拿地谨慎，深耕核心城市：2024 年1-9 月公司合计拿地金额289 亿元，拿地强度19.9%，虽较半年度（14.5%）有所提升，但仍低于2023 年（38.6%）水平。虽拿地力度偏低，但公司获取地块位置优越，深耕上海、杭州、广州、西安等核心一二线城市。事件：2024 年10 月30 日，公司發佈2024 年三季度報告。2024 年前三季度公司實現營收780 億元，同比+2.88%；實現歸母淨利潤26 億元，同比-31.00%。
營收同比微增，利潤率持續承壓：2024 年1-9 月公司實現營收780 億元，同比微增2.88%；但由於公司開發業務項目結轉毛利率同比仍下降，導致公司歸母淨利潤同比下滑31.0%。此外，公司前三季度非經常性損益爲9.2 億元，高於2023 年全年金額，主要包括非流動性資產處置損益等。
銷售規模下降，但可結算資源充裕：公司2024 年1-9 月累計實現簽約銷售金額1452 億元，同比-35.9%；累計實現簽約銷售面積642 萬平米，同比-30.0%；累計銷售均價22597 元/平米，同比-8.4%。截止2024 年三季度末，公司合同負債1913 億元，較2024 年半年度末增加115 億元，整體可結算資源充裕。
拿地謹慎，深耕核心城市：2024 年1-9 月公司合計拿地金額289 億元，拿地強度19.9%，雖較半年度（14.5%）有所提升，但仍低於2023 年（38.6%）水平。雖拿地力度偏低，但公司獲取地塊位置優越，深耕上海、杭州、廣州、西安等核心一二線城市。
保租房REITs 上市，融資渠道拓寬：2024 年10 月23 日公司設立的招商基金蛇口租賃住房REITs 在深交所上市，公司融資渠道拓寬，同時有助於公司盤活存量資產，進一步優化經營。
投資建議：公司持續深耕核心城市，可結算資源充裕，融資渠道多元。我們預計公司2024-2026 年實現營業收入1863/1930/1963 億元，歸母淨利潤62/68/71 億元。對應PE 分別爲16.80/15.51/14.86 倍，維持「增持」評級。
風險提示：銷售恢復不及預期，房地產調控超預期收緊，拿地不及預期等
