該行預計,2024年四季度開始大公司拿地市佔率超越銷售市佔率的幅度可能再次拉大。
智通財經APP獲悉,中信證券發佈研報稱,地方越來越願意供給優質土地儲備,土地市場因爲供應優化走向放量成交,土地市場因爲供給原因走向活躍。由於流動性匱乏,當前土地市場的潛在拿地利潤率確實很高,供給開始放量使得土地市場機會增多2022年企業拿地的分化,造成了2024年銷售的分化,有望帶來第二次拿地分化,且當前土地市場的機會甚至好於2022年,看好受益市場止跌GTV上行的服務商,也看好在銷售、拿地和融資方面循環佔優的開發企業。
中信證券主要觀點如下:
土地市場因爲供給原因走向活躍。
根據Wind,2024年前8月土地市場極爲冷清,但9月開始成交開始增加。土地成交溢價率並沒有上升,而單城土地成交掛牌價卻大幅上升,這說明各地爲了獲得必要的土地出讓金,推出了一些規劃條件較佳、區域位置較好的優質核心區土儲。這些潛在盈利條件較好的土地儲備,也吸引了一些資產負債表尚有餘力的公司拿地。該行預計2024年四季度地方仍會保持很高的土地出讓熱情。
由於流動性匱乏,當前土地市場的潛在拿地利潤率確高。
由於房地產行業在2024年上半年呈現了經營性現金流和融資性現金流雙淨流出的局面,且銷售到2024年9月也沒有復甦,真正有拿地能力的公司很少。在流動性嚴重不足,供給又開始放量的情況下,土地市場機會衆多。該行測算,假設房價不變,當前拿地的淨利潤率可能在10%-30%之間,不僅遠高於當前企業結算和銷售淨利潤率,也高於歷次週期低點時土地市場拿地的潛在利潤率水平。
2022年之後的拿地分化,造成了2024年之後銷售的明顯分化。
根據各公司公告和中指研究院,2022-2023年,央企拿地市佔率超過了銷售市佔率7.3個百分點(如按照目標市場算應該更大)。根據各公司公告,保利發展等四傢俱備持續拿地能力的四家央企,在2024年前三季度銷售同比增速跑贏萬科企業等四家企業16.6個百分點。隨着房價止跌回穩,該行認爲2022年之後拿地比較積極,優質貨值佔比較大的公司,銷售同比增速優勢會更加明顯。
銷售分化,帶來第二次拓展分化,或推動基本面差異進一步擴大。
2024年優質土地較之2022年更多。該行預計,2024年四季度開始大公司拿地市佔率超越銷售市佔率的幅度可能再次拉大。且在房價止跌的前提下,當前土地的盈利能力可能較之2022年之前新獲的土地更顯突出。這爲日後企業基本面的分化奠定了基礎。
房價止跌需要時間,但資產分化是現在進行時。
在各項政策作用下,各地存量房和新房的交易量都持續維持較高水平,該行預計年內從一線城市出發,房價有望止跌回穩。在房價止跌之前,地方出讓土地的意願就已經很強,該行預計2024年四季度將大規模推出優質土地。在此背景之下,該行預計部分企業可能通過補充土地儲備大幅優化資產質量。該行看好受益市場止跌GTV上行的企業。該行看好在銷售、拿地和融資方面循環佔優的開發企業。
風險因素:
部分房企拿地不足導致未來可售貨值可能不足的風險;房價不能及時止跌回穩,導致項目利潤率水平下降甚至虧損的風險;房地產市場基本面持續下行,影響房企價值的風險。