事件描述

公司公告，2024 年前三季度营收410 亿（-21.6%），归母净利润亏损34.1 亿（去年同期盈利0.6 亿），扣非后归母净利润亏损26.6 亿（去年同期亏损0.8 亿），综合毛利率12.5%（-4.4pct）。

事件评论

收入与盈利能力双降，投资收益亏损与资产减值拖累业绩表现。2024 年前三季度公司营收410 亿（-21.6%），主因开发业务结算资源减少。归母业绩大幅亏损，与毛利率下滑、投资收益转亏、大幅计提资产减值、公允价值变动转亏相关：2024 年前三季度公司综合毛利率12.5%（-4.4pct）；投资净收益为亏损13.0 亿元（去年同期盈利4.4 亿元）；资产及信用合计减值33.5 亿元（去年同期减值亏损14.6 亿元）；公允价值变动收益为亏损0.3亿元（去年同期盈利3.2 亿元）。此外收入大幅下降后，期间费用率被动提升至11.9%（+1.6pct）也一定程度拖累业绩表现。截至2024Q3 公司账上预收款575.7 亿元（-38.3%），预收款/年化结算收入=0.84X，后期的结算收入依旧承压，归母业绩仍需努力。

销售同比下滑但规模仍处头部梯队，投资审慎、积极处置资产是理性选择。2024 年前三季度公司销售额528.1 亿（-56.7%），行业排名第14 位，规模仍处头部梯队；销售面积359.3 万方（-46.3%），销售均价1.5 万元/平（-19.4%），均价下行或与存货结构下沉、打折促销有关。2024 年前三季度公司未获取新项目，上半年积极处置西安、绍兴等地的资产与股权获取流动性，行业下行周期中审慎投资、积极处置资产为理性选择。截至2024H 公司未结算土储3589 万方（-26.4%），权益比例为44.6%，土储仍具一定规模，只是适销对路的新库存占比下降。2024H 公司下调2024 全年的新开工与竣工计划量至95、1071 万方（同比-69.6%、-20.3%），2024 年前三季度公司新开工同比下降68.3%至70.9 万方（占全年计划75%），竣工同比下降6.2%至644 万方（占全年计划60%），销售未见起色下公司新开工意愿不强。

投资建议：受制于市场需求下行及行业性的信用收缩，公司经营导向也顺势趋于审慎；债务压力临近、资金链趋紧下，公司紧抓销售回款，积极抵押与处置优质资产换取现金流的态度值得肯定。公开债的压力高峰期已过，作为老牌优质房企，公司相对突出的运营效率和资源禀赋仍在，随着宽松政策持续加码，等到市场止跌回稳，公司凭借高效的运营和卓越的品牌，有望迎来经营层面的边际改善，预计2024-2026 年归母净利为-50.7/4.5/7.5 亿元，2025-2026 年业绩对应当前股价的PE 分别为59/35X，维持“增持”评级。

风险提示

1、销售下滑，现金回款减少，资金链边际趋紧；2、资产处置受阻，资金链承压。