资本结构或再获优化，跨越周期能力持续加强。24 上半年，公司新增融资平均成本较23 年下降21BP 至2.93%，综合成本降低至3.31%，较年初下降25BP。报告期内，公司融资渠道通畅，实现新增负债938 亿元，累计净增有息负债193 亿元；同时，公司发挥信用优势，加大直接融资比重，其中直接融资199 亿元，占新增融资的21%。截至报告期末，公司债务结构持续优化，一年内到期有息负债占比19.82%，较年初下降0.99pct；三年以上到期的有息负债占比33.12%，较年初提升1.52pct；直接融资比重提升1.52pct 至17.82%。本次可转债若成功发行，公司长期权益资本将得到有效补充，从而更好地匹配公司构建租售并举、增强资产经营能力的新发展模式需要。长远来看，权益资本的补充有利于改善公司负债结构，控制经营风险，加强跨越周期的能力。事件：10 月8 日，公司發佈公告預計發行總額不超過95 億元的可轉債，發行期限6 年，轉股價不低於公司最近一期每股淨資產。
公司可轉債轉股價格顯著高於當前股價，彰顯長期發展信心。10 月8 日，公司發佈公告《向特定對象發行可轉換公司債券募集說明書》(以下簡稱「募集說明書」)，計劃向不超過 35 名特定對象發行可轉債，發行總額不超過 95 億元，其中公司控股股東保利集團擬以現金方式認購本次向特定對象發行的可轉換公司債券金額不超過人民幣10 億元，發行期限6 年，轉股期自發行結束之日滿 6 個月起的第一個交易日至可轉債到期日止，本次可轉債持有人將其持有的可轉債轉股的，所轉股票自本次可轉債發行結束之日起十八個月內不得轉讓。募集說明書明確公司可轉債轉股價格不低於認購邀請書發出前最近一期每股淨資產(2024 年中報顯示公司每股淨資產爲16.3 元/股)，顯著高於當前股價，彰顯了公司對長期發展的信心，及對投資者回報的重視。
發行可轉債以滿足公司項目開發資金需求，鞏固公司行業龍頭地位。24年上半年，公司實現全口徑簽約金額 1733.4 億元，實現權益銷售金額1330 億元，銷售金額穩居行業第一；24 年上半年，公司市佔率較2023年底提升0.06pct 至3.68%，其中38 個核心城市市佔率提升0.3pct 至7.1%；報告期內，38 個核心城市中，32 個城市市佔率排名前五，11 個城市市佔率排名第一，廣州、佛山、太原、石家莊、三亞、莆田等8 個城市市佔率突破15%。本次發行的募集資金擬用於北京、上海、佛山等城市的15 個房地產開發項目及補充流動資金，有效提升公司持續發展能力，鞏固公司行業龍頭地位。
資本結構或再獲優化，跨越週期能力持續加強。24 上半年，公司新增融資平均成本較23 年下降21BP 至2.93%，綜合成本降低至3.31%，較年初下降25BP。報告期內，公司融資渠道通暢，實現新增負債938 億元，累計淨增有息負債193 億元；同時，公司發揮信用優勢，加大直接融資比重，其中直接融資199 億元，佔新增融資的21%。截至報告期末，公司債務結構持續優化，一年內到期有息負債佔比19.82%，較年初下降0.99pct；三年以上到期的有息負債佔比33.12%，較年初提升1.52pct；直接融資比重提升1.52pct 至17.82%。本次可轉債若成功發行，公司長期權益資本將得到有效補充，從而更好地匹配公司構建租售並舉、增強資產經營能力的新發展模式需要。長遠來看，權益資本的補充有利於改善公司負債結構，控制經營風險，加強跨越週期的能力。
盈利預測與估值：公司可轉債發行再獲進展，資本結構或再獲優化，跨越週期能力持續加強。我們預計公司24-26 年營業收入分別爲3549.9、3652.0、3761.3 億元,歸母淨利111.5、119.0、126.3 億元，對應PE 分別爲10.6、10.0、9.4 倍，維持「推薦」評級。
風險提示：房地產市場持續低迷；政策落地不及預期；費率管控效果不佳
