■セレコーポレーション＜5078＞の今後の見通し
(2) 賃貸開発事業
売上高は5,868百万円（前期比16.2%増）、セグメント利益は698百万円（同6.9%減）を見込んでいる。具体的な重点施策は以下のとおりである。
a) スタートアップ事業から安定的成長事業へ
賃貸開発事業では、売上高50億円の突破を契機に、スタートアップ事業から安定的成長事業への進化を目指す。これまでの取り組みとしては、開発用事業推進フローの確立（設計課創設）を行い、請負受注用の仕様を準用した商品提供と開発専用の仕様を確立し商品化を行った。また、体制確立に向けた人員の増強を進めたほか、用地選定基準を厳格化し、「城南・城西エリア」「駅徒歩5分圏」「200m2以上」「角地」に選定基準を絞り込んだ。2025年2月期中間期末までの進捗としては、積極的な販売活動が功を奏し、供給物件のすべてが引き渡し済みである。今期供給された物件の角地割合は100%であり、安定した販売実績が確保されている。また、今期仕入物件の角地割合も100%であり、城南・城西エリアを中心とした駅徒歩6分以内の角地という用地選定基準が遵守されており、次年度の売上物件の確保も計画どおり進んでいる。このようなスタートアップ事業からの安定的成長への移行は、同社の安定した事業基盤を強化するものである。
b) 安定的成長を目指した取引先との連携強化
今後の取り組みとしては、安定的成長を目指した取引先との連携強化に注力する。選択と集中により供給する商品が確定したため、完成ごとに入居者の反応を確認し、必要に応じて修正を加える。また、用地選定基準に適合した仕入れをより徹底し、安定的に用地選定基準に合う土地を仕入れるために取引先との連携を強化し、建築条件付き土地売買による資金回転率の向上を図る。そして、富裕層向け物件に特化した商品の提供と早期販売のために取引先との連携を強化する。
2025年2月期中間期末までの進捗としては、上期に竣工した3つの現場では完成見学会が実施され、購入検討者来場6件、仲介会社来場81件と関心を集め、購入検討来場者より成約実績を積み上げている。特に、既存取引業者とのリピート契約や新規取引業者との実績の積み重ねにより、販売案件の安定的な入手に向けた関係構築が進展している。足元の仕入状況は来期の販売分を確保できるくらい順調な進捗であり、取引先への用地選定基準の浸透も進んでいることから、安定仕入に向けて今まで以上に情報を確保できる仕組みが整備されていると見受けられる。
(3) 賃貸経営事業
売上高は10,124百万円（前期比8.6%増）、セグメント利益は1,101百万円（同0.1%増）を見込んでいる。具体的な重点施策は以下のとおりである。
a) 自社管理受託率の積極的な改善
受託営業を自社新築物件に集中させるとともに、アセットマネジメントカンパニーと建築受注前の連携を密にし、計画提案段階から積極的に関与することで、建築受注及び管理受託の向上につなげる。具体的には、建築管理紹介が可能な業務提携先への管理紹介手数料の引き上げや、アセットマネジメントカンパニーと合同の促進キャンペーン等の実施により、潜在的な顧客の引き上げを図る。また、建築受注前の顧客同行訪問を強化することで、賃料査定時のプラン改善提案と併せ、外部のAI査定システムを活用した効率的かつ納得感のある高採算の事業提案を実施する。さらに、家賃設定の再点検と改善を行い、家賃アップによる「My Style vintage」の受注促進を図る。これらの施策により管理受託率の向上を実現する。
2025年2月期中間期末までの進捗としては、建築受注前に管理担当者が積極的に同行訪問することで、建築受注と管理受託の双方の促進を進めている。さらに、建築紹介パートナー企業との協業によりオーナー向け合同セミナーを開催し、潜在顧客の引き上げに注力している。
b) オーナーサービスの強化（専従者の増員）
オーナー対応の担当者増員と、資産運用面の専門性が高い人財採用により、個別事案へのきめ細かい対応を強化する。リフォーム部門との連携を強化することで、10年目の管理契約更新と建物延長保証工事を紐付け、アパート経営目線での点検フロー構築（ハードとソフトの点検）と提案を実施し、オーナー満足度向上につなげる。また、管理戸数に応じて個別にステータスを付与したオーナーサービスにより、アパート経営に関する問題・課題に対する充実したサポートや、ステータスに応じた特典を提供することにより、管理戸数上位オーナーとのさらなる信頼関係を醸成するとともに、CRM機能の充実により同社のファンを形成し、リピート受注や管理解約防止へとつなげる。
2025年2月期中間期末までの進捗としては、専従者の増員については採用を継続的に実施している。また、新たに設立されたリフォームカンパニーとの連携によりオーナー向けに大規模修繕のセミナーが企画されているほか、建物延長保証期間の20年から30年への見直しを実施しており、オーナー満足度の向上が期待される。
c) 取引業者との関係強化と業務品質のさらなる向上
賃貸仲介の業務委託先であるセレリーシングパートナーズ担当者向けに、商品知識向上によるリーシング強化を目的とした「セレマイスター勉強会」を定期的に開催する。業務品質のさらなる効果のほか、リーシング力強化＋事業目的（ビジョン）共有＋業務品質の向上効果が期待できる。外部コンサルティング業者を活用した建物管理品質の再検証と、退去リフォーム工事を中心とした業務品質の均一化、業務精度向上を目的とした業務マニュアルを整備する。
2025年2月期中間期末までの進捗としては、協力業者との関係強化が進められており、特にリーシング力を強化するための「セレマイスター制」が導入されている。この制度により、商品知識の向上が図られ、高い入居率の維持に対する寄与が期待される。また、建物管理品質の向上を目的とした外部コンサルティング会社による再検証も実施済みであり、業務品質のさらなる向上が図られている。
d) オーナー及びゲスト向け商品見直しによる業務の生産性向上
オーナー向け建物管理サポートプラン（パッケージ商品）への切替促進により、オーナーが都度行う必要のあった承認・確認業務を削減し、対応スピードの向上を図りゲスト満足度向上につなげる。また、ゲスト向け商品（火災保険・家賃保証関連）のリニューアル（サービス内容の見直しと月額支払いへの変更）により、ゲストサービス強化と業務の生産性向上の両立を図る。
2025年2月期中間期末までの進捗としては、オーナー向けサポートプランの切替は、キャンペーンの実施による促進を継続している。また、「My style vintage」商品専用の新たな管理メニューもリリースされているほか、ゲスト向けの商品リニューアルも年度内実施に向けた企画が完了しており、業務の生産性向上に寄与することが期待される。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 茂木稜司）
■セレコーポレーション＜5078＞的未來展望
(2) 租賃開發業務
預計營業收入爲58.68億日元（同比增長16.2%），分部利潤爲6.98億日元（同比下降6.9%）。具體的重點措施如下：
a) 從初創企業走向穩定增長的企業
在租賃開發業務上，以突破營業收入50億日元爲契機，致力於從初創企業發展爲穩定增長的業務。至今爲止的努力包括確立開發用業務推進流程（設立設計部門），提供適用於承包訂單的規格商品及確立開發專用的規格並進行商品化。此外，爲了確立體制的人員增補也在進行中，同時嚴格化用地選定標準，將標準縮小爲「城南、城西區域」「步行距離5分鐘內」「200平方米以上」「角地」。截至2025年2月期中期末的進展情況，由於積極的銷售活動取得了成效，所有供應的物業均已交付。本期供應的物業角地比例爲100%，確保了穩定的銷售業績。同時，本期採購物業的角地比例也爲100%，遵守了以城南、城西區域爲中心的步行6分鐘以內的角地選定標準，下一年度的銷售物業的保障也按照計劃順利進行。從初創企業向穩定增長的轉型強化了公司的穩定業務基礎。
b) 加強與致力於穩定增長的交易方的合作
未來的努力將重點放在與致力於穩定增長的交易方的合作上。由於選擇和集中確定了供應的商品，每完成一項就確認租戶的反饋，並根據需要進行修正。此外，爲了更徹底地符合用地選定標準，增強與交易方的合作，以便穩定地採購符合用地選定標準的土地，提高通過建築條件的土地交易的資金換手率。同時，加強與交易方的合作，以提供面向富裕階層的物業並實現快速銷售。
截至2025年2月期中期末，已在上半年竣工的三個現場舉行了完成觀摩會，吸引了6名購房者和81名券商前來，受到關注，並從購房者中積累了成約業績。尤其是在與現有交易商的重複合同和與新交易商的不斷積累業績方面，推進了穩定獲取銷售項目的關係構建。目前的採購情況進展順利，足以保障下一期的銷售，並且交易方的用地選定基準已逐步深入，因此，向穩定採購邁出比以往更大的一步，建立了完善的信息保障機制。
(3) 租賃經營業務
營業收入預計爲10,124百萬日元（同比增長8.6%），細分市場利潤預計爲1,101百萬日元（同比增長0.1%）。具體的重點措施如下：
a) 積極改善自有管理委託率
將委託營業集中於自有新建房產，並與資產管理公司在建築承接前保持密切聯繫，通過積極介入計劃提案階段來提高建築承接及管理委託。具體而言，通過提高可以進行建築管理介紹的業務合作伙伴的管理介紹手續費，以及與資產管理公司的聯合推廣活動，來提升潛在客戶。另外，通過強化建築承接前客戶的陪同訪問，在租金評估時提出方案改善建議，並且利用外部AI評估系統進行高效且令人信服的高收益業務提案。同時，進行租金設定的再檢查和改善，促進「我的風格復古」的承接。通過這些措施實現管理委託率的提升。
截至2025年2月期中期末的進展情況是，管理負責人積極陪同客戶訪問建築承接前，推進建築承接和管理委託的雙方促進。同時，通過與建築介紹合作伙伴公司的協作，舉辦面向業主的聯合研討會，專注於提升潛在客戶。
b) 加強業主服務（增加專職人員）
通過增加業主對應的工作人員以及在資產管理方面招聘高專業性的人才，加強對個別事件的細緻應對。通過增強與翻修部門的聯繫，將第十年的管理合同續簽與建築延長保證工程結合，實施針對公寓經營的檢查流程構建（硬件與軟件的檢查）和建議，提升業主滿意度。此外，通過針對管理戶數單獨賦予狀態的業主服務，充實對公寓經營相關問題與課題的支持，以及根據狀態提供相應的特權，進一步培養與管理戶數上位業主的信任關係，通過增強CRM功能形成公司的粉絲，促進重複承接和防止管理解約。
截至2025年2月期中期末的進展情況是，關於專職人員的增加，正在持續進行招聘。此外，新的翻修公司合作下，針對業主計劃舉辦大型修繕的研討會，並已實施將建築延長保證期限從20年修訂爲30年的措施，期待提升業主的滿意度。
c) 加強與交易業者的關係，進一步提高業務質量
定期舉辦針對租賃中介委託方塞雷租賃合作伙伴的「塞雷大師學習會」，旨在通過提高商品知識來強化租賃。除了進一步提升業務質量外，還期待增強租賃能力、共享事業目標（願景）和提升業務質量的效果。利用外部諮詢公司重新驗證建築管理質量，並整備以退房裝修工程爲中心的業務手冊，旨在統一業務質量，提高業務精準度。
截至2025年2月期中期末，合作業者關係的強化正在推進，特別是爲增強租賃能力而引入的「塞雷大師制」。通過這一制度，提高商品知識的同時，期待對維持高入住率的貢獻。此外，針對提高建築管理質量的目的，外部諮詢公司也已完成再驗證，進一步提高了業務質量。
d) 通過對業主和客人商品的重新審視提高業務生產力
通過促進切換至針對業主的建築管理支持計劃（套餐商品），減少業主需要每次進行的審批和確認業務，提高響應速度，從而提升客人滿意度。此外，通過客人商品（火災保險、租金保證相關）的更新（服務內容的審視和改爲月度支付），實現加強客人服務與提高業務生產力的雙贏。
截至2025年2月期中期末，針對業主的支持計劃切換仍在通過實施活動來持續促進。此外，專門針對「My style vintage」商品的新管理菜單也已發佈，客人商品的更新企劃也已完成，預計將有助於提高業務的生產力。
（撰寫者：富士客座分析師茂木稜司）
