预计今年公司地产存货减值有望减小。截止2023 年底，公司地产存货账面资产约328 亿港元，截止2024 年前三季度，待售物业为300 亿港元，其中预收款104.94 亿港元。公司地产存货减小，叠加宏观政策落地，我们预计今年公司地产存货减值有望同比减小。事件：公司發佈季度未經審核財務資料，2024 年前三季度，公司營收181.42 億港元，同比+10.4%；歸屬公司所有者溢利約35.93 億港元，同比-6.1%，業績表現略超預期。
水務表現穩健，綜合稅前利潤增加0.3%，但受投資物業公允值調整影響，歸母淨利潤同比下滑6.1%。根據公告，前三季度公司綜合稅前利潤增加0.3%至61.67 億港元，主要由於水資源業務穩定增長（公司東深供水稅前利潤達34.61 億港元，同比+3.8%；其他水務稅前利潤16.44 億港元，同比+0.3%。）。但前三季度公司投資物業公允值調整淨虧損1.07億港元（2023 年同期爲+4.87 億港元），爲利潤同比下滑主要原因。
地產板塊表現平穩，前三季度均未發生減值。2023 年底公司地產存貨減值達18.1 億元，對當期利潤造成較大沖擊。今年前三季度公司地產存貨未發生減值，同時已簽約21.2 萬平方米（去年同期爲20.9 萬平方米），反應公司地產韌性表現好於預期。
預計今年公司地產存貨減值有望減小。截止2023 年底，公司地產存貨賬面資產約328 億港元，截止2024 年前三季度，待售物業爲300 億港元，其中預收款104.94 億港元。公司地產存貨減小，疊加宏觀政策落地，我們預計今年公司地產存貨減值有望同比減小。
經營現金流持續向好。24H1 公司扣除粵海置地的經營現金流爲35.84 億港元（23H1 爲22.86 億港元），粵海置地經營現金流爲12.92 億港元（23H1 爲20.68 億港元）。
24H1 公司分紅率65%，相比2023 年分紅率維持穩定。2023 年公司重新平衡股東回報及業務發展，採納新股息政策，分紅率由2022 年的84%降低至2023 年的65%。2024 年中報披露的同時，公司公告擬中期派息23.97 港仙，中期現金分紅率65%，與2023 年持平。
投資分析意見：考慮水務主業表現穩健，同時今年前三季度公司地產板塊均未減值，且地產存貨規模減小，疊加宏觀政策逐步落地，我們預計今年地產存貨減值壓力有望減小，我們上調公司2024-2026 年盈利預測爲40.03/41.01/41.20 億港元（ 上調前爲36.92/37.37/35.12 億港元），當前市值對應2024-26 年PE 爲8.3/8.1/8.0 倍。參照盈利穩定且高分紅的可比公司平均12x 估值，同時考慮公司少量地產業務仍有一定波動風險，給予公司2024 年10x 估值，目標市值410 億，相比當前市值上漲空間24%，上調至「買入」評級。
風險提示：地產銷售進度差及地產減值風險、東深項目續約風險、匯兌風險。
