美銀的首選標的是華潤置地(01109)和龍湖集團(00960)，越秀地產(00123)是中小盤股首選。在物業管理領域，華潤萬象生活(01209)是美銀的首選。
智通財經APP獲悉，美銀表示，儘管對供給側政策(如閒置土地回購)持更爲樂觀的態度，但近期房地產銷售(從高位)的疲軟表明，仍需更多支持性的需求側措施，特別是在貿易緊張局勢對經濟增長影響不確定的背景下。美銀認爲，在2025年GDP增長預期下，房地產政策有望進一步加碼。目前該行業以2025年預期市盈率的7倍交易，低於歷史平均水平一個標準差以上;如果能夠實現大城市房價的穩定，該行認爲存在市盈率擴張的空間。
根據最新的銷售趨勢和較低的加權平均資本成本(基於觀察到的貝塔值和政策支持)，將現金流折現(DCF)模型得出的股價平均上調了15%。由於流動性壓力有所緩解，美銀將世茂服務（00873）的評級上調至「中性」, 但由於增長/股息更爲有限，美銀將中國海外發展(00688)的評級下調至"中性”。美銀的首選標的是華潤置地(01109)和龍湖集團(00960)，越秀地產(00123)是中小盤股首選。在物業管理領域，華潤萬象生活(01209)是美銀的首選。
政策:穩定還是刺激?
美銀表示，迄今爲止，房地產政策的目標似乎仍然是穩定而非刺激房地產市場，但除非中央政府轉向刺激立場(通過放寬一些去庫存和城市更新政策的條款)，否則地方政府可能沒有足夠的動力來執行這些房地產政策。下一個關鍵的房地產政策舉措可能是批准地方政府專項債券(LGSB)額度(最早可能在2024年12月)，以資助閒置土地/庫存回購(美銀預計達5000億元）。
分化將成爲常態
美銀將2025年全國銷售量/銷售額的預測調整爲下降4-6%/8-10%(之前爲個位數百分比下降)。雖然美銀認爲一線城市房價可能在2025年下半年趨於穩定，但二線城市可能需要更長時間才能觸底，而低線城市銷量可能面臨結構性挑戰;未來地域性分化表現可能成爲常態。
美銀預計一線城市庫存月數將從2024年中期的25個月下降到2025年底的健康水平12個月但全國庫存可能仍保持在20個月以上。初步預計全國新房銷售量將在2026年最終穩定下來。
修訂2024-2026財年預測
穩定可能有助於2027財年盈利。美銀下調了2024-2026財年每股收益預測8-11%，並預計2024/2025財年盈利將同比下降11%/7%。美銀預計國有開發商在2025財年的合同銷售額將基本持平。銷售和現房利潤率(由於土地價格下降)的穩定可能使2027財年盈利反彈(預訂滯後);儘管2024-2026財年的盈利可能仍然疲軟，但美銀預計投資者將提前預訂。美銀認爲，除中國海外發展外，中國物業管理公司的盈利前景基本保持不變。美銀將濱江集團、保利物業和越秀地產的收入評級從7(持平或更高)修訂爲8(持平或更低)。
本文編選自美銀報告；智通財經編輯：文文。
