管理人积极管理，部分项目招租取得进展。根据8 月6 日发布的《经营情况进展》1，截至2024 年10 月末，淀山湖项目继重要租户退租后，已累计完成93%的租户退租面积的去化，基于当前已签约情况，管理人预计该事件影响2024 年招募书预测基金收入的1.34%。此外，据三季报披露，在管理人主动管理下，普洛斯增城、淀山湖、江门鹤山及重庆项目已签订部分租赁协议，考虑已签订租赁协议但尚未起租的面积后的出租率为100%、95.3%、90.2%及71.9%。2024 年三季度業績符合我們預期
中金普洛斯REIT 公佈2024 年三季度業績：三季度基金層面實現收入10,820 萬元，息稅折舊攤銷前利潤6,656 萬元，可供分配金額8,826 萬元，符合我們預期。
三季度經營略有承壓。出租率維度，截至2024 年9 月30 日，普洛斯REIT底層資產整體平均出租率環比下滑0.7ppt 至84.94%，其中澱山湖、江門鶴山、北京空港及青島前灣港項目出租率分別環比下滑4.6ppt、4.8ppt、4.9ppt 及11.5ppt 至90.9%、81.3%、90.7%及77.8%。租金維度，季末合同租金及物業管理服務費（不含稅）有效平均租金單價環比下滑1.8%至37.52 元/平方米/月。整體上，出租率及租金的下滑帶動三季度基金收入及EBITDA 分別環比下滑8%及12%至10,820 萬元及6,656 萬元。
管理人積極管理，部分項目招租取得進展。根據8 月6 日發佈的《經營情況進展》1，截至2024 年10 月末，澱山湖項目繼重要租戶退租後，已累計完成93%的租戶退租面積的去化，基於當前已簽約情況，管理人預計該事件影響2024 年招募書預測基金收入的1.34%。此外，據三季報披露，在管理人主動管理下，普洛斯增城、澱山湖、江門鶴山及重慶項目已簽訂部分租賃協議，考慮已簽訂租賃協議但尚未起租的面積後的出租率爲100%、95.3%、90.2%及71.9%。
累計可供分配達成管理人預測。2024 年三季度中金普洛斯REIT 實現可供分配金額8,826 萬元，一至三季度累計實現可供分配金額26,714 萬元，達成管理人2024 年預測的75%。
發展趨勢
供需壓力尚存，關注後續出租率改善情況。當前倉儲物流板塊仍處於週期性調整階段，項目整體經營壓力尚存。往前看，我們認爲管理人或持續採用「以價換量」、經營調改等方式改善經營業績，建議持續關注項目後續出租率表現。
盈利預測與估值
維持2024-2025 年可供分配預測35,750 萬元及35,854 萬元不變，維持持有評級，我們預計12 個月目標總回報率爲2.0%。當前股價3.48 元交易於1.0 倍2024 年末P/NAV 及1.0 倍2025 年末P/NAV，對應5.3% 2024 年股息率及5.3% 2025 年股息率。
風險
部分資產出租率改善遲緩；2024 年可供分配完成度不及預期。
