事件：招商蛇口公布2024Q3 报告，公司2024 年前三季度累计实现营收780.1 亿元（yoy+2.9%），归母净利26.0 亿元（yoy-31.0%）。

营收同比增加，高地价项目结转致盈利能力承压。公司2024 年前三季度累计实现营收780.1 亿元（yoy+2.9%），归母净利26.0 亿元（yoy-31.0%）；单三季度实现营收267.4 亿元（yoy+9.6%），归母净利11.8亿元（yoy-26.8%）。公司盈利能力的短期承压主要因为高地价项目的结转导致毛利率的下滑，2024 前三季度公司录得毛利率9.95%（yoy-8.3pct）。但是公司近年投资聚焦核心城市，去化确定性较高，未来盈利能力具备保障，公司毛利率有望回升。

全口径销售金额排名前五，待结转资源丰富。根据克而瑞统计，2024 年前三季度，公司全口径销售金额1451.4 亿元，位列第五，销售稳居头部位置。截至2024 年三季度末，公司合同负债为1913.2 亿元，能够覆盖2023 年收入（1750.1 亿元）1.09 倍，公司待结转资源丰富，业绩蓄水池维持高位，未来营收具备保障。

费率管控成效显著，资产负债结构维持稳健。2024 年前三季度，公司录得管理费率1.49%（yoy-0.28pct），销售费率2.81%（yoy-0.05pct），公司费率管控成效显著。根据Wind 数据，截至2024 年三季度末，公司剔预资产负债率60.4%、净负债率48.3%、现金短债比2.07 倍，“三道红线”稳居绿档，公司财务情况稳健，具备穿越周期的长期发展能力。

盈利预测与估值：公司销售稳居头部，待结转资源丰富，同时资产负债结构稳健，具备穿越周期的长期发展能力。我们预计公司24-26 年营业收入分别为1813.00、1921.02、2109.58 亿元,归母净利58.79、61.35、72.01 亿元，对应PE 分别为18.28、17.51、14.92 倍，维持“推荐”评级。

风险提示：房地产市场持续低迷；政策落地不及预期；费率管控效果不佳