业主共治模式下的存量住宅资产管理标杆。滨江奥城原开发商于2004 年因流动性危机破产，观澜苑虽然于2008 年完成“保交楼”，但面临多项设施设备配备及公共区域施工质量等问题。项目交付后，业主多次解聘物业公司，直至2017 年业委会引入万科物业。万科物业在服务期间内充分与业主沟通、调动各方资源对项目进行持续改造。在全面改造过程中，万科物业与业委会及全体业主协商，调动项目公共收益超过300 万元、申请使用维修资金及政府补贴超200 万元、组织业主众筹超过10 万元，并以低于市场价的30%实施自主施工改造。改造后，项目环境和业主生活品质得到全面提升，二手房房价和交易活跃度跑赢周边可比小区、业主满意度由2019 年的47%上升到2024 年9 月的83%、收缴率由2019 年的87%上升到2023 年的93%、综合考虑工程类业务收入及蝶城改造影响后项目利润率由2021 年的0.6%提升至2023 年的7.6%，整体实现业主与企业的双赢局面。公司近況
隨着房地產行業發展由增量向存量轉型，監管、居民、企業多方對於存量住宅資產管理的關注度持續提升1。我們近日參與萬物雲投資者開放日，調研其位於南京的存量微改造標杆項目——濱江奧城觀瀾苑，從企業和居民視角解析存量房時代下的可持續住宅資產管理模型。
評論
業主共治模式下的存量住宅資產管理標杆。濱江奧城原開發商於2004 年因流動性危機破產，觀瀾苑雖然於2008 年完成「保交樓」，但面臨多項設施設備配備及公共區域施工質量等問題。項目交付後，業主多次解聘物業公司，直至2017 年業委會引入萬科物業。萬科物業在服務期間內充分與業主溝通、調動各方資源對項目進行持續改造。在全面改造過程中，萬科物業與業委會及全體業主協商，調動項目公共收益超過300 萬元、申請使用維修資金及政府補貼超200 萬元、組織業主衆籌超過10 萬元，並以低於市場價的30%實施自主施工改造。改造後，項目環境和業主生活品質得到全面提升，二手房房價和交易活躍度跑贏周邊可比小區、業主滿意度由2019 年的47%上升到2024 年9 月的83%、收繳率由2019 年的87%上升到2023 年的93%、綜合考慮工程類業務收入及蝶城改造影響後項目利潤率由2021 年的0.6%提升至2023 年的7.6%，整體實現業主與企業的雙贏局面。
標杆項目效應協同撬動業務增量。濱江奧城項目通過舉辦沙龍等樣板參觀活動，助力萬科物業南京業委會項目市場獲取，帶動飽和收入增加1200 萬元、增加儲備市場商機2700 萬元。同時，通過該項目所探索出的工程改造服務模式亦在2024 年累計爲項目所屬的E61 陣地撬動表外資金超過2800萬元、聯動修繕業務850 萬元，有效爲公司創造新的業務增量。
盈利預測與估值
維持盈利預測不變。公司股票目前交易在基於核心淨利潤的10.9 倍2024年市盈率，按下半年55%派息比例測算全年股息收益率爲7.3%。我們看好公司長週期下基於住宅、商企、科技、城市等場景的多賽道、全方位綜合競爭實力，維持跑贏行業評級和30.58 港元目標價（對應14.0 倍2024 年核心P/E和29%上行空間）。
風險
項目拓展進度不及市場預期，開發商關聯業務拖累程度強於市場預期。
