房地產行業「止跌企穩」路徑將遵循「好產品——一線+二線核心區——全國經濟企穩——全國樓市企穩——投資企穩」 ，低能級區域(二線郊區+三四線)受困於較高庫存，止跌將相對靠後。
智通財經APP獲悉，平安證券發佈研報稱，房地產行業「止跌企穩」路徑將遵循「好產品——一線+二線核心區——全國經濟企穩——全國樓市企穩——投資企穩」 ，低能級區域(二線郊區+三四線)受困於較高庫存，止跌將相對靠後。預計歷史包袱較輕(高點拿地少或主要聚焦核心區域)、仍具有拿地能力的房企，有望受益核心城市+優質產品細分市場企穩、限價放開+土拍優化(實質爲地價下降)帶來的毛利率改善，走出個股行情。
平安證券主要觀點如下：
2020-2021年拿地下沉至低能級城市、二線郊區，制約房企毛利率表現
由於2020、2021年樓市地市成交火熱，疊加2021年22城推出集中供地、一二線核心區容量有限、土拍「僧多粥少」等，部分基本面、發展前景相對較好的三四線城市及二線郊區，承接房企拿地外溢需求，尤其長三角、大灣區都市圈城市。根據中指院數據，2020、2021年全國300城中三四線城市土地成交宗數佔比不降反升，典型二線城市成交地塊亦多在外圍郊區。期間二線城市下屬郊區、縣級市、甚至三四線城市不乏高價地拍出，疊加彼時拍地不乏「競自持」等出讓要求進一步抬高房企拿地成本，而後樓市遇冷下房企被迫「以價換量」，壓制房企利潤率表現。
典型城市郊區庫存累積且去化週期較長，預計止跌滯後於核心區改善板塊及好產品。
根據中指院數據，典型城市郊區平均去化週期均長於主城區，面臨更長調整週期。從各地收儲公告及落地項目看，一線城市中，廣州近期收儲範圍從此前遠離市區的增城等區擴大到全市範圍；二線城市中收儲主陣地不乏在庫存較高的郊區，如青島即墨區、武漢黃陂區、天津濱海新區等地項目。
高庫存的郊區去庫存，一是需要進一步以價換量，以「高性價比」換取項目流速；二是調整新出讓或已出讓地塊的相關控規，打造更具產品競爭力的項目上市銷售；三是加大收儲力度。參考克而瑞數據，從各類板塊價格動向看，郊區/剛需類板塊抗跌性明顯較弱，而年初以來核心區高端改善項目仍不乏「供不應求」的開盤局面，預計本輪行業「止跌回穩」路徑中，郊區企穩回升或滯後於核心區高品質住宅。
當前多地第四代住宅項目在樓市低迷下仍去化良好，帶動部分「第四代住宅」用地出讓「點狀高熱」，高品質住宅地塊、項目成交已現企穩跡象。此外稅費減免細則落地，財政部發文將現行享受1%契稅稅率的面積標準由90平方米提高到140平方米；北上深取消非普住宅標準後，持有2年以上非普宅亦免徵增值稅(調整前僅普宅免徵)，該行認爲亦更爲邊際利好一線城市二套房及非普宅等改善客群。
投資建議：
1) 歷史包袱較輕、庫存結構優化的房企如綠城中國(03900)、建發國際集團(01908)、中國海外發展(00688)、招商蛇口(001979.SZ)、濱江集團(002244.SZ)、越秀地產(00123)、華潤置地(01109)、保利發展(600048.SH)等；
2) 估值修復房企如萬科A(000002.SZ)、金地集團(600383.SH)、新城控股(601155.SH)等；
3) 同時建議關注經紀(貝殼-W(02423))、物管(中海物業(02669)、保利物業(06049)、招商積餘(001914.SZ))、代建(綠城管理控股(09979))等細分領域頭部企業。
風險提示：樓市成交持續疲軟風險；個別房企流動性問題發酵、連鎖反應超出預期風險；政策改善及落地執行不及預期風險。
