事件：公司发布2024 年三季报，前三季度公司实现营收约780.09 亿元，同比增加2.88%；归母净利润约26.01 亿元，同比减少31%；基本每股收益0.22 元，同比减少43.59%。

业绩较中期保持稳定，毛利率有所下滑。2024 年前三季度，公司实现营收约780.09亿元，同比增加2.88%；归母净利润约26.01 亿元，同比减少31%,主要系公司开发业务项目结转毛利率同比下降。第三季度，公司营收为267.37 亿元，同比增长9.64%；归母净利润为11.83 亿元，下降26.78%，单三季度营收表现良好，维持相对利润水平。2024 年前三季度，公司毛利率9.95%，较24H1 下降2.03pct，较23 年同期下降8.3pct；公司销管研费率4.41%，较23 年同期下降0.36pct，财务费率2.11%，较23 年同期上升0.38pct。

销售维持稳健，三季度投资力度增强。销售端，2024 年前三季度，公司累计实现签约销售面积642.44 万方，累计实现签约销售金额1451.71 亿元，分别同比-30.0%、-35.9%，排名克而瑞百强房企全口径、权益口径销售金额第五位。拿地端，2024 年前三季度，公司获取14 宗地块，总计容建筑面积139.97 万平，总地价288.84 亿元，公司需支付地价为208.70 亿元，单三季度支付地价108.7 亿元已超过上半年，投资力度有所增强，三季度布局上海、广州、杭州、西安、郑州等一二线核心城市，优质土储优势延续。

经营性现金流优化，租赁住房REIT 上市。截至三季度末，公司在手货币资金858.42亿元，较24 年中期增加30.44 亿元。前三季度，公司经营活动产生的现金流量净额129.71 亿，同比下降 49.58%。10 月23 日，招商蛇口租赁住房REIT 于深圳证券交易所上市，该基金最终募集基金份额5 亿份，发售单价为2.727 元/份，基金募集资金净额为13.635 亿元。公司通过设立基础设施公募REITs，有效拓宽融资渠道、盘活资产，并增强公司可持续经营能力。

回购注入长期发展信心，A 股首单回购贷款落地。10 月14 日，招商蛇口等招商局集团旗下8 家上市公司披露了回购或增持计划公告，招商蛇口回购总金额为3.51 亿元～7.02 亿元，显示管理层对公司未来发展前景的信心和对公司中长期价值的认可，促进公司持续、稳定、健康发展。10 月20 日，公司获得A 股首单回购贷款，由招行深圳分行提供不超过7.02 亿元贷款额度支持招商蛇口股份回购，贷款期限12 个月，贷款利率不超过2.25%且不超过市场利率，我们认为在提振投资者信心的同时，有助于优化公司资本结构、降低财务风险。

投资建议：公司24 利润受结转毛利率影响，但销售相对稳健、布局核心城市、融资优势明显，我们看好公司未来逐步实现业绩触底回升。考虑公司毛利率受行业影响回落，我们小幅调整公司24-26 年归母净利润至55.90、62.10、78.30 亿元（原值：68.25、76.90、88.18 亿元），维持“买入”评级

风险提示：国内外宏观形势变化、房地产销售不及预期、市场竞争加剧风险