立足大厂合作，拓展多元业态。特发服务致力于成为中国高端综合服务运营商。近年来，公司在提供物业管理服务的同时，还陆续拓展了政务服务、资产经营等业务。2016 年混改完成后，先后中标阿里巴巴、深圳大疆科技、华为、中国移动、腾讯、蚂蚁金服等大厂项目。服务业态涵盖园区物业、公共物业、商业物业、住宅物业等。公司高管团队具备多年物业相关经验，多维特发物业或集团老员工。管理层和核心孤单通过银坤投资持有发行后上市公司11.25%的股份，激励就位，有利于保障团队稳定，助力公司长期发展。
行业市场化空间充足，产业园区未来可期。公司主要业务收入贡献和利润贡献来自园区业务。目前我国已有国家级高新技术园区168 个，主要分布在经济较为发达地区。高新区企业总收入2010-2015 年收入年复合增速21.15%，2020-2017 年利润年复合增速17.68%。从存量和增量看，园区服务均存在扩大市场化和综合服务水平提升的中长期需求。此外，百强企业中2019 年涉足产业园区物业的数量占比仅为54.51%，大幅低于住宅物业、办公物业、商业物业，竞争相对较弱，特发服务具备先发优势。
经营成效和竞争实力分析。1）基本盘稳定，计费面积和单价稳健上升。2017年至2020 年6 月底，公司加权平均计费面积从1494 万平方米提升至2146万平方米，平均计费单价从2.23 元/平方米/月提升至3.11 元/平方米/月。2）政务服务发展迅速，成为新的利润增长点。公司积极拓展政务服务业务，2017年至2020 年6 月底，服务项目数量从37 个增加到102 个，服务内容从政务服务大厅审批业务扩展到配套的信息化产品服务及档案管理等方面，毛利贡献2020H1 提升至14.2%。3）增值服务收入波动大，业务模式尚不完善。受到疫情和华为系对于小型整改需求下降的影响，公司增值服务收入历史波动大，2018 年后开始呈现出下降趋势。4）储备项目较少，成长的确定性较弱。
截至2020 年6 月末，公司已签约未交付部分共60.4 万平方米，园区物业仅1 个，住宅物业3 个。但是，IPO 之后公司手头现金充裕有望加强竞标和市场化收并购。5）毛利率虽然短期平稳，但长期受制于竞争格局和人工成本。
人工成本占主营业务成本比重达到65%以上，公司各项目所在地员工工资随社会平均工资水平提升而提升，成本存在刚性上涨压力。收入端因为市场竞争激烈平均计费单价承压，毛利率空间有限。
盈利预测与估值。预计公司2020-2022 年归母净利润分别为90 百万元、115百万元、136 百万元，同比增长38.0%、27.7%、17.8%。给于公司2020 年30-35 倍PE，对应合理价值区间27.00-31.50 元。我们给予公司优于大市的评级。风险提示。公司新项目拓展不及预期、人力成本不断上涨、专业人才稀缺。
立足大廠合作，拓展多元業態。特發服務致力於成為中國高端綜合服務運營商。近年來，公司在提供物業管理服務的同時，還陸續拓展了政務服務、資產經營等業務。2016 年混改完成後，先後中標阿里巴巴、深圳大疆科技、華為、中國移動、騰訊、螞蟻金服等大廠項目。服務業態涵蓋園區物業、公共物業、商業物業、住宅物業等。公司高管團隊具備多年物業相關經驗，多維特發物業或集團老員工。管理層和核心孤單通過銀坤投資持有發行後上市公司11.25%的股份，激勵就位，有利於保障團隊穩定，助力公司長期發展。
行業市場化空間充足，產業園區未來可期。公司主要業務收入貢獻和利潤貢獻來自園區業務。目前我國已有國家級高新技術園區168 個，主要分佈在經濟較為發達地區。高新區企業總收入2010-2015 年收入年複合增速21.15%，2020-2017 年利潤年複合增速17.68%。從存量和增量看，園區服務均存在擴大市場化和綜合服務水平提升的中長期需求。此外，百強企業中2019 年涉足產業園區物業的數量佔比僅為54.51%，大幅低於住宅物業、辦公物業、商業物業，競爭相對較弱，特發服務具備先發優勢。
經營成效和競爭實力分析。1）基本盤穩定，計費面積和單價穩健上升。2017年至2020 年6 月底，公司加權平均計費面積從1494 萬平方米提升至2146萬平方米，平均計費單價從2.23 元/平方米/月提升至3.11 元/平方米/月。2）政務服務發展迅速，成為新的利潤增長點。公司積極拓展政務服務業務，2017年至2020 年6 月底，服務項目數量從37 個增加到102 個，服務內容從政務服務大廳審批業務擴展到配套的信息化產品服務及檔案管理等方面，毛利貢獻2020H1 提升至14.2%。3）增值服務收入波動大，業務模式尚不完善。受到疫情和華為系對於小型整改需求下降的影響，公司增值服務收入歷史波動大，2018 年後開始呈現出下降趨勢。4）儲備項目較少，成長的確定性較弱。
截至2020 年6 月末，公司已簽約未交付部分共60.4 萬平方米，園區物業僅1 個，住宅物業3 個。但是，IPO 之後公司手頭現金充裕有望加強競標和市場化收併購。5）毛利率雖然短期平穩，但長期受制於競爭格局和人工成本。
人工成本佔主營業務成本比重達到65%以上，公司各項目所在地員工工資隨社會平均工資水平提升而提升，成本存在剛性上漲壓力。收入端因為市場競爭激烈平均計費單價承壓，毛利率空間有限。
盈利預測與估值。預計公司2020-2022 年歸母淨利潤分別為90 百萬元、115百萬元、136 百萬元，同比增長38.0%、27.7%、17.8%。給於公司2020 年30-35 倍PE，對應合理價值區間27.00-31.50 元。我們給予公司優於大市的評級。風險提示。公司新項目拓展不及預期、人力成本不斷上漲、專業人才稀缺。
