排名第 20 位。公司目标2021 年销售增长20%，相当于 1448 亿元，增长率高于同业平均水平。

　　维持买入评级。龙光深耕大湾区多年，在城市更新项目获取上拥有绝对优势，公司预计未来 3 年可转化 1,500 亿元货值之城市更新项目以补充短期发展之土储，在土地供应双集中政策下，突显公司在旧改上的比较优势。此外，龙光健康的资产负债结构，给予其拓展商、产业运营业务的灵活度，公司2025 年计划实现持有商业面积超过500 万平方米，累计开业30 个，租金收入超过30 亿元，进一步优化营收结构。我们维持龙光的买入评级，目标价每股18.5 港元。

　　风险提示：房地产调控政策、旧改转化的不确定性。