销售转化率与首开去化率维持高水平，2023 年公司新增货值销售转化率为39%，相较于2020 年提升24pct，2023 年公司首开去化率高达82%，为近五年新高。销售排名攀升，在地产行业下行周期中，公司全口径、自投、权益销售排名逆势攀升，2024H1 全口径、自投、权益排名分别提升至3/6/6。投資要點：
央企基因品質標杆，經營穩健韌性十足。公司於1995 年成立於杭州，已成爲中國領先的地產開發品質標杆。公司先後引入九龍倉集團、中交集團等作爲戰略性股東，目前第一大股東爲中交集團。2023 年公司實現營收1314 億元，同比增長3.3%；扣除優先股股利的歸母淨利潤30.9 億元，同比增長19.6%。
深耕核心高線城市，銷售排名逆勢攀升。深耕核心高線城市，2020 年來一二線可售貨值佔比均位於70%以上，2024H1 提升至79%。產品具備溢價空間，2023 年自投項目銷售均價達28334 元/m2，高於核心城市平均水平。
銷售轉化率與首開去化率維持高水平，2023 年公司新增貨值銷售轉化率爲39%，相較於2020 年提升24pct，2023 年公司首開去化率高達82%，爲近五年新高。銷售排名攀升，在地產行業下行週期中，公司全口徑、自投、權益銷售排名逆勢攀升，2024H1 全口徑、自投、權益排名分別提升至3/6/6。
代建業務行業龍頭，可售貨值儲備充足。公司控股子公司綠城管理控股爲中國代建行業第一股，憑藉先發優勢與良好口碑，連續八年市佔率超過20%，行業中穩居龍頭。2023 年綠城管理的營業收入和歸母淨利潤分別爲33 億元、9.7 億元，增速分別爲24.3%、30.8%，銷售淨利率29.7%。綠城管理代建業務中商業代建佔比提升，可售貨值儲備充足，爲公司利潤增長提供動力。
財務穩健結構健康，融資成本持續下降。公司財務水平健康，2024 年中報扣除預收款的資產負債率、淨資產負債率、現金短債比分別爲69.2%、67.2%、2.1。債務結構優化，2024H1 一年內到期債務佔比23.8%，連續三年小於25%。累計回購公司債券22.6 億元，債券收益率穩中有降；2024H1完成境外債務置換8.17 億美元，保持境外融資渠道通暢。自引入中交集團後，綜合融資成本持續下降，2024H1 降至4.0%。
盈利預測與投資建議： 預計公司2024-2026 年主營業務收入爲1352/1395/1420 億元，歸母淨利潤爲27.72/31.22/36.62 億元，對應PE 爲7.9/7.0/6.0。由於綠城中國背靠央企股東，老牌房企口碑優質；聚焦核心城市，優質土儲充足；自投業務高週轉高去化，銷售排名逆勢提升；代建業務穩居龍頭，可售貨值儲備充足；債務結構合理健康，融資成本持續降低，預計在一二線核心城市寬鬆政策效應逐步傳導的背景下，綠城中國可以佔領行業修復先機，首次覆蓋給予「買入」評級。
風險提示：融資環境收緊超預期、房地產調控政策收緊超預期、銷售與結算不及預期
