24Q1-Q3 营收同比+3%、业绩同比-31%，低于预期，源于结算利润率下行。据公告，24Q1-Q3，公司营业收入780.1 亿元，同比+2.9%；归母净利润26.0 亿元，同比-31.0%，低于市场预期；扣非后归母净利润16.8 亿元，同比-43.3%；基本每股收益0.22 元，同比-43.6%；加权净资产收益率2.04%，同比-1.55pct。24Q1-Q3 公司毛利率、归母净利率分别为10.0%、3.3%，同比分别-8.3pct、-1.6pct；三费费率为6.4%，同比持平，其中销售、管理和财务费率分别-0.1pct、-0.3pct 和+0.4pct。公司业绩下滑，主要源于开发业务项目结转毛利率继续下行。截至24Q3 末，公司合同负债达1,913 亿元，较2023 年末+18%，可覆盖23 年营收1.1 倍。

24Q1-Q3 销售额同比-36%，行业排名第五，拿地/销售额比20%，持续聚焦核心城市。

据公告，2024 年1-9 月，公司实现销售金额1,451.7 亿元，同比-36%；销售面积642.4万平，同比-30%，销售额排名行业第五；2024 年1-9 月，公司新增建面140 万平，拿地金额288.8 亿元，拿地/销售金额比20%，拿地/销售面积比22%；平均楼面地价2.06 万元/平米，占比销售均价91%；公司拿地主要聚焦在上海、成都、杭州、合肥、南京、广州、郑州、三亚、西安等核心一二线城市。截至2024H1 末，公司总未竣工面积3,364 万方，覆盖23 年销售的2.8 倍，土储丰富。

三条红线稳居绿档，融资优势明显，回购彰显持续发展信心。据公告，至2024Q3 末，公司剔除预收款后资产负债率和净负债率分别为60%、65%，现金短债比2.1，三道红线指标处于绿档。2024H1，公司加权融资成本仅3.25%，较年初-0.22pct，融资成本持续优化。2024H1 末，银行融资占比达64.6%，一年内到期有息债务占比仅16.7%，较 2023年末降低3.34pct。此外，公司近期公告以集中竞价交易方式回购公司股票，充分彰显对公司未来持续发展的信心和长期价值认可。

投资分析意见：业绩短期承压，回购彰显信心，维持“买入”评级。招商蛇口坐拥一二线优质土储，尤其大湾区资源储备含金量极高。在目前行业下行之际，预计公司将凭借融资优势及聚焦核心城市策略，将受益于行业格局优化。考虑到行业下行，我们下调公司2024-26 年归母净利润预测至57、62、68 亿元（原66、73、81 亿元），现价对应24年PE18 倍，维持“买入”评级。

风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，房地产税试点超预期扩围。