中梁 2020 全年销售额同比增长10.7%，至1688 亿元，顺利完成年度目标。销售增长主要由均价带动，2020 年中梁销售均价同比上升21.7%，至每平米12498 元。
均价上升主要来自可售资源的改善所致，来自二线城市的项目占比有所提升。公司2021 年把重点放在优化资产负债结构上。根据中梁自愿性公告，预期截至2020 年底，净杠杆低于100%、现金短债比大于100%及资产负债率约80%，三项指标均与中期业绩时相若。我们预期调控政策将持续一段时间，并调整2020-22 年净利预测-15.5%/-12.0%/-12.3%，目标价调整至每股7.0 港元，维持买入评级。
报告內容
中梁全年销售达标。中梁 2020 全年销售额同比增长10.7%，至1688 亿元，顺利完成年度目标。销售增长主要由均价带动，2020 年中梁销售均价同比上升21.7%，至每平米12498 元。均价上升主要来自可售资源的改善所致，来自二线城市的项目占比有所提升。根据克而瑞数据，中梁 2020 全年权益销售同比增长15.1%，至1182亿元，对应的权益比率约70%，与2019 年销售的权益比率67%相比，有所提升。
根据克而瑞数据，中梁按2020 年全口径销售额全国排名第20 位，按权益销售额计算全国排名第23 位。
资产负债结构。在房地产融资新规下，房企们都着力降低债务，市场亦关注房企在资产负债结构上的改善情况。截至2020 年6 月，中梁总资产约2574 亿元，总债务约2320 亿元，扣除来自客户的合约负债后，负债对资产的比率为80.8，高于规定的70%。现金约350 亿元，一年内到期有息负债约230 亿元，现金短债比约152%，高于规定的100%。总有息负债及净债务分别为528 亿元及178 亿元，总资本约254亿元，净杠杆比率约69.6%，低于规定的100%。公司短期流动性及整体资产杠杆风险较低。
政府重点关注房企之一。中梁是去年8 月由住建部及人行在北京召开重点房地产企业座谈会的参会房企之一，政府对这房企进行融资债务总规模的控制。作为首批十二家重点房企之一，中梁2021 年把重点放在优化资产负债结构上。公司亦自愿性地公告预期截至2020 年底，净杠杆低于100%、现金短债比大于100%及资产负债率约80%，三项指标均与中期业绩时相若。
维持“买入”评级。中梁透过优化土储结构，逐步把可售资源及销售向高线城市转移。全国化、全结构的布局、有效分散区域经济与政策变化的风险。然而去年卫生事件影响到工程进度，而下半年在房企融资新规的限制下，部分项目的交付推迟在2021 年，加上「房住不炒」下，限价、限贷等调控政策将持续一段时间，我们综合以上考虑，调整2020-22 年净利预测-15.5%/-12.0%/-12.3%，目标价调整至每股7.0港元，维持买入评级。
风险提示：房地产调控政策、经济下行对销售造成压力。
中梁 2020 全年銷售額同比增長10.7%，至1688 億元，順利完成年度目標。銷售增長主要由均價帶動，2020 年中梁銷售均價同比上升21.7%，至每平米12498 元。
均價上升主要來自可售資源的改善所致，來自二線城市的項目佔比有所提升。公司2021 年把重點放在優化資產負債結構上。根據中梁自願性公告，預期截至2020 年底，淨槓桿低於100%、現金短債比大於100%及資產負債率約80%，三項指標均與中期業績時相若。我們預期調控政策將持續一段時間，並調整2020-22 年淨利預測-15.5%/-12.0%/-12.3%，目標價調整至每股7.0 港元，維持買入評級。
報告內容
中梁全年銷售達標。中梁 2020 全年銷售額同比增長10.7%，至1688 億元，順利完成年度目標。銷售增長主要由均價帶動，2020 年中梁銷售均價同比上升21.7%，至每平米12498 元。均價上升主要來自可售資源的改善所致，來自二線城市的項目佔比有所提升。根據克而瑞數據，中梁 2020 全年權益銷售同比增長15.1%，至1182億元，對應的權益比率約70%，與2019 年銷售的權益比率67%相比，有所提升。
根據克而瑞數據，中梁按2020 年全口徑銷售額全國排名第20 位，按權益銷售額計算全國排名第23 位。
資產負債結構。在房地產融資新規下，房企們都着力降低債務，市場亦關注房企在資產負債結構上的改善情況。截至2020 年6 月，中梁總資產約2574 億元，總債務約2320 億元，扣除來自客戶的合約負債後，負債對資產的比率爲80.8，高於規定的70%。現金約350 億元，一年內到期有息負債約230 億元，現金短債比約152%，高於規定的100%。總有息負債及淨債務分別爲528 億元及178 億元，總資本約254億元，淨槓桿比率約69.6%，低於規定的100%。公司短期流動性及整體資產槓桿風險較低。
政府重點關注房企之一。中梁是去年8 月由住建部及人行在北京召開重點房地產企業座談會的參會房企之一，政府對這房企進行融資債務總規模的控制。作爲首批十二家重點房企之一，中梁2021 年把重點放在優化資產負債結構上。公司亦自願性地公告預期截至2020 年底，淨槓桿低於100%、現金短債比大於100%及資產負債率約80%，三項指標均與中期業績時相若。
維持“買入”評級。中梁透過優化土儲結構，逐步把可售資源及銷售向高線城市轉移。全國化、全結構的佈局、有效分散區域經濟與政策變化的風險。然而去年衛生事件影響到工程進度，而下半年在房企融資新規的限制下，部分項目的交付推遲在2021 年，加上「房住不炒」下，限價、限貸等調控政策將持續一段時間，我們綜合以上考慮，調整2020-22 年淨利預測-15.5%/-12.0%/-12.3%，目標價調整至每股7.0港元，維持買入評級。
風險提示：房地產調控政策、經濟下行對銷售造成壓力。
