■セレコーポレーション＜5078＞の業績動向
1. 2025年2月期中間期の業績概要
2025年2月期中間期の連結業績は、売上高11,585百万円（前年同期比4.8%減）、営業利益1,108百万円（同16.0%増）、経常利益1,128百万円（同15.8%増）、親会社株主に帰属する中間純利益786百万円（同19.9%増）となった。売上原価の効率的なコスト管理が寄与し売上総利益率が改善、経常利益は前年同期比で15.8%増と大幅に増加した。賃貸開発事業における物件引き渡しが前期は期初から発生していたのに対し、今期は下期に集中する計画であるため、前年同期比での売上高減少は想定どおりである。なお、全体の売上高に占めるセグメント別売上高の割合は、賃貸住宅事業が42.1%、賃貸開発事業が18.6%、賃貸経営事業が39.3%である。販売費及び一般管理費は人財投資の影響を受けて171百万円増加している。各段階利益については、期初の予想を上回る結果となり、通期業績に対する進捗は順調であることが見て取れる。建築実績は累計で2,820棟（前期末比42棟増）、管理戸数は12,514戸（同200戸増）に上っている。また、入居率は98.0%（同0.5ポイント減）と高水準を維持しており、収益の安定性がさらに強化されている。営業利益は賃貸住宅事業のセグメント利益の増加が大きく寄与し、前年同期比で152百万円の増益となった。足元では金利の上昇局面にあるが、同社の顧客は資産承継を主な目的とする富裕層がメインであり、銀行融資ではなく現金で購入するケースが多いことから、金利上昇による影響は限定的である。売上減少は賃貸開発事業における期内の物件引き渡しスケジュールによるものであり、下期に集中するため通期計画に大きな影響はないと予測する。原価管理の徹底と効率改善により、経営基盤がより一層強化されていると弊社では見ている。
2. セグメント別の業績概要
(1) 賃貸住宅事業
売上高は5,268百万円（前年同期比31.2%増）、セグメント利益は635百万円（同271.4%増）となった。既存取引先からの発注量が増加し、また自社Webサイトの集客力強化などが功を奏し、前年同期比で堅調な売上増加が見られた。また、適正な価格転嫁の実施や原価高騰対策の効果により、大幅な増益が達成された。特に、旗艦ブランド「My Style vintage」の販売強化や、新たな顧客層の開拓に向けた取り組みが奏功し、アセットマネジメント部門との連携を強化することで管理受託数の拡大に成功している。さらに、環境に配慮した「東京ゼロエミ住宅」仕様の導入が進み、オーナー層への提案を積極推進した。生産活動面では、「2024年問題」に起因する人件費や輸送費の上昇を背景に、原価圧縮や工期短縮が進められた。使用部材の自社製造を担う千葉工場において、品質向上及び効率改善による生産性向上に取り組んだほか、前期に導入した新型式の運用継続、本社・千葉工場の協働による原価低減活動、賃貸経営事業との連携強化による賃料への適正な価格転嫁に注力した。新型式では、建築部材である鉄骨のベース幅について、従来の型式では50cmに限られていたところを30cmに抑えることに成功しており、従来の型式と比べて鉄筋量・コンクリート量が少なく済むため、コストダウンにつながっている。加えて、研究開発面では、若者向けのアパート開発に関する大学との共同研究や、省エネルギー性能を強化したアパートの開発に注力した。同社にとって、賃貸住宅事業の強力な営業基盤と環境配慮型の製品開発は、今後の成長を支える主要な要因となると思われる。特に、脱炭素社会への貢献を意識した「東京ゼロエミ住宅（高省エネ性能・太陽光発電）」の導入の進展は、長期的な収益性の向上が期待できる。外部要因である原価高騰に対しても効率改善の取り組みが成果を挙げており、リスク管理が適切に行われていると弊社では見ている。
(2) 賃貸開発事業
売上高は2,331百万円（前年同期比37.4%減）、セグメント利益は328百万円（同45.5%減）となった。前期は物件引き渡しが上期に集中したことから、反動減により前年同期比で減収減益となった。しかし、今期の物件引き渡しは下期に集中する計画であり、通期計画に対しては順調に進捗している。販売面では、商品認知度の向上を目的として、完成現場見学会に購入検討者及び紹介会社の来場促進を実施し、来場した購入検討者からの新規販売契約獲得や、紹介会社からの新規顧客紹介を取得する等、取引先との連携強化に取り組んだ。また、富裕層向けの資産価値が高い角地の用地取得に継続して取り組んだほか、条件を満たした物件であれば、「住宅性能表示制度」の耐震等級3（最高）までを実現可能とすることで、資産価値向上やゲストの安全性向上といったオーナー層からのニーズに応える選択肢を増やした。加えて、全物件において高い断熱効率を実現する「東京ゼロエミ住宅」仕様を採用し、脱炭素社会の実現に対しても寄与している。賃貸開発事業は物件引き渡しの時期による影響を受けやすいが、今期は下期集中の計画であることから通期業績への今後の寄与が期待される。また、環境配慮型の住宅開発や資産価値向上への取り組みが、将来的な事業基盤を強化する要因となることで、持続可能な成長が見込まれる。
(3) 賃貸経営事業
売上高は4,922百万円（前年同期比4.6%増）、セグメント利益は582百万円（同1.6%増）となった。前期に引き続き賃貸住宅事業及び賃貸開発事業と協働し、管理物件数を増加させることに成功している。中間期末には管理戸数が12,514戸に上り、前年同期比で順調な増収増益を達成している。外部の賃料AI査定システムを活用した提案により資産価値の向上を図り、既存顧客からのリピート受注による管理戸数の増加に注力した。また、専任の賃貸仲介協力業者の組織「セレ リーシングパートナーズ」（2024年8月末現在16社）やメンテナンス協力業者の組織「セレ メンテナンスパートナーズ」（2024年8月末現在10社）との連携を強化し、サービスの維持・向上に努めた。加えて、2024年6月1日には新たにリフォームカンパニーを設立し、長期的な資産保全を見据えた戦略的展開を進めている。賃貸経営事業は引き続き堅調な成長を維持し、管理物件数の増加と高水準の入居率が事業の安定性を支えている。また、メンテナンス業者との協働により迅速かつ効率的なサービス提供が実現しており、オーナーとゲスト双方からの高い評価を受けている。またリフォームカンパニーの設立により長期的な資産保全体制が整備されたことも、今後の事業拡大を支える要因になると弊社では見ている。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 茂木稜司）
■5078股份公司的業績走勢
1. 2025年2月期中間期的業績概要
2025年2月期中間期的綜合業績爲，營業額爲115.85億日元（同比減少4.8%），營業利潤爲11.08億日元（同比增加16.0%），經常利潤爲11.28億日元（同比增加15.8%），歸屬於母公司股東的中間淨利潤爲7.86億日元（同比增加19.9%）。有效的銷售成本管理促進了銷售毛利率的提高，經常利潤與去年同期相比增加了15.8%，大幅增加。在租賃開發業務方面，本期的物業交付計劃集中在下半年，而去年同期的銷售收入減少是如期進行的。總銷售額中，各業務部門銷售額的比例爲，租賃住宅業務佔42.1%，租賃開發業務佔18.6%，租賃經營業務佔39.3%。銷售費用和一般管理費因人才投資的影響增加了1.71億日元。各階段利潤超過了初期預期的結果，整體業績進展順利。建築完成總數爲2820棟（與上期末相比增加42棟），託管單位數達到12514戶（增加200戶）。此外，入住率爲98.0%（同比下降0.5個百分點），保持在較高水平，收入穩定性進一步增強。營業利潤主要得益於租賃住宅業務的利潤增加，同比增加1.52億日元。雖然當前正處於利率上升時期，但該公司的客戶主要爲富裕階層，主要目的是資產繼承，他們更傾向於以現金購買，因此受利率上升的影響有限。銷售下降是由於本期內的物業交付時間表導致的，因其集中在下半年，因此預計其對全年計劃不會產生重大影響。我們認爲，通過嚴密的成本管理和效率改進，經營基礎得到了進一步加強。
2. 各業務部門業績概覽
(1) 租賃住宅業務
銷售額爲52.68億日元（同比增加31.2%），業務部門利潤爲6.35億日元（同比增加271.4%）。來自現有客戶的訂單量增加，加上公司網站的吸引力增強等因素使得銷售額保持穩健增長，效果顯著。此外，通過實施適當的價格轉嫁和應對原材料成本上漲的措施，取得了大幅增益。特別是，旗艦品牌「My Style vintage」的銷售增強以及針對新客戶群的開發努力取得了成功，強化了與資產管理部門的協作，擴大了管理委託數。另外，綠色環保型「東京零排放住宅」的推廣正在進行，積極推動向業主層面的介紹。在生產活動方面，由於人工成本和運輸成本的上升導致的「2024年問題」，進行了成本壓縮和工期縮短。在千葉工廠負責自家材料加工的部分，致力於提升品質和效率改進，引入了前期推出的新型式繼續運作，總部和千葉工廠合作降低成本，加強了與租賃經營業務的合作以實現適當價格轉嫁至租金。新型式成功地將建築材料鋼樑的基礎寬度從傳統的50厘米減少至30厘米，相比傳統型號，鋼筋和混凝土用量更少，從而降低成本。此外，在研發方面，公司致力於與大學合作開發面向年輕人的公寓，加強開發省能源性能的公寓。對於該公司來說，租賃住宅業務的堅實銷售基礎和傾向於環境保護型產品開發將成爲未來增長的主要因素。尤其是，適應「脫碳社會」的「東京零排放住宅（高效能太陽能）」的推廣進展，預計將帶來長期盈利增長。針對外部因素的原材料成本上漲，效率改進舉措取得了成效，風險管控得當。
(2) 租賃開發業務
銷售額爲23.31億日元（同比減少37.4%），業務部門利潤爲3.28億日元（同比減少45.5%）。由於上期物業交付集中在上半年，因此由於反彈減少，導致了與去年同期的減少。不過，本期的物業交付計劃集中在下半年，對整年計劃的進展順利。在銷售方面，爲提高商品認知度，舉辦了現場參觀活動以促進潛在購房者和推薦公司的到訪，並取得了來訪購房者簽約以及推薦公司客戶新引薦等，加強了與交易夥伴的合作。此外，公司持續努力獲取富裕階層偏好的高資產價值的角落地段，並且只要物業符合條件，便可實現「住宅性能標識制度」的抗震等級3（最高水平），以滿足業主需求，提高資產價值並提高客戶安全性。此外，所有物業均採用高效隔熱性能的「東京零排放住宅」規格，爲實現脫碳社會做出了貢獻。租賃開發業務容易受物業交付時期的影響，但由於本期的交付計劃集中在下半年，預計對全年業績未來的貢獻很大。此外，以環保型住宅開發和提升資產價值爲目標的努力將成爲增強未來業務基礎的因素，可預見實現可持續增長。
(3) 租賃經營業務
營業收入爲49.22億元（同比增長4.6％），分部利潤爲5.82億元（同比增長1.6％）。在上一期的基礎上，成功與租賃住宅業務和租賃開發業務合作，成功增加了管理物件數量。在中期結束時，管理房間數達到12,514間，實現了較上一年同期的穩健增收增益。通過利用外部的租金AI評估系統提出建議，致力於提高資產價值，並專注於通過現有客戶的重複訂單增加管理房間數量。另外，加強了專職租賃代理合作伙伴組織「CeleLe Leasing Partners」（截至2024年8月底16家）和維護合作伙伴組織「Cele Maintenance Partners」（截至2024年8月底10家）的合作，努力維持和提升服務水平。此外，於2024年6月1日設立了新的裝修公司，正在推進面向長期資產保全的戰略性發展。租賃經營業務繼續保持穩健增長，管理物件數量增加和高入住率水平支撐着業務的穩定性。此外，與維護服務提供商合作實現了快速高效的服務提供，受到業主和客人的高度評價。此外，我們認爲設立裝修公司進一步完善了長期資產保全體制，這也將成爲未來業務擴展的重要支撐因素。
（撰寫者：富士客座分析師茂木稜司）
