收入与盈利能力双降，联合营投资收益亏损、少数股东损益提升拖累归母业绩。2024 前三季度公司营收204.8 亿（-1.1%），归母净利润为亏损5.9 亿（去年同期亏损5.0 亿），收入微降而归母业绩亏损，主要由于综合毛利率同比下降2.9pct 至24.4%，联合营企业投资收益亏损7.0 亿（去年同期盈利0.9 亿），少数股东损益同比提升106.1%至8.8 亿（净利润仅3.0 亿）。虽税金及附加率同比下降1.0pct 至2.3%，仍难抵归母业绩亏损。事件描述
公司公告，2024 年前三季度營收204.8 億（-1.1%），歸母淨利潤爲虧損5.9 億（去年同期虧損5.0 億）；扣非後歸母淨利虧損16.2 億（去年同期虧損5.7 億），綜合毛利率24.4%（-2.9pct）。
事件評論
收入與盈利能力雙降，聯合營投資收益虧損、少數股東損益提升拖累歸母業績。2024 前三季度公司營收204.8 億（-1.1%），歸母淨利潤爲虧損5.9 億（去年同期虧損5.0 億），收入微降而歸母業績虧損，主要由於綜合毛利率同比下降2.9pct 至24.4%，聯合營企業投資收益虧損7.0 億（去年同期盈利0.9 億），少數股東損益同比提升106.1%至8.8 億（淨利潤僅3.0 億）。雖稅金及附加率同比下降1.0pct 至2.3%，仍難抵歸母業績虧損。
前三季度扣非後歸母淨利虧損16.2 億，明顯高於歸母淨利虧損5.9 億，主因第三季度成功發行華夏大悅城商業REIT，取得投資收益約21 億。截至2024Q3 公司賬上預收款325.7 億（-12.7%），預收款/年化結算收入=1.05X，預收款保障後期結算收入，對營收維持穩健的展望，但在下行週期毛利率與減值仍存壓力，後期業績仍需努力。
銷售規模行業排名第25 位，土儲相對充裕保障後期銷售。2024 前三季度公司銷售額262億元（-32.4%），銷售面積101 萬方（-37.3%），銷售均價26008 元/平（+7.7%），銷售規模行業排名第25 位（數據源自克而瑞）。拿地角度，2024 前三季度公司分別在杭州與西安累計獲取4 個項目（去年同期3 宗），全口徑拿地額77.0 億元（+145.1%），拿地面積49.7 萬方（+195.7%），樓面價15504 元/平（-17.1%），拿地強度（金額與面積角度）爲29.4%、49.3%，分別同比提升21.3pct、38.9pct，在行業投資大幅收縮背景下公司拿地力度尚可。截至2024H 公司可售土儲貨值約1332 億元，可售週期逾3 年，一旦政策加碼，市場邊際改善，相對充裕的土儲保障後期銷售。
有息負債下降，現金短債比保障倍數較高。截至2024Q3 公司有息負債685.4 億元（-11.9%），有息負債規模下降。現金短債比（未剔除受限資金）=1.85X（-0.1X），短債償還能力尚可，淨負債率93.6%（-10.8pct），剔除預收的資產負債率76.4%（+4.3pct）。
投資建議：業績承壓，後期經營仍需努力。公司響應號召，積極盤活資產，三季度成功發行華夏大悅城商業REIT，優化資產結構，釋放成熟投資物業資產的價值。但在行業銷售持續低迷的背景下，公司經營與業績改善仍需進一步努力。預測公司2024-2026 年歸母淨利-8.2/1.3/2.4 億，2025-2026 年對應當前股價的PE 爲104/59X，給予「增持」評級。
風險提示
1、銷售延續弱勢，公司銷售及現金流回款不及預期；2、毛利率下行，存貨減值拖累業績表現。
