投资分析意见：业绩短期承压，费用率有所优化，维持“增持”评级。新大正作为独立第三方物管公司，战略聚焦非住宅物业管理优质赛道，在学校、公共、航空等业态领域具备长期的管理经验和服务口碑。公司积极招揽众多优秀管理人才，构建多层次激励机制，有望推动公司规模加速提升。考虑到行业竞争加剧，我们下调公司2024-26 年归母净利润预测至1.45、1.58 亿元、1.72 亿元（原1.62、1.72 亿元、1.89 亿元），目前公司24 年PE为16 倍，考虑到公司办公、航空、学校等业态保持行业领先，并全国化布局持续推进，维持“增持”评级。3Q24 營收同比+12%，歸母淨利潤同比-15%，低於預期。據公司公告，3Q2024，公司實現營業收入25.8 億元，同比+12.4%；歸母淨利潤1.07 億元，同比-15.2%，低於預期；扣非後歸母淨利潤0.96 億元，同比-17.3%。2024Q3，公司毛利率和歸母淨利率分別爲12.3%、4.2%，分別同比-1.9、-1.4pct；基本每股收益0.47 元，同比-16.1%；三項費用率（財務費用率、銷售費用率、管理費用率）爲6.9%，同比-0.1pct；加權淨資產收益率爲8.8%，同比-2.1pct；公司業績下降，主要源於：1）受到重慶區域社保基數上漲的影響；2）公司規模增長相應增加信用減值計提；3）受行業競爭加劇造成部分項目撤場。
在管項目數穩步增長，全國化佈局持續推進。截至2024H1 末，公司在管項目數572 個，同比+8.8%。公司繼續聚焦重點中心城市公司實施拓展計劃，並持續推動全國化經營佈局，截至2023 年末，公司在重慶、重慶以外區域的項目佔比分別爲34.4%、65.6%。分區域收入佔比來看，重慶、重慶外區域收入分別佔比33.6%、66.4%，分別同比+11%、+20%，公司全國化佈局持續推進。
各業態均保持穩步增長，繼續挖掘航空戰略業態。據公司公告，2024H1，分業態來看，辦公物業、公共物業、學校物業、商住物業、航空物業收入分別佔比41.98%、25.10%、13.40%、10.06%、9.46%，分別同比+24%、+14%、+11%、+7%、+16%。分產品來看，基礎物業、創新業務、城市服務收入分別佔比89.6%、3.0%、7.4%，分別同比+16%、-18%、+53%。航空物業作爲公司戰略業態，24H1，公司新開發重慶航空機上勤務服務外包項目、南通機場集團物業外包服務採購項目、重慶江北國際機場T3A 航站樓到達區域、GTC 物業管理服務外包項目等多個航空項目。
投資分析意見：業績短期承壓，費用率有所優化，維持「增持」評級。新大正作爲獨立第三方物管公司，戰略聚焦非住宅物業管理優質賽道，在學校、公共、航空等業態領域具備長期的管理經驗和服務口碑。公司積極招攬衆多優秀管理人才，構建多層次激勵機制，有望推動公司規模加速提升。考慮到行業競爭加劇，我們下調公司2024-26 年歸母淨利潤預測至1.45、1.58 億元、1.72 億元（原1.62、1.72 億元、1.89 億元），目前公司24 年PE爲16 倍，考慮到公司辦公、航空、學校等業態保持行業領先，並全國化佈局持續推進，維持「增持」評級。
風險提示：業務拓展不及預期、收併購不及預期、人工成本上升過快致利潤率下行風險、交易所就公司限制性股票激勵發佈了關注函，目前公司尚未回覆。
