觀點網 剝離了房地產開發業務，美的置業發佈了重組之後的首份年報。

去年6月，該公司將房開業務進行內部重組，由私人公司持有該業務，同時組建由控股股東持有的私人公司集團，由後者承接房開業務全部權益。

4個月後，美的置業宣佈正式完成內部重組。自此，美的置業房開重資產業務和持續經營性輕資產業務實現了股權分離。美的置業控股股東一邊持有全部的非上市房開業務權益，另一邊控制專注經營性業務的上市平台81.13%股權。

站在美的置業的角度，房地產開發業務的財務業績將不再並表，同時也不用再承受房開業務所帶來的大量債務，無事一身輕。

就目前來說，保留了開發服務、物管服務、資產運營和房地產科技四個業務板塊，共同組成了「持續經營業務」。

「重組以後，美的置業戰略上會更加從容。我們將全面發力，輕重結合……計劃用三年多的時間，再造一個新的美的置業。」據參會投資者分享，管理層在業績投資者會上表示。

重組之後

房地產市場持續下行，築底期何時結束尚未能看清。剝離房開業務，是美的置業作爲上市平台採取的特殊風險規避方法。

在業績發佈會上，美的置業管理層對上述重組動作進行了進一步回應。

「房地產行業的輕資產和重資產是兩種不同的戰略選擇，核心的差異在於資本的投入，風險的承擔以及盈利模式的側重。」管理層稱，輕資產、重資產兩者並非完全對立，對於任何企業來說，沒有一種模式可以一勞永逸。

目前，中國房地產從增量開發轉向存量運營是基本的趨勢。另外，傳統的重資產模式確實面臨高負債、高槓杆的壓力。

「這個背景下，美的置業在去年選擇進行了資產重組。」管理層指，輕資產自然成爲重要的轉型方向。

資料顯示，完全剔除房地產開發業務後，美的置業2024年實現營業收入37.3億元，同比增長33%；毛利13.32億元，同比增長38.7%；毛利率爲35.7%，同比提升1.3個百分點。

「爲剔除投資物業的公平值變動產生的稅後損益及以權益結算股份支付形成的稅後開支的利潤。」美的置業本年度的核心凈利潤會由被剝離的非持續經營業務，即房開業務以及持續經營業務共同構成，其他利潤表現也大抵按照這個規則。

因此，該公司年內錄得年內虧損23.5億元，核心淨虧損爲22.84億元，公司擁有人應占核心淨虧損19.94億元。

但如果單觀察持續經營業務，美的置業期內凈利潤爲4.86億元，同比增長23.2%，且公司擁有人應占核心凈利潤爲5.04億元。

除此之外，美的置業資產負債表也獲得大幅度改善。

在剝離之前，2023年業績報告顯示，美的置業息負債總量爲380.7億元，淨負債率35.8%，扣預資產負債率67.3%。同時，加權平均融資成本爲4.8%。

按照最新年報，截至2024年末，美的置業128.79億元公司債券被全部出表，251.9億元銀行及其他借款獲得至少9成削減，餘額僅剩下6.35億元。

與之相對，美的置業擁有現金及現金等價物10.34億元，股東權益總額50.81億元，按此計算淨負債率達到負數爲約-7.8%。換句話說，現金完全覆蓋有息負債。

利潤正增長，現金儲備也高，美的置業於是提高了派息規模，派息比率從2023年的46%提升到了70%。

尋找成長性

剝離房開業務爲美的置業留下一個好底子，但關鍵是未來公司的成長性要去哪裏找。

因此，雖然被剝離的房地產開發業務在最新業績上幾無體現，但不代表影響就蕩然無存了。

2024年分業務看，物管服務板塊貢獻收入18.39億元，同比增長12.6%，佔總收入比例49.4%；資產運營收入爲9.87億元，同比增長91.8%，佔總收入比例26.5%；

房地產科技收入爲6.06億元，同比下降6.2%，佔總收入比例16.3%；開發服務收入2.93億元，爲新增的業務，佔總收入比例7.86%。

其中，物管服務和開發服務與被剝離的房開業務關聯緊密。

開發服務即傳統住宅開發代建代管，按照管理層的規劃，該業務雖然對美的置業來說是新業務，但接下來成長性非常高。

「上市公司會持續承接控股股東既有的房地產開發資源全鏈條的開發管理。」管理層披露，截至2024年10月22日，美的置業控股股東在建土儲面積是762萬平方米，待開發土儲面積是593萬平方米，合共1355萬平方米。

據悉，美的置業也於去年下半年開始推動開發服務板塊對外拓展第三方項目。管理層表示，單今年第一季度，開發服務板塊已經新拓了兩個住宅的代建項目，「合約建築面積達到24萬平方米，開發服務全週期的收入會超過8000萬元」。

目前美的置業收入的大頭——物管服務（下稱美置服務）接下來也會持續依靠控股股東的力量。資料顯示，截至目前，美置服務擁有合約面積9255萬平方米，在管面積7538萬平方米，其中第三方佔比僅20%。

「住宅業態目前爲150萬個業主提供服務。」據參會投資者分享，管理層在業績投資者會上提出，該業務不會盲目擴張規模，年內美置服務還主動清退了21個利潤表現不好的項目，累計清退項目數量達到65個。

「未來真正的空間依然是爲150萬個業主提供高質量的服務。」言下之意，可能會在增值服務上下更多功夫。

除住宅業態，管理層指美置服務還會將產業園及醫療康養作爲核心業態。據披露，截至去年末，美置服務非住業態合約面積達到了1130萬平方米，當中產業園佔了76%；在管面積832萬平方米。

非住業態目前也主要來自控股股東助力，例如美置服務於2024年4月進駐的和佑醫院、

和泰養老中心就是控股股東旗下產業。但未來美置服務會憑過往的經驗，迅速嘗試外拓。

管理層預計，2025年公司營業收入複合增長率不低於25%，歸母凈利潤複合增長不低於20%。未來三年，物管服務和開發服務兩個業務合計在上市平台中的規模佔比基本會保持在70%左右水平，公司核心收入將主要來自母公司開發業務的交付。

按照規劃，未來三年以內，物管服務和開發服務在上市平台中營收規模佔比會保持在70%左右。其中，物管服務2025年目標是規模增速不低於10%。這將帶動美的置業2025年營收復合增長率不低於25%，歸母凈利潤複合增長率不低於20%。

物管服務和開發服務之外，房地產科技板塊（下稱睿住發展）主要業務方向是發展綠色裝配式產業、空間智能產業等，目前主要產品爲PC構件、MIC（裝配式模塊化建築），第三方業務佔比100%。

業績顯示，該業務去年實現簽約金額6.5億元。管理層預測，預計在2026年睿住發展MIC產品的銷售佔比，有望佔整個業務收入的50%。

資產運營業務則分爲專注商業地產的美置商業以及專注產業園的美置產發。

其中，美置商業在營商業體13座（包括10座商場，3座長租公寓，當中自持5座商場），運營面積70萬平方米。核心商業項目爲進入成熟期的佛山悅然廣場以及尚在培育期的貴陽悅然廣場、貴陽悅然時光，三者營收達到2.7億元。

「未來2-3年內，公司將瞄準核心商業體運營效率的提升，提高整體商業租金的收入。」管理層指美置商業接下來也會積極拓展輕資產業務，包括今年第一季度就外拓了佛山順德活力島及廣州黃埔玉樹項目。

美置產發則專注於運營目前留在上市平台體系內的3座產業園：上華產業園、佛山睿創中心和中國塑料世界，去年產業園簽約收入錄得3.9億元。

另外，對於留在上市平台的5座商場和3個產業園，管理層表示會推進研究發行公募REITs。

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