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6540万再收购物管公司股权 和泓服务还在规模化的路上

6540萬再收購物管公司股權 和泓服務還在規模化的路上

觀點網 ·  2024/12/04 01:35

觀點網 市場上已經很久沒有傳來物企收併購傳統物管公司的消息了。

2021年以來,房地產公司拆分物業板塊衝擊資本市場成爲潮流。成功登陸股票市場的物企們爲了加速發展,選擇了最簡單粗暴的規模化路徑,即收併購。

收併購潮的興起源於當時物業行業市場格局仍較爲分散且粗放,擴大規模與提高市場佔有率依舊是物企主要訴求之一。

同時,基礎物業服務是物企營收的主要來源,物業管理規模則直接反映物企收益水平,收併購可以說是企業快速提高管理規模的重要方式。

不過,物企們對收併購的高漲熱忱很快就冷卻下來。隨着上游行業進入調整期,物企獨立發展的重要性被拔高到前所未有的地步,「規模爲王」的高速擴張戰略也快速轉換爲「品質爲上」精細化發展路線。

2024年年中,瀏覽過大多數上市物企的中期業績報告,摒棄規模化戰略轉向精細化服務是他們寫在「未來發展」一欄下的目標。

比起吸收小物管公司以擴大管理規模的傳統收併購模式,如今的物企們更喜歡多元化發展。業績報告中,增值服務板塊的快速膨脹代表着物企正在拓展不同領域的物管邊界。

收併購市場「熄火」並不意味着所有物企都對收併購敬而遠之,和泓服務就是這個例外。

12月2日,和泓服務發佈公告,宣佈已與鄧利華簽訂買賣協議,收購四川萬晟物業服務有限公司30%股權,收購價格爲6540萬元。

這次和泓服務收購四川萬晟物業的前因可以追溯到2020年。

剛上市一年的和泓服務爲了擴大管理規模,與四川萬晟物業股東鄧利華、饒運科簽訂第一份買賣協議,以該公司收購60%股權,當時的收購金額爲4290萬元。

收購四川萬晟物業能爲和泓服務帶來的不僅是管理規模的擴大、帶來額外收入,還能幫助其鞏固在西南地區的現有實力。

資料顯示,2020年被收購時四川萬晟物業於四川省合共管理10個物業項目,總合同建築面積約爲330萬平方米。截至2018年12月31日、2019年12月31日止兩個年度及截至2020年11月30日止十一個月之未經審核資產淨值分別約爲59.1萬元、375萬元及992.5萬元。

四年過去,四川萬晟物業在關物業項目增至16個,管理面積約爲389萬平方米。截至2023年末,該公司資產淨值約爲2300萬元;截至今年10月31日止十個月資產淨值約爲1840萬元。總體而言,四川萬晟物業的經營狀況相對穩定,且處於有序增長階段。

和泓服務在公告中表示,自2020年和泓服務收購目標公司60%股權以來,目標公司對集團的發展貢獻顯著,包括收入增長、毛利率及淨利率維持在理想水平,物業管理項目數量持續增加。

完成這次30%股權收購之後,和泓服務對四川萬晟物業持股比例將來到90%,而賣方則保留10%。

既然要收購,爲什麼和泓服務不將剩下40%的股權都納入麾下?

物聊社了解到,和泓服務截至2024年6月30日錄得現金及現金等價物約爲1.67億元,較年初時的3.78億元減少約55%。而期內其未償還銀行借款約爲5050萬元,在若干投資物業和貿易應收款抵押之後,還剩約500萬元銀行借款。

再從收購價格方面看,和泓服務在2020年爲四川萬晟物業60%股權付款4290萬元,但四年後四川萬晟物業30%股權便作價6540萬元,收購價翻了三倍有餘。

公司現金流緊張的情況下,貿然耗資近億元只爲取得一家物業公司全部股權太過冒險。和泓服務如今對四川萬晟物業持股90%,仍舊能夠吸收絕大部分收益,現金代價控制亦在承受範圍之內,或許已是最具性價比的選擇。

在物企集體告別規模化高速擴張的時代,和泓服務還要進行收購似乎意味着:來到上市第五年,和泓服務還沒有走出規模化瓶頸。

2019年7月,和泓服務正式上市港交所,截止當年末,公司在管規模僅824.9萬平方米,是典型的微小型物企。縱觀和泓服務上市後的發展歷程,收併購是其濃墨重彩的一筆。

據物聊社不完全統計,該公司自2020年至2023年,合共斥資約5.60億元完成收併購16家物企。公司同期現金及現金等價物規模爲2.92億元、3.91億元、2.76億元、3.78億元。

由於頻繁的收併購,和泓服務商譽規模急速增長,2020-2023年分別爲0.60億元、2.93億元、4.82億元、4.61億元,分別佔總收入比例約14.3%、38.2%、46.3%、35.1%,三年複合增長率達97.8%。

較大規模的商譽存在風險,特別是在如今這個震盪的行業環境中,公司不無可能受到當初收併購的影響,最終在報表上計提大額商譽減值。

2023年12月1日,和泓服務將3年前收購的貴州星際物業51%股權退回給了原股東,總代價爲2550萬元。

從財務數據來看,貴州星際物業2021、2022年分別實現除稅後淨利潤1139.98萬元、1036.32萬元,在2023年前十個月實現的淨利潤爲510.16萬元,業績出現明顯下滑。

不過,和泓服務2023年的商譽規模也因該次出售而較上年有所縮減。

收併購動作減少帶來規模增速放緩。和泓服務截至2024年6月30日總在管建築面積約爲6110萬平方米,較上年同期增長9.9%,而2023年上半年其總在管建築面積增速爲18%。

跑得快已經不是物企當下比拼的主要指標,比起收併購,在規模上輸陣的和泓服務似乎更需要找到長期穩定效益的方向。

譯文內容由第三人軟體翻譯。


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