文 | 空間秘探，作者 | 武爽

近日，碧桂園商管集團旗下碧家公寓成功簽約武漢市江岸區夢湖華苑項目，標誌着「碧家」品牌正式進入保障房領域。而在3個月前，上海碧桂園碧家國際社區南翔店項目被轉讓用於抵債。誕生於2017年的碧桂園長租公寓「初生牛犢不怕虎」地喊出了「3年100萬套」的目標，這些年長租領域和酒店一樣，一直雷聲大雨點小，這次「進入體制」後，能否圓上「長租夢」？

「碧家」品牌正式進入保障房領域

近期，碧桂園商管集團宣佈與武漢市江岸區保障性租賃住房（人才房）項目達成合作協議，標誌着「碧家」品牌正式進入保障房領域，成爲華中地區的住房保障工作一份子。

據了解，此次簽約的保障性租賃住房（人才房）項目，坐落於武漢市核心區域江岸區後湖板塊，該區域地理位置優越，緊鄰塔子湖地鐵站，交通便捷。臨近金橋永旺商圈，集購物、餐飲和娛樂設施於一體，滿足日常生活需求。

碧家公寓的入駐，通過打造集居住、休閒、社交功能於一體的現代化租賃社區，旨在滿足從初入職場的新星到追求品質生活的都市精英等不同群體的居住需求，將成爲江岸區吸引與留住人才的強有力支撐。此次合作不僅是碧桂園商管集團在長租公寓領域戰略版圖的又一重要佈局，更是對國家住房保障政策積極響應的具體實踐，未來將探索住房保障事業的新模式、新路徑。

事實上，本次簽約是今年碧桂園首次簽約項目。據「碧桂園商業」微信公衆號發佈，上一次項目簽約在2023年7月，長租公寓品牌「BIG+碧家」成功簽約杭州石橋公寓項目（碧家杭州中大銀泰城店）。繼2023年3月1日碧家嘉興智匯大廈店開業後，不到一個月，碧家又成功簽約廣州UP智谷長租公寓項目。

從已有的資料來看，近兩三年來，碧家公寓的消息着實不算多。碧家公寓官方微信公衆號最後更新的消息是2024年1月16日，官方微博最後更新的消息停留在2024年1月24日。除卻項目簽約開業消息，也有一些項目被擺上「貨架」。

今年9月，帝歐家居發佈公告稱，碧桂園旗下公司拖欠帝歐家居全資子公司4.23億元，碧桂園就把上海3處不動產拿來抵債。其中的一處資產是碧桂園旗下碧家國際社區，位於上海嘉定區雲安南路29弄26號。曾經在碧家國際社區上海門店上班的工作人員表示，「在離職之前碧家國際社區上海區域只剩下寶山店、嘉定張掖路店、青浦店，其他門店再沒聽說了，後面嘉定張掖路店也撤場了」。

本次碧桂園長租公寓「入保」，或許是一次嘗試，未來可能會有更多保障房項目出現。

「宇宙房企」碧桂園7年長租路

數據顯示，作爲碧桂園商管集團的長租公寓品牌-碧家公寓目前在全國11座城市佈局超20家運營門店，管理超過1萬間房源，距離曾經的100萬長租公寓目標，還遠的厲害。從2017年入局至今，7年間，碧桂園的「長租路」發生了什麼？

長租公寓事業部成立，長租公寓品牌「碧家國際社區」問世：兩大事件同時集結在2017年，標誌着碧桂園文商旅長租的正式誕生。彼時，長租公寓還是個新興事物，在政策東風的風口下，長租公寓品牌風潮迭起。相較於萬科、龍湖等大型房企，碧桂園文商旅長租算得上是「遲來者」。

碧桂園在此前密集宣佈與多家銀行合作，獲得數百億發展租賃住房及長租公寓的資金支持。於2017年12月20日，在碧桂園集團總部推出了長租品牌「BIG+碧家國際社區」。彼時，坐鎮大本營的碧桂園集團主席楊國強顯得十分輕鬆。

楊國強稱，經濟實力不足的時候，年輕人暫時買不到房子很正常。所以，推進長租公寓也有其實際的社會意義。在此次會議上，碧桂園「初生牛犢不怕虎」地喊出了「3年100萬套」的目標。據了解，其中40萬自主開發，60萬靠創新模式拓展。碧桂園相關負責人稱，「我們希望以房地產龍頭企業做長租公寓，不僅僅是做二房東。」

與一路高歌的住宅業務一致，在新業務上碧桂園似乎也帶了些「激進」。可以橫向對比的是，當時發展長租業務已有三年的萬科，於2017年加速規模擴張在全國範圍內開發8.4萬間公寓，並計劃在2018年拓展45萬間公寓房源；發展一年左右的龍湖冠寓開業逾1.5萬間，旭輝瓴寓則計劃未來5年打造20萬間公寓。

品牌發佈會結束後不久，12月29日首個長租公寓項目--「碧家國際社區上海國家會展中心店」即宣佈開業運營，此後半年間接連拓展上海、武漢、深圳等一二線城市。爲了更快、更好地發展長租業務，碧桂園在長租方面投入不少心思。如碧桂園2018年2月成功發行100億規模的租賃住房REITs，爲其未來三年100萬套長租公寓的發展計劃打開新的想象空間。

又在2018年5月24日，碧桂園聯合中聯基金設立的百億儲架租賃住房REITs產品「中聯前海開源-碧桂園租賃住房一號」第一期資產支持專項計劃在深圳證券交易所成功發行，這是國內首單達到百億級規模的租賃住房REITs，首期規模17.17億元。這些都可以相應規避資金鍊問題。

這一年，碧桂園將其在住宅方面競得的宅地自持部分納入碧家的已拓房源範圍內，因此也迎來規模的迅速擴張。當年，碧桂園已拓房源接近4萬個單位，已開業5700多間。但也就是在2018年，「野蠻生長」的長租行業迎來「驚雷」轉折點，暴雷事件頻發，各方叫苦不迭。外部環境的變化，使得碧桂園文商旅長租開始調整自身發展節奏、重新進行戰略部署。

事實上，在2018中期業績發佈會上，碧桂園集團副總裁兼營銷中心總經理程光煜的說法已有了些改變，稱未來會合理推進房間數目，但不會制定目標。

2019年，整個長租行業已逐漸回歸審慎理性預期，房企進入的熱情也顯著下降。碧桂園文商旅長租統一歸口總部平台管理，由原來的區域強管控轉變爲集團強管控。對此，當時的碧桂園文商旅長租公寓總經理 胡順達表示，集團職能相對更完善一些，統一歸口，可以避免區域分散化運營帶來的各種問題。

2020年對於開發商們而言，所面臨的還不止長租市場的波動。這一年，於他們而言最大的困難或許是住宅開發主業遭遇疫情與紅線的壓力。爲了使得長租業務更加獨立健康可持續的發展，2020—2021年，碧桂園文商旅長租將全國項目做了一輪全方位覆盤，果斷退出了管理成本過高的項目。回歸經營本身成爲碧桂園文商旅長租的運營邏輯。

在2020年，碧桂園長租業務也做了新的嘗試，當年8月碧桂園與奧克伍德集團共同合作創建的中高端服務式公寓產品「奧克伍德碧軒」。消息指出，根據計劃，2030年奧克伍德碧軒服務公寓力爭簽約達到100家。當時業內人士表示，奧克伍德碧軒的引入拓寬了碧桂園長租業務既往服務模式與內容，將會爲提升租賃盈利水準做出新貢獻。這次交易另一方面也反映了碧桂園在長租業務上輕重結合的發展戰略。據悉，碧桂園長租業務未來輕重比例會達到50:50。

至此，碧桂園長租業務已形成國際中高端服務公寓「OAKWOOD BELUXS奧克伍德碧軒」、服務公寓「BELUXS碧樂軒」、青年長租公寓「BIG+碧家國際社區」、城市藍領公寓「BEDOONE碧咚」等系列長租品牌矩陣。2021年3月8日，由廣東澤暉住房租賃發展投資有限公司（碧桂園關聯企業）全資持股的上海澤暉公寓管理有限公司成立，長租業務站在碧桂園集團的肩膀上，成立公寓管理公司，希望助力長租業務的進一步發展。

但事與願違，還沒等到碧家成爲新的利潤增長點，碧桂園集團陷入困境。2023年10月18日，因爲一筆到期美元債在最後寬限期內無法支付利息，碧桂園正式違約。2024年4月2日上午9時，碧桂園股票暫停買賣，直至今日。碧桂園的長租業務也受其影響，開始停滯、收縮。業內人士表示，長租公寓是碧桂園的邊緣業務，現在碧桂園自身難保，邊緣業務自然是能砍則砍。曾經的「3年100萬套」目標，已經是黃粱一夢。

爲什麼掉隊萬科、龍湖？

2016年，地產系開始陸續進軍長租公寓，背靠集團帶資入場，妥妥的富二代創業，而那時候在很多地產系高管的眼中，認爲長租公寓是一門非常簡單的生意，滿懷着一腔熱血，企圖在這「億萬級」的市場搶佔一片天地。但理想很美好，現實很骨感，經過了一兩年的時間驗證，大部分企業開始明白，這是一件投入太重，回報太低的事，無腦擴張是死路一條；開始變得更爲理性。

龍湖冠寓是第一個實現盈利的集中式長租公寓運營商，於2021年開始盈利。萬科泊寓預計在2023年實現整體盈利。招商伊敦已經連續多年在長租公寓業務方面實現盈利，但具體盈利元年未公開。目前來看，房源規模也已經形成。數據顯示，泊寓共運營管理 24.7 萬間長租公寓，開業 18.7 萬間；冠寓開業規模達到13.08萬間。同時，根據這些企業的盈利時間，長租公寓業務已經成爲一些房企穩定的盈利來源。

可以說，所有的人都在摸着石頭過河。與此相比，至今只有超20家運營門店，管理超過1萬間房源的碧桂園長租公寓，早已「掉隊」。同爲房企系長租業務，碧桂園又是從哪裏開始逐漸被拉開距離的？

一是從目標客群來看，碧家公寓主要是針對都市青年，客源比較分散。而萬科、龍湖等房企，則是企業用戶佔比較多。在今年萬科泊寓發佈的半年報數據中，企業客戶佔比45%，對比23年末提升22%。也就是說萬科泊寓18.3萬間開業房間規模中，有超8萬間租給了企業客戶，企業租戶的比重越來越大了。其實這種趨勢早有苗頭，市場供給大量增加，租金持續下降，租客的選擇越來越多，並且在需求沒有跟上的情況下，運營商的運營壓力也越來越大。傳統ToC模式的乏力，也讓不少長租公寓運營商將銷售重心瞄向了B端客戶。

這也是萬科、龍湖、旭輝等房企旗下大型租賃社區較多的原因。有媒體數據顯示，從2022年到2024年11月，大型租賃社區（房源量超1000間）供應總量上漲超200%，佔比超半數。大型租賃社區在拿地和資金方面對長租公寓方有着不小挑戰，深陷負債泥潭的碧桂園自顧不暇，碧家公寓想要擴張也頗有心無力。

二是「納保」較晚，錯失紅利。在保租房籌集的大潮之下，許多長租公寓品牌正在走在「應納盡納」的路上，借勢保租房籌集和存量盤活加速佈局。有數據顯示，萬科泊寓截至2024年6月底已共計納保155個項目，涉及房源11.2萬間，也已開始籌謀REITs上市。龍湖冠寓的保障性租賃住房已落地北京、重慶、天津等20餘個城市，已有超過4萬間房間納入了保障性租賃住房項目。除此之外，魔方、自如、華潤有巢等等頭部租賃企業都在納保的大潮之中。但直到今年12月份，碧家公寓才迎來第一個保障房項目，可以說在「體制內」剛剛起步。

保租房大量入市，增加高品質租賃住房供給，租賃住房供給存量持續走高。再加上近期「國家隊下場買房」火熱，國家隊下場收購存量房作爲保租房，這將進一步增加保租房的供給。保租房意味着更低的租金，一般爲同區域同品質租金的90%，同時，這也意味着可辦理居住證、可提取公積金、民水民電。這些都是長租公寓無法企及的「硬性優勢」，留給這些面對品質趨同的競爭困境的長租公寓只有兩條路，要不納保，要不降低租金，打價格戰。除了外部的競爭困境，落實到租賃企業納保層面，可以給予企業衆多政策優惠，比如稅收政策，增值稅減按1.5%計算，房產稅減按4%計算，再比如財政補貼等等。

三是在品牌矩陣上後期沒有持續完善。在供給端和需求端的雙重變化這種市場背景下，多數企業選擇向上拓寬市場，通過產品升級、服務升級方式搶佔市場，又或者打造中高端或高端的產品線。畢竟，從目前租賃住房市場來看，無論高端或是低端產品，經營壓力都十分龐大，其投資回報週期也都十分漫長。而其他品牌也加強了對中高端乃至服務式公寓的產品線的打造，比如城家、招商蛇口、萬科等。

但繼2020年8月碧桂園與奧克伍德集團共同合作創建的中高端服務式公寓產品「奧克伍德碧軒」後，碧桂園長租公寓產品至今仍然沒有變化。在別人不斷更新迭代適應市場時，還拿三四年前的產品，又會有多少人買賬呢？

總的來說，碧桂園旗下的長租公寓業務「掉隊」，一方面是受自身高額負債拖累，一方面是碧桂園近幾年對長租公寓業務重視度不夠。萬科、龍湖、招商蛇口、中海、華潤置地等房企的長租公寓業務已經成爲其多元業務中的核心業務，離不開對長租公寓業務的堅持和投入。

「進體制」後盈利難題依舊存在

受益於強勁的租賃基本面、資產流動性和可規模化的巨大提升空間，未來十年，住房租賃市場將成爲中國最具成長性和吸引力的商業地產投資類別之一。隨着各個房企的輪番入局，長租公寓市場儼然已經成爲新的資本賽道。群雄圍獵，碧桂園的長租公寓業務如何在長租公寓的江湖中掘出屬於自己的那桶金？

今年以來，多家長租公寓拖欠房東租金，導致房東斷電，租客不要按金搬走的新聞頻發。根本原因在於長租公寓投資端「算不過賬」的商業模式。集中式公寓基本商業模式是通過與房東簽訂長期租賃合同，再將房屋轉租給租客，從中賺取租金差價。在房地產市場的租售比普遍偏低情況下，這個模式難以形成穩定持續的盈利。如何實現盈利，是擺在每個人面前的難題，「進體制」後的碧家公寓也不例外。

首先，是資源與價格之間的矛盾，難以協調。核心一二線城市優質地段的供房仍較爲稀缺，集中式公寓將面臨較高的拿房成本；另一方面，長租公寓解決的是中高端人群對生活質量和社交活動的追求，因此房源的地段就顯得尤爲關鍵，地段較偏僻的區域雖然收房成本較低，但可能面臨需求不足所導致的高空置率或低租金差等問題。因此，收房階段資產端的資源和價值難以兼得。對於碧家公寓來說，持續虧損的碧桂園在拿地和資金方面已經提供不了什麼幫助，想要擴張、盈利還得靠自己。

房企系進入住房租賃行業已有7年多的時間，在結束了早期快速的規模擴張後，多數企業便逐漸放慢規模擴張腳步，注重穩健增長，與此同時，開始聚焦開業項目的精細化運營。目前來看，租賃行業「頭部作用」明顯，碧家公寓與其拼規模，倒不如先做好現有的資產，修煉好運營管理能力，再尋求機會輕資產輸出，完成規模。

其次，是優秀人才與品質服務的矛盾。當代年輕人租房，已不再滿足於之前的租房思想，不僅僅是找到一張能睡覺的牀那麼簡單。高效、便捷和品質的生活方式，已成爲當代年輕人普遍的租房需求。目前，市場上大多數品牌化長租公寓項目都會配備管家，管家的主要職責除了簽約、收取水電費外，也要負責管理和跟進與租客生活相關的瑣事。

但對於長租行業來說，目前優秀的公寓運營人才十分稀缺，因此難免在實際執行的過程中出現各種各樣的問題。隨着整個長租行業的快速發展，各大公寓運營商在卷產品的同時，未來必定爲卷服務、卷配套。此外，品質服務不僅可以增加租客的居住體驗，也可以作爲亮點，提升溢價。

再者，想要做大做強的思維和運營管理體系不匹配。當前的長租公寓們爲了盈利、擴張，使出了「十八般武藝」，做短租、做多元業態融合、做代建業務、構建自有獲客渠道……這些「美好」讓不少新玩家湧入長租賽道，但需要注意的是，長租公寓真的有運營管理好這些業務的能力嗎？

以「長短租」結合模式爲例，不少長租公寓只看到優化客源結構，增加收入，但想要做好這一點並不容易。長、短租客人的需求並不一致，如何快速響應這些需求，以及人員管理就需要下大功夫了。而且在「降本增效」下，想要降低人力成本還想高品質服務，就需要一個數字化「大腦」，做好各方面調配。關於數字化管理系統，只有少部分頭部長租公寓企業投入使用。有目標是好事，但要有匹配的實力，才能有好的結果。

目前來看，當下的租賃住房市場格局，在新一輪長租企業攜手地方政府、地方國企積極參與下，「市場+保障」的住房供應體系建設將持續深入，走向房地產新模式的「道路上」。資本的變陣，正體現出當下租賃住房最熱的板塊導向，此次碧家公寓「進體制」正是代表。租賃市場是一個大生態，各個企業都應該在其中尋找自己的生態位，碧桂園的長租公寓也在積極探索。「宇宙房企」7年的長租路，似乎又回到了「起點」。但與之不同的是，這次是帶着經驗「闖關」。7年前的「長租夢」很美，想要實現，碧桂園還有待努力。