业内人士对财联社记者表示，此次存量房贷利率下调是降低存量房贷利率成本、提振消费信心的重要举措。预计将进一步降低居民端的资产、负债收益缺口，缓解提前还贷潮，有助于稳银行资产规模，同时改善居民端消费活力。①北京、上海、深圳等地區利率高於LPR-30BP的首套房貸和其他地區利率高於LPR-30BP的全部存量房貸統一調整至LPR-30BP。②北京、上海、深圳等地區二套房貸利率高於相應政策下限的統一調整至當地相應政策下限。
財聯社10月12日訊（記者 高萍）存量房貸利率調整細則出爐。截至發稿，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行六大行均於今日已披露具體調整細則，根據細則，符合條件的存量房貸，六大行將於10月25日統一批量調整，無需客戶申請。對於存量固定利率和基準利率的貸款調整則需先申請轉爲浮動利率再進行調整。
具體而言，北京、上海、深圳等地區利率高於LPR-30BP的首套房貸和其他地區利率高於LPR-30BP的全部存量房貸統一調整至LPR-30BP。北京、上海、深圳等地區二套房貸利率高於相應政策下限的統一調整至當地相應政策下限。
業內人士對財聯社記者表示，此次存量房貸利率下調是降低存量房貸利率成本、提振消費信心的重要舉措。預計將進一步降低居民端的資產、負債收益缺口，緩解提前還貸潮，有助於穩銀行資產規模，同時改善居民端消費活力。
存量房貸利率10月25日統一批量調整 符合條件的調整爲LPR-30BP
根據細則，此次符合調整的存量房貸將於10月25日統一批量調整，不需要客戶申請。就此次具體的批量調整貸款範圍，農業銀行稱，調整範圍爲已發放的首套、二套及以上存量房貸。中國銀行表示，範圍爲已發放的存量商業性個人住房貸款。建設銀行稱，涉及2024年10月25日（不含）前已發放的和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款（包含首套、二套及以上個人住房貸款，公積金組合貸款中的商業性個人住房貸款部分）。
從調整細則來看，符合條件的存量房貸利率批量調整爲LPR-30BP，對於目前仍有政策下限的城市，調整後的加點幅度不低於目前新發放房貸執行的利率政策加點下限。
具體來看，農業銀行稱，在目前已取消新發放房貸利率加點下限的地區，對於在貸款市場報價利率（LPR）基礎上加點幅度高於-30BP的存量房貸（含首套、二套及以上），將其加點幅度調整爲-30BP。對於在LPR基礎上加點幅度不高於-30BP的，不作調整。
另外，在目前存在新發放房貸利率加點下限的北京、上海、深圳等地區，對於在LPR基礎上加點幅度高於-30BP的存量房貸（含首套、二套及以上），將其加點幅度調整爲-30BP，且不低於所在城市目前執行的新發放房貸利率加點下限。對於在LPR基礎上加點幅度不高於-30BP或不高於加點下限的，不作調整。
就具體調整規則，工商銀行總結稱，北京、上海、深圳等地區利率高於LPR-30BP的首套房貸和其他地區利率高於LPR-30BP的全部存量房貸統一調整至LPR-30BP。北京、上海、深圳等地區二套房貸利率高於相應政策下限的統一調整至當地相應政策下限。
哪些情況不納入此次10月25日批量調整？建設銀行工作人員對財聯社記者表示，個人商業用房（含商住兩用房）貸款、公積金個人住房貸款；利率水平在LPR基礎上加點幅度不高於-30BP的貸款；2024年10月25日仍採用基準利率定價的貸款、固定利率貸款。另外，貸款可納入本次批量調整，但不同意調整的客戶，建設銀行稱，可於2024年10月23日（含）前，聯繫貸款經辦機構，提出不同意調整的書面申請。
存量固定利率和基準利率的貸款調整需先申請轉換爲浮動利率
需要指出的，此次批量調整且不需要申請的存量房貸須爲浮動利率定價方式，即以浮動利率定價的存量個人住房貸款（包括首套、二套及以上），客戶無需申請，銀行將統一批量調整。但是，對於固定利率和基準利率的貸款須先轉爲浮動利率再進行調整。
其中，工商銀行表示，存量固定利率和基準利率貸款，客戶需線上或線下向該行申請調整利率定價方式，轉換爲LPR浮動利率定價後，再按調整規則進行利率調整。北京、上海、深圳等地區的二套住房貸款，如符合二套轉首套房貸條件的，客戶可線上或線下向該行申請「二套轉首套」，經該行審核符合條件後轉成首套房貸款，再按調整規則進行利率調整。
對於二套轉首套戥率調整，農業銀行稱，除北京、上海、深圳等存在新發放房貸利率加點下限以外的地區，存量房貸利率調整不區分首套、二套及以上，因此不需要轉爲首套房貸。對於北京、上海、深圳等地區，已符合二套轉首套住房貸款標準的房貸客戶，可通過農行手機銀行或貸款經辦行提出申請。
財聯社記者發現，就具體的申請時間，各家銀行規定的時間節點有所不同。工商銀行表示，當前執行固定利率或基準利率定價、「二套轉首套」業務，客戶自公告之日至10月24日（含）可通過手機銀行或貸款服務行發起申請，審核通過後，該行於10月25日進行集中批量調整貸款利率。自2024年10月25日（含）起，客戶可通過手機銀行或貸款服務行繼續發起定價方式轉換、「二套轉首套」申請。
農業銀行表示，需進行利率定價轉換的房貸客戶，可在2024年10月22日（不含）之前，提出轉換申請，符合本次利率調整政策的，納入2024年10月25日批量調整範圍；之後提出轉換申請的，將於2024年10月25日（不含）之後及時辦理轉換手續。
中國銀行稱，2024年10月24日（含當日）之前申請轉換完成的，將於2024年10月25日一併批量調整；2024年10月25日（含當日）之後轉換完成的，該行將在轉換完成的次日進行集中調整，利率調整後於當日起按新的利率水平執行。
建設銀行表示，可納入本次批量調整的採用基準利率定價的貸款、固定利率貸款，客戶須於2024年10月23日（含）前，主動向該行申請辦理「固轉浮」業務，轉換爲浮動利率貸款後, 該行將按規則進行本次批量調整。
業內：將有效降低存量房貸利率成本、提振消費信心
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，存量房貸利率下調其實比新購房領域的降低房貸利率操作更有效，因爲涉及面多。總體而言這是惠民的政策，也是降低存量房貸利率成本、提振消費信心的重要舉措。「此次降低存量房貸利率，實實在在爲每個已經購房的居民家庭減輕月供負擔。疊加最近幾年LPR下調和去年存量房貸利率，實際上已經較大幅度地降低了月供負擔和壓力。」嚴躍進補充道。
就具體的成本節省問題，工商銀行在問答中曾舉例稱，有情況最高可節省14萬元利息。
中泰分析師戴志鋒也表示，對個人而言，存量按揭利率的調整有助於減輕利息支出壓力、提振消費。對銀行而言，短期對息差、業績有拖累，長期看有助於穩規模、降風險。
中國人民銀行行長潘功勝在9月24日的國新辦發佈會上曾指出，銀行下調存量房貸利率，有利於進一步降低借款人房貸利息支出，初步預計，將惠及5000萬戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出總數約1500億元左右。這有助於促進擴大消費和投資，也有利於減少提前還貸行爲；同時還可以壓縮違規置換存量房貸的空間，保護金融消費者合法權益，維護房地產市場平穩健康發展。
「與2023年9月存量房貸利率調降政策相比，本次政策在適用範圍和調降幅度上均有所加強。其中，適用範圍未區分存量首套和二套，因此適用於全部存量房貸市場規模；調降幅度平均下調50bp，超出此前因城施策下針對加點幅度的調整。」對於此次存量房貸利率批量調整，中國民生銀行首席經濟學家溫彬此前指出，預計將進一步降低居民端的資產、負債收益缺口，緩解提前還貸潮，以「價降」換「量穩」，有助於穩銀行資產規模，同時改善居民端消費活力。
