隨着政策自上而下對行業的支持力度逐漸加大，頭部房企的估值有望提升。
智通財經APP獲悉，中國銀河證券發佈研報稱，由於行業整體面臨成交規模下行的壓力，行業集中度有望提升。優秀的央國企或具備良好的信用背景、穩健的運營風格、相對較低的融資成本等特點，在前期投資拿地和銷售的階段均有優勢。隨着行業的進一步發展，該行認爲央國企有望進一步提升行業地位，行業有望持續向頭部集中。隨着政策自上而下對行業的支持力度逐漸加大，頭部房企的估值有望提升。
中國銀河證券主要觀點如下：
行業整體築底，政策持續發力
截至2024年10月，全國商品房銷售面積7.79億平方米、銷售金額7.69萬億元、房地產開發投資額累計值爲8.63萬億元，分別是去年同期的84.18%、79.10%、89.98%。銷售和投資均築底。政策方面，2024年9月開始，各部門針對房地產行業的需求、融資、庫存等方向出臺支持政策，大力支持行業止跌回穩
頭部房企中的央國企數量增加
該行按照克而瑞統計的權益銷售金額口徑2023年TOP30的房企中已有15家央國企，其中TOP5房企中4家爲央國企。從權益銷售金額的同比增速看，2023年TOP30中的央國企的同比增速爲7.30%，表現優於TOP30房企表現(-14.72%)。在行業整體承壓的背景下，頭部央國企的表現亮眼。行業築底階段，房企拿地趨於核心，由於核心區域地價相對較高，拿地門檻相對較高。2024年前10月TOP30房企中，國企和非國企在覈心22城拿地金額佔比看，國企和非國企佔比分別爲76.25%、23.75%。從房企數量看，核心22城拿地金額TOP30的房企中，僅4家非央國企。
集中度提升或爲行業發展趨勢
經過該行整理發現，中國香港和美國的樓市集中度相對較高。
1)歷經多次週期後，中國香港的房地產市場較爲成熟。截至2022年末，中國香港的地產開發/地產租賃業的行業集中度相對較高，CR10、CR20、CR50分別爲0.45、0.62、0.84，並且整體的集中度超勢向上十年間CR50提升0.17。
2)美國的流通住房以成屋爲主，開發商競爭格局較穩定。從新建獨棟成屋成交量看，2022年TOP10開發商市佔率爲43.5%；從房屋酸工量看，TOP10開發商佔比爲28.1%，行業集中度相對較高。
央國企發展優勢明顯
地產下行週期中，央國企或憑藉融資優勢穿越週期取2024年H1權益銷售金額排名TOP20房企的新增融資成本比較，剔除未披露平均融資成本的房企後，截至2024年上半年末，TOP20中的央國企房企的平均融資成本均值爲3.41%，非央國企房企的平均融資成本均值爲4.64%。
投資建議：看好具有代表性的央國企公司
重點推薦：保利發展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、招商積餘(001914.SZ)；
建議關注：華潤置地(01109)、中國海外發展(00688)、越秀地產(00123)、華發股份(600325.SH)、建發國際(01908)、中國金茂(00871.SZ)等央國企公司
風險提示：宏觀經濟不及預期的風險、政策推動和實施不及預期的風險、房價大幅波動的風險、行業發展不及預期的風險、房屋銷售不及預期的風險、行業銷售不及預期的風險。
