同日内，郑志刚宣布辞任新世界发展的CEO，仅保留了非执行董事和非执行副董事长的职位，CEO一职由马绍祥接任。据了解，郑志刚自2007年起即于新世界发展的各岗位历练，2017年开始接手公司业务，并于2020年5月正式成为公司的执行副主席兼CEO。在此期间，其打造了K11品牌，为集团持续产生效益。然而，在近几年的宏观环境打击之下，新世界發展有限公司（簡稱「新世界發展」，00017.HK）成立於1970年，並於1972年在港交所上市，集團的主要業務包括物業發展、物業投資及投資及/或經營酒店及其他策略性業務，業務遍佈中國內地和香港特區。集團旗下上市公司爲新世界百貨中國有限公司(00825.HK)，並全資擁有新世界中國地產有限公司（簡稱「新世界中國」）。
新創建集團有限公司（簡稱「新創建集團」，00659.HK）於1997在港交所上市，是一家主要在中國內地和中國香港特區擁有多元化及市場領先業務的綜合企業。集團業務包括收費公路、保險、物流、建築及設施管理。新創建集團曾是新世界發展旗下的重要子公司。於2023年，大股東鄭氏家族私人持有的周大福企業計劃將新創建集團私有化，此舉本質上是新世界發展剝離資產的交易。目前，周大福企業完成收購新世界發展持有的60.88%新創建集團股份，成爲新創建集團的主要股東，新創建集團的公衆持股量約爲23.83%。
新世界發展在9月26日公佈的2024財年（2023年7月1日至2024年6月30日期間）顯示，公司全年虧損約197億港元，持續經營業務溢利虧損118億港元，可動用資金合共約 463 億港元，包括現金及銀行結餘約 280 億港元及可動用的銀行貸款約 183 億港元，集團資產總值合共約4452億港元。公司在香港特區的物業發展收入爲24億港元，內地物業發展收入爲 137億港元。
同日內，鄭志剛宣佈辭任新世界發展的CEO，僅保留了非執行董事和非執行副董事長的職位，CEO一職由馬紹祥接任。據了解，鄭志剛自2007年起即於新世界發展的各崗位歷練，2017年開始接手公司業務，並於2020年5月正式成爲公司的執行副主席兼CEO。在此期間，其打造了K11品牌，爲集團持續產生效益。然而，在近幾年的宏觀環境打擊之下，新世界發展出現了20年來首次虧損，並且淨負債率波動幅度巨大（2019財年至2023財年：32.1%、41.6%、35.6%、43.2%、48.7%），近年來逐步上升。
新世界發展早在2020年就陸續處置出售各項非核心資產，在2023年11月完成向周大福企業出售持有的新創建集團全部股份，獲得約217.5億港元現金收益，及時強化了其財務狀況。
新世界發展的管理層在今年2月召開的中期業績發佈會上強調，公司將會繼續採取大刀闊斧的政策來穩定負債率，未來將繼續去槓桿，出售非核心資產，發展核心業務。馬紹祥在接任CEO後表示， 將推動公司走輕資產模式，專注於地產本業的核心業務，今年目標出售非核心資產130億港元。
從其今年公佈的多則資產交易公告可見，新世界發展正在加速剝離非核心資產回籠資金：1）3月1日，出售位於香港特區荃灣的愉景新城商場及停車場全部權益，總現金代價爲40.2億港元；2）6月26日宣佈，將旗下天得發展有限公司30%股權以14.4億元人民幣轉讓給關聯方周大福，該物業坐落於深圳前海深港合作區；3）9月26日宣佈，將向鄭志剛全資擁有的AC Group Limited，轉讓5家K11關聯企業股權，對價2.09億港元，並表示，4）正就潛在出售集團於KTSPL持有的全部股權予周大福企業進行商討。
融資方面，該公司繼今年上半年完成350億港元的貸款安排及債務償還，於7月及8月進一步完成超過160億元的貸款安排及債務償還，其中有一部分爲2025年到期的貸款提前安排再融資。據了解，新世界發展繼續增加境內借款以降低整體融資成本，其中包括一筆12年期、利率爲3.1%的10億元人民幣貸款，以及一筆15年期、利率爲3.15%的4億元人民幣貸款。另外，還有幾筆境內貸款仍處於磋商階段。
新世界發展在近一年來還積極回購離岸債券，據久期財經數據顯示，該公司分別在2023年12月和2024年8月對旗下離岸債分別開展現金購買要約。其中，2023年12月開展的要約回購了7只存續債券，購買對價介於600美元至910美元之間，購買債券本金總額爲610,283,000美元；今年8月開展的購買要約涉及2只存續債券，購買對價分別爲960美元和1000美元，購買債券本金總額爲154,422,000美元。
另一方面，由鄭志剛胞弟鄭志明擔任聯席行政總裁的新創建集團也公佈了2024財年業績，公司主要的道路、保險和物流等業務均錄得不同程度的增長，其中保險業務增長尤爲顯著，其應占經營溢利大幅增長54%，達到了9.65億港元；設施管理業務由2023財年的應占經營虧損6190萬港元扭轉爲2024財年的應占經營溢利2.283億港元；由於經營業務產生強勁的經常性現金流，經調整EBITDA按年增長24%至72.405億港元；整體應占經營溢利增長21%至41.674億港元，股東應占收入大漲44%。
新創建集團的可動用流動資金總額約268億港元，其中包括現金及銀行結存約148億港元及備用已承諾銀行信貸額約120億港元。值得注意的是，該公司的淨負債比率從2023財年的8%大幅增加至35%，集團策略性地進一步將其債務總額中人民幣債務比例提高至 60%（2023財年：39%），以此降低融資成本，平均借貸成本控制在年利率4.7%。
新創建集團在2024財年中持續拓展資金來源及優化資本結構。於2024年1月，集團利用內部資源及外部借貸贖回美元永續資本證券NWSZF 5.75 PERP。
據本網站數據，新世界發展目前共有22只存續債券，未償餘額摺合約79億美元，最近到期日爲2026年3月8日。短久期的債券估值均維持在90以上的高位水平。存續的5只永續債中，NWDEVL 6.15 PERP和NWDEVL 5.25 PERP價格分別保持在95和85左右水平，其餘三隻均處於46至66之間的中等價位。
另外，NWDEVL 4.8 PERP和NWDEVL 6.25 PERP行權日分別爲2023年9月9日和2024年3月7日，新世界發展尚未行權贖回上述兩隻永續證券。
新創建集團仍有2只存續債券，未償餘額約6億美元，最近的債券到期日爲2028年8月22日。該公司旗下美元債價格整體維持在高位水平。
離岸債券發行概況
久期財經數據顯示，新世界發展在過去近15年來曾發行46只離岸債（不含可換股債券），發行規模摺合約154億美元，基本採用擔保的形式發行。該公司選擇三類幣種發行債券，分別爲港元（27只）、美元（17只）和離岸人民幣（2只）。從債券期限來看，該公司傾向於發行較長期限債券，期間定價的10年期及以上的債券共計25只，6只爲永續證券。
從下圖可見，該公司的債券定價基本處於7%或以下水平。然而今年8月定價的4年期美元債NWDEVL 8.625 02/08/28的融資成本則抬高至8.625%，主要受聯儲局的高利率政策、美債收益率高企以及企業基本面變動的影響。
同期內，新創建集團同樣採用擔保結構發行了5只離岸債，規模摺合約30億美元，主要以美元計價。該公司的美元債定價區間處於4.25%至6.5%之間。
值得注意的是，該公司同樣在今年8月發行了一隻4年期美元債NWSZF 6.375 08/22/28，或由於新創建集團的基本面相對穩健，債券最終定價爲6.375%，與新世界發展NWDEVL 8.625 02/08/28的相差225bps。
近幾年來，受美元利率持續走高影響，兩家公司轉向發行境內融資，以降低整體融資成本。其中，2023年4月，新世界發展子公司新世界中國成功發行國內首單CMBS該項目發行規模10.01億元，發行票面利率爲3.5%，跨出資產證券化重要一步。
自2023年起，新創建集團陸續發行了3只熊貓債，規模共計36億元人民幣，票面利率均在3%左右。此外，新創建集團於今年6月，向中國證券監督管理委員會及上海證券交易所申請註冊總金額不高於人民幣50億元的企業債券。倘若申請獲批准，集團將選擇合適的時機發行企業債券，發行所得款項擬用作償還成本較高的境外債務、贖回永續資本證券及補充營運資金。
據上交所債券項目信息平台顯示，新創建集團的50億債券發行項目已獲得上交所審核反饋。
存續債券二級市場走勢
作爲具有深厚歷史的香港特區地產龍頭品牌，新世界發展在過去三年的內地房地產市場調整期中，未出現重大風險事件。根據久期財經數據顯示，新世界發展在過去的兩年裏出現過兩輪下跌，其關聯公司新創建集團境外債曲線亦呈現小幅波動、整體平穩的狀態。
2022年初，受地產暴雷、美元流動性緊張等多重因素影響，中資地產離岸債整體曲線一路下挫，新世界發展存續境外債的平均價格曲線亦同步由90以上高位持續下探至67的低位，其中，永續美元債NWDEVL 4.8 PERP深跌至42。
同年末，新世界發展開始調整策略，轉向降槓桿計劃，並實施了13年來的首次降低派息。隨着一系列地產利好政策快速出臺提振市場情緒，其境外債亦止跌回升，穩定在80左右較高位。
直到2023年8月，行業投資熱潮消退，疊加房企債務違約風險攀升，地產行業重回築底狀態，新世界發展境外債價格隨之回落。當月24日，市場傳聞稱其財務狀況惡化，並以「明股實債」的方式抵押旗下商業項目，當日即出現股債雙殺，旗下永續美元債NWDEVL 4.8 PERP跌破35。儘管該公司次日緊急闢謠，其境外債均價仍繼續下跌近20%，於29日觸及55的歷史低位，直至次周才回升至68左右水平。
爲改善資產負債表狀況，新世界發展於2023年多次出售資產，包括以約200億港元出售新創建集團予母公司周大福控股，並持續進行永續美元債現金回購。但直至2023年末，降槓桿目標仍未達到預期，遂宣佈將繼續推進縮表進程。
進入2024年，隨着樓市銷售鬆綁加速落地、央行降準減息、下調購房首付比率及優質項目「白名單」等利好政策的推出，銷售市場逐漸回暖，房企融資環境得到修復，流動性有所改善。新世界發展旗下債券整體呈現波動小幅上升的態勢，部分修復至90以上的高位。
值得注意的是，受行業逆風的持續影響，該公司今年的財務指標有所下滑。8月末，新世界發展業績預告稱2024財年度核心經營溢利可能出現18%-23%跌幅至65-69億港元，隨後半月內，其境外債二級市場表現承壓，均價跌回73低位。
9月末公佈的2024財年業績顯示，新世界發展20年來首次出現年度虧損，而新創建集團業績表現亮眼。隨後，鄭志剛宣佈辭任新世界發展行政總裁，原首席營運總監馬紹祥升任行政總裁。馬紹祥表示，新世界發展將堅持原有營運方針，繼續聚焦地產行業。目前，新世界發展存續境外債平均價格回升至80左右水平，新創建集團則穩定在93以上位置。
