2020年公司结算收入持平，销售费用率受产品结构影响大幅上升，导致业绩同比下滑明显。但我们注意到公司投资性房地产安全边际高，拿地转向进取，杠杆率业内偏低，融资成本维持低位，销售增长预期40%，轻资产能力输出渐成气候。我们认为，公司是目前地产板块最具投资价值的中小市值企业。
公司当期业绩受结算规模不足和费用率，权益比等因素拖累。2020年，公司实现营业收入217.05亿元，同比增长1.19%;实现净利润32.49亿元，同比下滑15.43%，归属于上市公司股东净利润15.50亿元，同比下滑36.20%。
开发体量有所增量，销售规模蓄势待发。2020年底，公司在建拟建面积2042万平米，较之2019年底同比上涨7.9%。由于公司加快开发进度，在建面积则同比增长了18.4%,达到103万平米。公司2020年新增土地储备277万平米,是当年销售面积的256%，是全市场拿地相对销售最积极的公司。进取态势决定了公司2021年货值充足,公司披露未来五年,销售签约年化增速计划达到40%,2021年合约销售目标达到380亿元。
杠杆率低,融资成本维持低位。公司在2020年底净负债率为20.1%,较之2019年底19.8%有所提升，但仍然明显低于三道红线的要求，显著低于行业平均水平。公司整体平均融资成本5.47%，较2019年底5.99%下降十分明显。且公司短期有息债务规模大幅下降53%到45.7亿,短期有息债务占总有息负债比例从45%下降到20%。在当前偏紧的融资环境下债务结构长期化极为有利。
投资性房地产科目含金量很高，提供估值安全边际。公司账面投资性房地产536亿元，其中位于三个一线城市（京沪深）的物业（含在建〉占50%，位于武汉、杭州、沈阳等核心二线城市则占37%，整个公司的投资性房地产所处区域好，可变现性强。我们认为，公司净资产是高度扎实的，具备很强防御性。
经营能力明显提升，轻资产外拓取得进展。公司年内租金和管理费收入11.49亿元，受疫情影响较2019年下降1.5%。但我们预计未来受益于经济复苏和新项目落成，经营性收入将稳步增长（公司预计2021年实现租金和管理费收入14.9亿元）。公司截止期末签订6个轻资产输出项目（商业和主题娱乐），充分展示了公司具备丰富商管经验的管理层履新后的经营能力提升。由于轻资产项目不受杠杆率限制，我们相信公司在2021年后将优化利润增长的质量。
风险提示:公司写字楼受到疫情和远程办公等因素继续冲击的可能性。
时间是世茂的朋友，看好公司投资价值。我们认为，公司具备三大核心优势，一是背靠高信用的世茂集团，以较小的规模享受头部公司较低的资金成本，且提前调整负债结构，没有大量短期再融资要求。杠杆率较低，还有进一步加杠杆追求发展的空间;二是引入核心人才，提升商业地产经营管理能力，经营性利润占公司利润的比例有望不断上升，轻资产品牌输出有望提速;三是投资性房地产集中在核心大都市，尽管写字楼的价值市场有争议，但我们坚信深圳前海的写字楼，仍然是比三四线城市商场更优质的资产。尽管公司2020年出现业绩同比下降，但公司当前只有不到0.7倍的PB，在业绩低点预期股息率仍有3.7%，我们给予公司2021/2022/2023年EPS预测0.69/0.86/1.12元/股（原2021/22年EPS预测为0.72/0.91元/股),给予公司21年1倍PB的目标价格，即7.48元/股的目标价，维持“买入"的投资评级。我们相信，公司以PB估值是比较合适的，因为公司核心资产可变现能力很强，低效资产少，资产负债表高度安全。
2020年公司結算收入持平，銷售費用率受產品結構影響大幅上升，導致業績同比下滑明顯。但我們注意到公司投資性房地產安全邊際高，拿地轉向進取，槓桿率業內偏低，融資成本維持低位，銷售增長預期40%，輕資產能力輸出漸成氣候。我們認為，公司是目前地產板塊最具投資價值的中小市值企業。
公司當期業績受結算規模不足和費用率，權益比等因素拖累。2020年，公司實現營業收入217.05億元，同比增長1.19%;實現淨利潤32.49億元，同比下滑15.43%，歸屬於上市公司股東淨利潤15.50億元，同比下滑36.20%。
開發體量有所增量，銷售規模蓄勢待發。2020年底，公司在建擬建面積2042萬平米，較之2019年底同比上漲7.9%。由於公司加快開發進度，在建面積則同比增長了18.4%,達到103萬平米。公司2020年新增土地儲備277萬平米,是當年銷售面積的256%，是全市場拿地相對銷售最積極的公司。進取態勢決定了公司2021年貨值充足,公司披露未來五年,銷售簽約年化增速計劃達到40%,2021年合約銷售目標達到380億元。
槓桿率低,融資成本維持低位。公司在2020年底淨負債率為20.1%,較之2019年底19.8%有所提升，但仍然明顯低於三道紅線的要求，顯著低於行業平均水平。公司整體平均融資成本5.47%，較2019年底5.99%下降十分明顯。且公司短期有息債務規模大幅下降53%到45.7億,短期有息債務佔總有息負債比例從45%下降到20%。在當前偏緊的融資環境下債務結構長期化極為有利。
投資性房地產科目含金量很高，提供估值安全邊際。公司賬面投資性房地產536億元，其中位於三個一線城市（京滬深）的物業（含在建〉佔50%，位於武漢、杭州、瀋陽等核心二線城市則佔37%，整個公司的投資性房地產所處區域好，可變現性強。我們認為，公司淨資產是高度紮實的，具備很強防禦性。
經營能力明顯提升，輕資產外拓取得進展。公司年內租金和管理費收入11.49億元，受疫情影響較2019年下降1.5%。但我們預計未來受益於經濟復甦和新項目落成，經營性收入將穩步增長（公司預計2021年實現租金和管理費收入14.9億元）。公司截止期末簽訂6個輕資產輸出項目（商業和主題娛樂），充分展示了公司具備豐富商管經驗的管理層履新後的經營能力提升。由於輕資產項目不受槓桿率限制，我們相信公司在2021年後將優化利潤增長的質量。
風險提示:公司寫字樓受到疫情和遠程辦公等因素繼續衝擊的可能性。
時間是世茂的朋友，看好公司投資價值。我們認為，公司具備三大核心優勢，一是背靠高信用的世茂集團，以較小的規模享受頭部公司較低的資金成本，且提前調整負債結構，沒有大量短期再融資要求。槓桿率較低，還有進一步加槓桿追求發展的空間;二是引入核心人才，提升商業地產經營管理能力，經營性利潤佔公司利潤的比例有望不斷上升，輕資產品牌輸出有望提速;三是投資性房地產集中在核心大都市，儘管寫字樓的價值市場有爭議，但我們堅信深圳前海的寫字樓，仍然是比三四線城市商場更優質的資產。儘管公司2020年出現業績同比下降，但公司當前只有不到0.7倍的PB，在業績低點預期股息率仍有3.7%，我們給予公司2021/2022/2023年EPS預測0.69/0.86/1.12元/股（原2021/22年EPS預測為0.72/0.91元/股),給予公司21年1倍PB的目標價格，即7.48元/股的目標價，維持“買入"的投資評級。我們相信，公司以PB估值是比較合適的，因為公司核心資產可變現能力很強，低效資產少，資產負債表高度安全。
