《房地產貸款集中管理制度》
是什麼？有哪些影響？
近期，央行、銀保監會發布《銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度》，將根據資產規模、機構類型等因素分檔對房地產貸款集中度進行管理，房地產貸款集中度管理要求業務調整過渡期為2年或4年，未執行機構將被採取額外資本要求等措施。
《制度》的推出針對地產行業長期調控，化解系統性風險的延續，即: 避免銀行業過度依賴房地產市場，防範金融體系對房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性風險，提高銀行業金融機構穩健性。
短期看，對地產公司影響有限，主要原因在於：
過去幾年，銀行監管日趨嚴格，對地產、房貸敞口保持穩定。
從目前數據來看，除個別銀行全面超標，多數銀行均未達到佔比上限（見下圖）；由於2020年末的銀行貸款存量等數據尚未發佈，如果僅以2020年半年報的數來測算銀行的房地產貸款佔比，可能一定程度低估了實際的壓力，因為2020年下半年各類型銀行的房地產貸款（包括開發貸和按揭貸款）都投放較快，因此，我們認為年末的指標比例會小幅高於年中數據的測算。
截至2020年上半年銀行對房地產貸款和個人住房貸款的敞口
來源：上市銀行半年報，中金公司研究部，數據截至2020年上半年
該政策給與的寬限期仍有較長的調整時間。
銀行進一步規範地產公司貸款有利於地產行業進一步提升行業集中度，抑制地產公司過度擴張的衝動。
高騰國際投研深度剖析
2020年TOP100房企實現銷售額13.05 萬億元，同比增長12.4% ，比在疫情下預期全年增長5%-10%高*。其中 2020年12月，各大房企繼續積極營銷、發力衝擊年度業績，單月銷售金額增速達到29.2%*，創年內單月銷售額增速新高，行業全年銷售持續穩步提升。同時，近期也有利好地產企業的規管，如《深圳經濟特區城市更新條例》 最引人注目的條款 「雙百」變「雙九五」，也就是説，簽約面積和簽約人數達到95%之後，剩餘的百分之五可以採取徵收的方式推動城市更新項目的進程。
在「三條紅線」 出臺後，地產公司再融資依然暢通。除了幾家網紅房企外，其他有在境外發債的房企的現金短債比都高於1; 受惠於年初境內比較好的融資環境，截至2020年11月，地產境內債發行量比上年同比高50%。
長期來看，人口、儲蓄、城市化進程等都決定了房地產銷售很難複製過去十多年的「黃金時代」，但剛需和置換仍將支撐多數一二線城市的購房需求。預計排名11-50名紮根一二線城市的地產公司仍將錄得15-20%的銷售增速，略高於前10大地產公司5-10%的增速。且紮根一二線城市的地產開發商在流動性和財務數據上均優於其他開發商。
目前低利率環境和對高息債券的需求，仍將支持地產債的表現。近期的監管政策也有利於行業龍頭，提升行業透明度，鞏固行業內企業的財務健康狀況。
伴隨地產公司分化會進一步加劇,我們依然偏好項目去化和拿地節奏及方法控制得宜、流動性壓力可控和融資渠道相對通暢的企業。
風險：
在中央堅持房住不炒的大環境下，政策風險依然是最大風險，無論在限價限購限貸等的地方政策，到中央對貸款人及借貸人的額度控制等都對流動性比較緊及槓桿比較高的房企構成一定的壓力。
房企在發債額度及三條紅線的控制下，會發行更多的表外債，這類債的結構多元化而且房企對這類訊息公開透明度低，所以在選債時徧向表內外債務結構比較鮮明公開的房企，而非盲目追隨整個行業。
*備註：來源CRIC, 數據截至2020年12月
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