下調盈利預測,維持「增持」評級
房地產行業仍然處於調整階段,公司主動推動存量庫存去化,同時積極藉助大宗交易、REITs 發行、金融支持政策等化解經營壓力。惟其艱難,方顯勇毅,我們期待萬科能夠安全穿越週期,構築房企發展新模式。考慮到存貨減值壓力和較大折扣進行去庫,我們下調盈利預測,預計2024-2026 年公司歸母凈利潤分別爲-196.90、-19.92、17.51 億元(原值分別爲-60.50、0.75、27.55 億元),EPS 分別爲-1.65、-0.17、0.15 元(原值分別爲-0.51、0.01、0.23 元),當前股價對應2026年PE 估值爲47.5 倍;考慮到公司銷售規模相對平穩,月銷售能維持在200 億元以上水平,維持「增持」評級。
銷售規模同比下降,銷售均價下降逾11%
2024 年12 月,公司實現銷售面積172.7 萬平方米,同比下降32.72%,實現銷售金額233.4 億元,同比下降29.23%。2024 年公司累計實現銷售面積1810.7 萬平方米,同比下降26.57%,實現銷售金額2460.2 億元,同比下降34.59%。2024年12 月,公司項目銷售單價爲13515 元/平方米,同比增長5.19%,2024 年公司項目累計銷售單價13587 元/平方米,同比下降10.92%。
新增4 宗土地儲備,連續3 個月獲取新項目
2024 年12 月,公司獲取4 宗土地,共計佔地面積21.3 萬平方米,建築面積49.6萬平方米,權益建築面積35.6 萬平方米,權益地價23.7 億元。2024 年12 月,公司無新增物流地產項目。公司本月獲取的項目分別位於廣州、天津、貴陽、唐山,單月拿地力度16.1%,與2024 年7 月持平,爲全年拿地力度最高的月份。
2024 年全年,萬塊新增15 個項目,總地價124 億元,總權益地價62 億元,拿地強度爲5%,低於2023 年和2022 年(均爲22%),公司在拿地上仍處於收縮狀態。
風險提示:行業恢復不及預期、政策放鬆不及預期、公司銷售恢復不及預期。