积极新增核心土储，参与土地收储盘活资产：2024 年1-10 月，公司于广州、北京、上海等核心城市新增土储总建面195 万平米，其中广州、北京、上海新增土储建面占比62%，于杭州、成都新增土储建面占比21%，聚焦核心一二线城市，整体拿地质量较高。2024 年8-11 月，公司拟将三宗土地（包括广州白云区广龙地块、番禺区暨南大学北侧地块二、海珠区大干围地块）交由广州市土地开发中心等收储，三宗土地皆由公司的附属子公司于2021 年期间收购，此次收储土地总用地面积约23 万平米，总代价约135 亿元，其中以应付票据支付的代价约120 亿元（票据可用于广州境内土地收购对价支付），以现金支付的代价约15 亿元，三宗土地收储预计对公司带来总体盈亏约-68 万元（税前）。我们认为公司作为广州市属国企，或将率先受益于广州土地收储政策，通过闲置土地收储可增加公司营运资金，有利于加速资产盘活、调整存货结构及低毛利项目出清。事件：11 月13 日，公司發佈廣州市土地開發中心收儲廣州大幹圍地塊相關公告。
點評：10 月份銷售邊際改善明顯，近期積極盤活資產，財務狀況穩健。
10 月銷售邊際改善，銷售目標進度承壓：2024 年1-10 月，公司實現銷售額910億元，同比減少24.8%，約完成2024 年銷售目標1470 億元的61.9%；銷售面積309.8 萬平米，同比減少16.8%；銷售均價29372 元/平米，同比下降9.7%；其中，10 月份公司實現銷售額133.6 億元，同比增長46.8%，環比增長85.3%。
積極新增核心土儲，參與土地收儲盤活資產：2024 年1-10 月，公司於廣州、北京、上海等核心城市新增土儲總建面195 萬平米，其中廣州、北京、上海新增土儲建面佔比62%，於杭州、成都新增土儲建面佔比21%，聚焦核心一二線城市，整體拿地質量較高。2024 年8-11 月，公司擬將三宗土地（包括廣州白雲區廣龍地塊、番禺區暨南大學北側地塊二、海珠區大幹圍地塊）交由廣州市土地開發中心等收儲，三宗土地皆由公司的附屬子公司於2021 年期間收購，此次收儲土地總用地面積約23 萬平米，總代價約135 億元，其中以應付票據支付的代價約120 億元（票據可用於廣州境內土地收購對價支付），以現金支付的代價約15 億元，三宗土地收儲預計對公司帶來總體盈虧約-68 萬元（稅前）。我們認爲公司作爲廣州市屬國企，或將率先受益於廣州土地收儲政策，通過閒置土地收儲可增加公司營運資金，有利於加速資產盤活、調整存貨結構及低毛利項目出清。
毛利率延續承壓，待結算資源充足：2024 年上半年，公司實現營收353.4 億元，同比增長10.1%；綜合毛利率13.7%，同比降低4.0pct；歸母淨利潤18.3 億元，同比下降15.9%，其中核心歸母淨利潤17.4 億元，同比下降18.8%，業績下滑主要因毛利率下降等因素。截至24 年上半年末，公司已售未入賬銷售額約1909億元，其中表內合同負債888 億元，待結算資源較充足。
財務狀況穩健，信用優勢明顯：截至24 年上半年末，公司剔除預收款的資產負債率爲68.3%，淨負債率爲58.6%，現金短債比爲1.53 倍，財務保持穩健。24年上半年公司加權平均借貸年利率約3.57%，同比下降41bp，信用優勢明顯。
盈利預測、估值與評級：考慮到公司完成24 年銷售目標具有壓力，以及結算毛利率下滑等因素，我們下調公司24-26 年基本EPS 預測分別爲0.76/0.91/0.95元（原預測爲0.89/1.03/1.12 元），當前股價對應24-26 年PE（基本）估值爲7.4/6.2/5.9 倍，公司近年來積極加強核心城市佈局，財務資金狀況穩健，看好公司發展潛力，維持「買入」評級。
風險提示：銷售與拿地不及預期，項目交付不及預期，市場下行超預期等風險。
