24Q3 剔除美凯龙重组收益后业绩同比-15%、环比+44%，符合预期。公司发布2024 年三季报，2024Q1-Q3，公司实现营收5021.4 亿元，同比-16.1%；归母净利润20.6 亿元，同比-83.4%；扣非后归母净利润13.2 亿元，同比-39.3%；每股收益0.57 元，同比-85.8%。

分业务看，供应链运营分部、房地产分部营收分别同比-22.2%、+26.0%；归母净利润同比减少74.3 亿元，按分部看，1）供应链运营业务分部归母净利润22.4 亿元，同比减少2.5 亿元；2）房地产业务分部归母净利润3.8 亿元，同比减少0.9 亿元，其中建发房产和联发集团分别贡献业绩6.6 亿元、-3.7 亿元，出售部分股权取得投资收益0.9 亿元；3）家居商场运营业务分部归母净利润-5.7 亿元，同比减少5.3 亿元；此外，公司23Q3 收购美凯龙确认重组收益95.9 亿元，而24Q3 无此项。单季度看，24Q3，公司实现营收1831亿元，同比-14.9%；归母净利润8.6 亿元，同比-91.8%，环比+44.4%若剔除美凯龙重组收益影响后同比-14.6%。2024Q1-Q3，公司综合毛利率4.4%，同比+1.3pct；期间费率2.6%，同比+0.9pct；净利率0.5%，同比-2.0pct。此外，公司投资收益10.7 亿元，同比+110%；公允价值变动收益-14.8 亿元，同比继续亏损；资产及信用减值损失27.9 亿元，同比+375%。至24Q3 末，预收账款（含合同负债）2,396 亿元，同比-24%。

房地产：结算利润率下滑、销售排名持续提升。公司公告，2024Q1-Q3 公司地产分部营收813.7 亿元，同比+26.0%；净利润24.4 亿元，同比-21.2%；归母净利润3.8 亿元，同比-19.0%；地产分部毛利率12.4%，同比-1.2pct；净利率3.0%，同比-1.8pct。根据克而瑞，2024Q1-Q3 公司实现销售金额1044 亿元，同比-41%；其中建发房产销售金额853亿元，同比-36%，建发房产销售额全国排行第7 名，同比提升1 名。截至24H1 末，公司土储规模2,086 万方，对应货值3,331 亿元，同比分别-7%、-6%。公司在一二线城市的权益土地储备（未售）货值占比约77%，较23 年末提高3.3pct。

供应链：2024Q1-Q3 营收同比-22%、业绩同比-10%。公司公告，2024Q1-Q3 供应链分部营收4147 亿元，同比-22%，净利润22.7 亿元，同比-9%；归母净利润22.4 亿元，同比-10%。供应链分部毛利率2.0%，净利率0.5%，同比+0.3pct、+0.1pct。公司供应链业务持续深化专业化、国际化经营战略，聚焦核心品类、聚焦客户需求。

投资分析意见：业绩有所下降，销售排名持续增长，维持“买入”评级。建发股份作为厦门国企，主营供应链运营及房地产两大业务，经营表现积极，分红可观；考虑到地产分部联发集团及家具商场美凯龙仍有亏损压力，我们下调24-26 年归母净利润预测为32.2、40.3、42.0 亿元（原值为38.3、40.7、42.5 亿元），对应24/25PE 仅为8.6X/6.8X，而目前公司两大业务所处的申万交运、申万房地产分别为14.5X/23.0X，当前公司估值仍具备吸引力，目前股息率（ttm）高达7.6%，维持“买入”评级。

风险提示：房地产行业销售超预期下滑，公司收到厦门证监局警示函，公司相关人员收到监管谈话措施决定。