■事業内容と特長
1. 事業の概要
同社グループでは資産運用プラットフォーム事業として、投資主体、投資金額、投資対象ごとに「CREAL」「CREAL PRO」「CREAL PB」「その他」の4つのサービスを展開している。各サービスで対象顧客の投資・運用方針に沿った事業コンセプトを追求しつつ、各サービス間でのシナジー創出を念頭に一体となって運営しているため、事業セグメントとしては単一セグメントとなっている。サービス別の売上高構成比は、2025年3月期第2四半期で「CREAL」が34.8%、「CREAL PRO」が46.2%、「CREAL PB」が18.1%、「その他」が0.9%となっている。
2. 各サービスの特長
(1) 「CREAL」
クラウドファンディングを活用した、個人投資家向けの不動産ファンドオンラインマーケットサービスで、1万円から資産運用ができる。余剰資金を短期的（5年以内）に運用する目的での投資にマッチしている。2024年2月末時点でクリアル＜2998＞が組成し運用しているファンドの想定利回りの平均値は4.3%で、2024年11月末現在で元本割れはない。2022年11月に岸田政権下において「資産所得倍増プラン」の正式決定後は、2024年1月から新NISAの制度が開始されるなど個人の投資に対する垣根は低くなってきている。円ベースの運用かつ短期で、4～5%内外の利回り獲得を期待できる運用商品は少なく、市場としても追い風にあると言える。同サービスでは、資産運用のプロが運営していること、保育園などESG不動産からレジデンス、ホテル、オフィスと多様な不動産へ投資できることが、競合との大きな差別化要素となっている。「CREAL」の売上総利益はGMV×テイクレート※から成り立っており、GMVの伸長が同サービスの利益拡大に大きく寄与する収益構造となっている。
※ GMVに対して運営企業が得られる収益の比率。
「CREAL」は特定の物件に対して投資するファンドであり、募集期間中に一定以上の投資資金が集まるとファンドが成立となり、運用を開始する。運用で得られた家賃収入は投資金額に応じて投資家に分配され、運用が終了すると不動産売却により投資元本が返還される仕組みとなっている。「CREAL」では、同社があらかじめ設定した想定配当利回りをリターン目標におき、投資家が1口1万円から様々な不動産に投資できるうえ、投資家登録から投資実行に至るまでのすべてをオンラインで完結している。投資後の物件の管理から運用、そして売却に至る運用プロセスについては、高度な不動産投資ノウハウとIT技術によって高度化された投資システムを有する同社に一任し、投資家は手間や時間、高度な知識を要することなく不動産ファンド運用が可能となる。
「CREAL」では「情報の透明性」を重要視しており、募集金額や想定利回り（インカムゲイン、キャピタルゲイン内訳）、想定運用期間、想定初回配当日、投資対象の不動産についての詳細情報や、運営者へのインタビュー動画を商品案内ページに掲載している。また、対象となる不動産の概要や所在地の明示のみならず、プロジェクトについての投資リスクの内容とその手当のほか、不動産価格調査報告書やエンジニアリングレポート等の専門家の第三者レポートも開示している。加えて、物件の運営者の概要・投資対象が所在するエリアや市場のマクロマーケットの概況、投資リターンの参考となる類似物件の賃貸事例や売却事例の提示のほか、ファンドにおける調達資金とその使途、投資リターンのシミュレーション機能の提供も行っている。
「CREAL」はサービス開始以来、資金供給が難しいとされてきた保育園や学校、地方創生関連などのESG不動産領域の投資案件創出にも注力してきた。ESG不動産は投資規模が小さく資産運用対象としての実績に乏しく、これまでは機関投資家から注目されにくいという課題があった。同社では「CREAL」のクラウドファンディングを活用して、個人投資家からの投資資金を供給するパイプ・インターフェースとしての役割を果たし、社会性と投資商品性の両立に成功した。
これらのESG不動産への投資実績は、同社のSDGsを重要視した経営方針を明示していると言える。ESG企業としてこのようなコンセプトで主力サービスを展開し、良好な運用実績とともに個人を含む幅広い投資家の支持を得て成功している資産運用支援企業は希少であると弊社では見ている。同社及び「CREAL」の特長の1つである。
また、投資家保護の観点から、出資持分を優先部分と同社の出資による劣後部分に分けている。「CREAL」の投資家は優先部分に出資し、同社が出資する劣後部分（5%程度）よりも優先的に配当等を受け取る仕組みを構築することで、想定どおりに収益が生じなかった場合のリスクを同社が劣後出資額を上限として負担する。同社が劣後出資で顧客投資家とともに投資することは、優先部分への配当及び元本償還等の確実性を高め、顧客投資家の安心感を醸成し、同社への信頼を高める大きな要素となっている。
「CREAL」の動きとして特筆すべき点は、SBIホールディングスとの資本業務提携に基づき、(株)SBI証券からの送客が2024年3月期から本格化し、「CREAL」の急成長の原動力となっている点である。また、不動産売却においてもSBIマネープラザ(株)の顧客への物件紹介が活発になってきている。
（執筆：フィスコアナリスト 村瀬智一）
■業務內容和特點
1. 業務概況
本公司群作爲資產管理平台業務，針對投資主體、投資金額和投資對象提供四種服務：「CREAL」、「CREAL PRO」、「CREAL PB」和「其他」。在追求各服務對應客戶的投資和運營方針的商業概念時，致力於各服務間的協同效應，形成單一業務板塊。按服務劃分的營業收入構成比，在2025年3月期第2季度中，「CREAL」爲34.8%，「CREAL PRO」爲46.2%，「CREAL PB」爲18.1%，「其他」爲0.9%。
2. 各服務的特點
(1) 「CREAL」
「CREAL」是一個利用衆籌進行的面向個人投資者的房地產基金在線市場服務，最低投資額爲1萬日元。此類投資適合用於短期（5年以內）資金運用。到2024年2月底，クリアル＜2998＞組建和運作的基金的預期收益率平均爲4.3%，截至2024年11月底未出現本金損失。自2022年11月岸田政權正式決定「資產所得倍增計劃」以來，從2024年1月開始的新NISA制度使得個人投資的門檻降低。在日元基礎的短期投資中，能夠期望獲得4%-5%內外收益率的投資產品數量不多，可以說市場也處於順風中。在該服務中，資產管理的專業人士運營，投資範圍包括幼兒園等ESG房地產、住宅、酒店和辦公樓等多樣化房地產，這是與競爭對手的主要差異化因素。「CREAL」的總毛利由GMV×收取比率構成，GMV的增長對該服務的利潤擴張有重要貢獻。
※ 對於GMV，運營企業獲得的收益比例。
「CREAL」是對特定物業進行投資的基金，當募集期間內集齊一定金額的投資資金，就能成立基金並開始運營。通過運營獲得的租金收入會根據投資金額分配給投資者，運營結束後通過房地產銷售返還投資本金。「CREAL」設定的預期分紅派息收益率作爲回報目標，投資者可以從1口1萬日元開始投資多種房地產，並且從投資者註冊到投資運行的整個過程均在網上完成。投資後的物業管理、運營以及銷售的運營過程將由擁有高度房地產投資知識和IT技術的公司全面負責，投資者可以在不需花費時間和精力以及高度知識的情況下實現房地產基金的運作。
在「CREAL」中，非常重視 "信息透明度"，包括募集金額及預期收益率（收入收益、資本收益的詳細情況）、預期運用期限、預期第一次分紅派息日、投資對象的房地產的詳細信息以及運營者的訪談視頻都會在產品介紹頁面中發佈。此外，不僅要明確投資對象房地產的概況和位置，還要披露投資項目的投資風險內容及其保障措施，以及房地產價格調查報告、工程報告等專家第三方報告。並且，還提供了項目運營者的概況、投資對象所在區域及市場的宏觀市場狀況、投資回報參考的類似物業租賃案例和出售案例的呈現，以及基金中的籌集資金及其使用說明和投資回報模擬功能。
自「CREAL」開始提供服務以來，已經專注於創作投資項目，涵蓋保育園、學校和地方振興相關的ESG房地產領域，這些領域由於資金供給困難而受到挑戰。ESG房地產規模小，並且作爲資產管理對象的業績不豐，因此一直以來難以引起機構投資者的關注。該公司利用「CREAL」的衆籌，充當個人投資者投資資金的供給接口，成功實現了社會性和投資產品性的兼顧。
這些對ESG房地產的投資業績表明了該公司的經營方針非常重視可持續發展目標（SDGs）。作爲一家ESG企業，該公司以這樣的理念推出其主要服務，並取得了良好的運營業績，成功獲得了包括個人投資者在內的廣泛投資者支持，這類資產管理支持公司是非常稀少的，這是該公司及「CREAL」的特點之一。
此外，從投資者保護的角度來看，出資份額被分爲優先部分和公司出資的劣後部分。「CREAL」的投資者出資於優先部分，所以下公司出資的劣後部分（約5%）更優先地獲得分紅等收益。通過這個結構，即使收益未按預期產生的情況下，公司的風險將以劣後出資額爲上限來承擔。公司與客戶投資者一起以劣後出資投資的做法，提高了優先部分的分紅及本金償還等的確定性，增強了客戶投資者的安全感，併成爲提升對公司的信任的重要因素。
「CREAL」值得注意的動態是，基於與SBI控股的資本業務合作，自2024年3月起，來自(株)SBI證券的客戶引入將全面展開，併成爲了「CREAL」迅速增長的驅動力。此外，在房地產出售方面，SBI資金廣場（株）對客戶的物業介紹也開始變得活躍。
（編輯：FISCO分析師村瀬智一）
