上市不久的合景悠活马不停蹄抛出并购大单。1月17日，合景悠活公告拟以现金代价13.16亿元收购雪松智联科技集团有限公司（以下简称“雪松智联”）的80%股权。于交割后，目标公司将成为合景悠活的间接非全资附属公司，因此，目标集团的资产、负债及财务业绩将并入集团的综合财务报表。
根据公告，雪松智联在管面积超过8600万平方米，在管项目超过1000个，业务覆盖全国17个省份、109个城市。合景悠活预计交割后，在管面积将突破1.2亿平方米。利好消息一出，合景悠活一度涨超10%。
在管面积破亿 收购或拉低净利率
这桩并购之所以能带来如此大的市场反应，主要是体量不小。
首先从雪松智联方面来看，在管面积超过86百万平方米，涵盖住宅、公共建筑、商业办公等多种业态，在国内的公共建筑及各细分领域拥有领先的市场占有率。截止2020年11月30日，雪松智联实现营业收入11.93亿元，税后净利润1.24亿元。
无论是在管面积规模还是营收规模，其实已经超过了滨江服务等中小物企。按照2020年中报数据排列，公司与蓝光嘉宝服务的规模相当，属于即将过亿平米的第二梯队物企。以正在招股的星盛商业为例，前者2019年营收3.87亿元，雪松智联完全可以独立上市。
事实上，作为雪松集团旗下的物业板块，雪松物业曾在2016年有过上市传闻。标的在2019年营收净利润的增速分别达到了72.76%、108.35%，2020年11个月的业绩也较上年增长44.32%、70.15%。高速增长的业绩与上市传闻相符，但2020年11月转而传出出售给合景悠活，放弃上市内情未知。
对于收购方合景悠活来说，能够并购一家体量相当的物企是实现大跨越的好时机，但也不是一件容易的事。
合景悠活于2019年10月登陆港交所，上市前财务数据更新至2020年4月。彼时合景悠活营业收入为4.28亿元，净利润为0.77亿元；2019年全年营收11.25亿元，净利润1.85亿元。二者营收及利润规模相当，
但雪松智联的在管面积规模要大的多。截至2020年4月，合景悠活18.9百万平方米的住宅+3.3百万平方米商业合计在管面积22.2百万平方米，加上雪松智联89百万平方米，合景悠活的在管面积将突破1亿平方米。合景悠活称雪松智联在部分区域市场中处于龙头企业的地位。在本次收购后，本集团在中西部地区核心城市群的在管面积合共将超过50百万平方米，成为该区域市场占有率领先的企业。
面积破亿固然可喜，不过2020年末已有蓝光嘉宝服务、新城悦服务先后宣布面积破亿，第二梯队物企也在大步向前。投资者还需关注的是标的雪松智联的净利率较低，分别为7.37%、8.88%、10.47%，并表后势必拉低合景悠活的利润率。在上市前，合景悠活净利率从9.5%提高至16.5%，截至2020年4月为17.8%，略高于雪松物业。
上市并购资金所剩无几 业务逻辑生变？
以13.16亿元收购对价、2020年11个月税后净利润计算，这桩交易的并购PE约为13.26倍，与目前市场上10-15倍的并购PE相当，对于合景悠活来说是一笔划算的买卖。
但收购之后，合景悠活的上市募资将所剩无几。公司IPO募资净额为24.1亿元，其中60%也就是14.46亿元用来收并购。雪松智联并购将花去91%的并购款。加上期末现金，2021年初公司自由现金约在15亿元左右，若无资本运作，再开展大单并购的可能性不大。
此外，雪松智联之所以面积大而净利率较低，也与其所管业态有很大关系。公告资料透露，雪松智联在公共建筑方面具有优势。而住宅+公共建筑相比于商业物业特点就是面积大毛利低。
此前合景悠活收入构成分为住宅物业管理及商业物业服务两部分，2019年占比为67.5%、32.5%，毛利率分别为34.45、43.4%。显然商业物业管理服务拥有更高的毛利，资本市场也乐意给与此类物企更高的估值溢价，比如宝龙商业市盈率（TTM）为66倍、华润万象生活为166倍 、合景悠活为75倍 ，高于大部分中小住宅物管公司。
雪松智联并表后，合景悠活的在管业态将发生较大改变。原本三七分的营收结构，将变为商业物业管理服务比例大大降低，各业态的物业管理服务收入占比提高。
合景悠活坦诚，通过本次收购，本集团的业务结构将实现转型升级，在中高端商业住宅在管项目的基础上，集团将进一步加强多种业态的布局，包括业务稳定、市场前景广阔的公共建筑及产业园区、城市运营服务等业态，助力本集团在全业态方面更加均衡发展，成为全产业链全国性‘智慧城市’运营服务企业。
资本市场，又多了一家讲“城市运营服务”故事的物企。
上市不久的合景悠活馬不停蹄拋出併購大單。1月17日，合景悠活公告擬以現金代價13.16億元收購雪松智聯科技集團有限公司（以下簡稱“雪松智聯”）的80%股權。於交割後，目標公司將成為合景悠活的間接非全資附屬公司，因此，目標集團的資產、負債及財務業績將併入集團的綜合財務報表。
根據公告，雪松智聯在管面積超過8600萬平方米，在管項目超過1000個，業務覆蓋全國17個省份、109個城市。合景悠活預計交割後，在管面積將突破1.2億平方米。利好消息一出，合景悠活一度漲超10%。
在管面積破億 收購或拉低淨利率
這樁併購之所以能帶來如此大的市場反應，主要是體量不小。
首先從雪松智聯方面來看，在管面積超過86百萬平方米，涵蓋住宅、公共建築、商業辦公等多種業態，在國內的公共建築及各細分領域擁有領先的市場佔有率。截止2020年11月30日，雪松智聯實現營業收入11.93億元，税後淨利潤1.24億元。
無論是在管面積規模還是營收規模，其實已經超過了濱江服務等中小物企。按照2020年中報數據排列，公司與藍光嘉寶服務的規模相當，屬於即將過億平米的第二梯隊物企。以正在招股的星盛商業為例，前者2019年營收3.87億元，雪松智聯完全可以獨立上市。
事實上，作為雪松集團旗下的物業板塊，雪松物業曾在2016年有過上市傳聞。標的在2019年營收淨利潤的增速分別達到了72.76%、108.35%，2020年11個月的業績也較上年增長44.32%、70.15%。高速增長的業績與上市傳聞相符，但2020年11月轉而傳出出售給合景悠活，放棄上市內情未知。
對於收購方合景悠活來説，能夠併購一家體量相當的物企是實現大跨越的好時機，但也不是一件容易的事。
合景悠活於2019年10月登陸港交所，上市前財務數據更新至2020年4月。彼時合景悠活營業收入為4.28億元，淨利潤為0.77億元；2019年全年營收11.25億元，淨利潤1.85億元。二者營收及利潤規模相當，
但雪松智聯的在管面積規模要大的多。截至2020年4月，合景悠活18.9百萬平方米的住宅+3.3百萬平方米商業合計在管面積22.2百萬平方米，加上雪松智聯89百萬平方米，合景悠活的在管面積將突破1億平方米。合景悠活稱雪松智聯在部分區域市場中處於龍頭企業的地位。在本次收購後，本集團在中西部地區核心城市羣的在管面積合共將超過50百萬平方米，成為該區域市場佔有率領先的企業。
面積破億固然可喜，不過2020年末已有藍光嘉寶服務、新城悦服務先後宣佈面積破億，第二梯隊物企也在大步向前。投資者還需關注的是標的雪松智聯的淨利率較低，分別為7.37%、8.88%、10.47%，並表後勢必拉低合景悠活的利潤率。在上市前，合景悠活淨利率從9.5%提高至16.5%，截至2020年4月為17.8%，略高於雪松物業。
上市併購資金所剩無幾 業務邏輯生變？
以13.16億元收購對價、2020年11個月税後淨利潤計算，這樁交易的併購PE約為13.26倍，與目前市場上10-15倍的併購PE相當，對於合景悠活來説是一筆劃算的買賣。
但收購之後，合景悠活的上市募資將所剩無幾。公司IPO募資淨額為24.1億元，其中60%也就是14.46億元用來收併購。雪松智聯併購將花去91%的併購款。加上期末現金，2021年初公司自由現金約在15億元左右，若無資本運作，再開展大單併購的可能性不大。
此外，雪松智聯之所以面積大而淨利率較低，也與其所管業態有很大關係。公告資料透露，雪松智聯在公共建築方面具有優勢。而住宅+公共建築相比於商業物業特點就是面積大毛利低。
此前合景悠活收入構成分為住宅物業管理及商業物業服務兩部分，2019年佔比為67.5%、32.5%，毛利率分別為34.45、43.4%。顯然商業物業管理服務擁有更高的毛利，資本市場也樂意給與此類物企更高的估值溢價，比如寶龍商業市盈率（TTM）為66倍、華潤萬象生活為166倍 、合景悠活為75倍 ，高於大部分中小住宅物管公司。
雪松智聯並表後，合景悠活的在管業態將發生較大改變。原本三七分的營收結構，將變為商業物業管理服務比例大大降低，各業態的物業管理服務收入佔比提高。
合景悠活坦誠，通過本次收購，本集團的業務結構將實現轉型升級，在中高端商業住宅在管項目的基礎上，集團將進一步加強多種業態的佈局，包括業務穩定、市場前景廣闊的公共建築及產業園區、城市運營服務等業態，助力本集團在全業態方面更加均衡發展，成為全產業鏈全國性‘智慧城市’運營服務企業。
資本市場，又多了一家講“城市運營服務”故事的物企。
