北京出台8条楼市新政，其中非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满3年及以上。來源：證券時報
作者：陳雨康 吳家明
一線城市樓市新政落地後，市場反應如何？
國慶假期前夕，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市均出臺了房地產新政組合拳。
北京出臺8條樓市新政，其中非本市戶籍居民家庭購買五環內商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整爲購房之日前連續繳納滿3年及以上。
上海發佈「滬七條」，調整住房限購政策，對非上海市戶籍居民家庭以及單身人士購買外環外住房的，購房所需繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整爲購房之日前連續繳納滿1年及以上。
深圳優化分區住房限購政策，其中，非本市戶籍居民家庭及成年單身人士限購1套住房。在福田區、羅湖區、南山區和寶安區新安街道、西鄉街道範圍內購買住房，需提供購房之日前1年在本市連續繳納個人所得稅或社會保險證明。
廣州則宣佈，取消居民家庭在廣州市購買住房的各項限購政策。
步入10月，幾大城市政策「大禮包」落地，而國慶假期向來是房企分秒必爭的售樓旺季，一線城市樓市能否就此迎來「銀十」行情？帶着這樣的疑問，證券時報記者實地探訪了深圳、廣州、上海的售樓處、中介。
深圳、廣州：「銀十」有望變「金十」
「政策帶來的即時效果還是很明顯的，新政推出後兩天我們項目就賣了26套房，幾乎是上個週末的3倍。」在深圳羅湖區一處新房項目，銷售負責人在群發銷售喜報，並給全體銷售經理「發紅包」。
10月1日是深圳優化房地產新政實施的首日：放寬限購、取消取售、增值稅徵免年限由5年調整到2年、優化個人住房貸款……樓市利好政策多箭齊發，讓深圳購房門檻不斷降低。
記者走訪發現，國慶黃金週不打烊、加班加點全力銷售正在成爲這個假期深圳多地售樓處的「標準動作」。
目前，深圳樓市政策分爲了「核心區」和「非核心區」。對於新房市場來說，由於「非核心區」的購房門檻和價格更低，反應更爲明顯。
記者在深圳北站附近的一處新房項目看到，有購房者成交併正在進行「砸蛋」抽獎。他們對記者表示，他們看房已經有半年多的時間，最近受益於股市上漲，加上樓市政策進一步放鬆，讓他們終於「下定決心」。
現場銷售人員表示，國慶假期前幾天的看房人數和成交人數比中秋假期出現好幾倍的增長，10月的深圳樓市很可能變「金十」，我們也把國慶節當成了「勞動節」。記者還留意到，某營銷中心的銷控表顯示，大部分房源已經被貼上已售的標記。
兩家深圳本地房企的營銷負責人告訴記者，國慶假期期間會加強宣傳力度，但價格暫時不會有變化，也在積極準備推出新房源。樂有家研究中心的數據顯示，截至9月28日，9月深圳領取預售證的一手商品房住宅項目有5個，大部分爲加推房源。
二手房方面，核心區的反應似乎要比「非核心區」要明顯。記者在深圳羅湖和福田區走訪時，多位房產中介經理表示自己手上的客戶最近都在主動跟自己聯繫，詢問之前看過的二手房是否會「提價」。
此外，優質學區房也是部分購房者關注的重點。「很多客戶都是把自己手上的房源賣掉後置換，所以生活配套成熟加上優質學位的二手房源備受關注。此外，有部分二手房業主反價，但這些都是個人意願，大面積反價現象還沒出現。」羅湖翠竹片區一位資深房產經理表示。
數據顯示，9月深圳一手住宅網籤1686套，環比下滑33.5%；二手住宅過戶3191套，環比下滑16.1%，二手成交套數爲近7個月最低。到了月底，市場回暖趨勢明顯。
樂有家研究中心監測數據顯示，9月30日深圳樂有家門店二手住宅成交量環比上漲近四成，是2021年2月以來的單日成交最高點；新房住宅成交量環比上漲24%，也處於近2年的高點。
據深圳貝殼研究院監測，9月第四周（9月23日至9月29日）深圳二手房簽約量環比增長49.7%，新增供需、帶看量也同步增長。深圳中原研究中心高級研究員鄒少偉認爲，9月底政策頻出，深圳也在限購、限售、增值稅等多方面鬆綁，力度非常大，市場信心顯著回暖。相信10月一、二手成交都將大幅回升，二手房成交重回4000套無懸念，甚至有望突破5000套。
而在廣州，全面放開限購不僅吸引了廣州本地買家，也吸引了周邊城市客戶甚至港澳人士。記者採訪了荔灣、天河和南沙區的多個新房項目，銷售負責人透露，這兩天就有深圳和香港的客戶驅車趕來並當場下訂。
中原地產項目總經理黃韜表示，從一線市場反饋的情況來看，新政出臺後的這幾天看房熱情非常高漲，在不限購、利率、首付等系列利好政策的疊加下，今年廣州「銀十」以及第四季度樓市成交量一定有一個較爲明顯的反彈。
上海：業主期待潛在需求被激活 看房者趨於理性
國慶假期首日爲「滬七條」施行第一天。當天，申城陰雨綿綿，記者實地走訪多個外環樓盤售樓處獲悉，受天氣等因素影響，看房者數量適中，並未出現人流暴增的情況。多名售樓處工作人員表示，「滬七條」將釋放一定的潛在剛需，有利於提振樓市成交量。看房者則普遍以理性爲主，均表示要經過審慎考量後下手。
在上海浦東外環外某在建樓盤售樓處，記者看到，看房客流較爲稀少，三三兩兩進出樣板間參觀。現場銷售人員衆多，但並不忙碌，一部分銷售人員正在門口待客。
「今天的客流還可以，主要是天氣不好，所以沒有特別忙。」一位銷售經理對記者表示，該樓盤爲期房，預計兩年後交房，產品主要是超過90平方米的戶型，每平方米售價爲6萬元左右，定位爲中端住宅區，因此主要吸引置換人群以及部分剛需客。
據他介紹，該樓盤二期將於10月中旬開盤，而市場對樓市新政的反應較爲積極。「滬七條」隔天的9月30日，合計認籌數量爲7組；10月1日上午又新增了3組認籌。
記者查詢上海市房地產交易中心網站看到，該樓盤於9月進行了一期開盤，目前房屋去化率約爲10%。
一名正在進行置換的看房者劉女士對記者表示，手中的一套外環「老破小」已掛在中介三月有餘，看房的人數寥寥。希望「滬七條」出臺後能加速房屋置換的進度。
「年輕人需要買房，剛需是肯定有的，但中介也說，現在加槓桿買房的人越來越謹慎。」劉女士說，希望「滬七條」能讓觀望的剛需人群行動起來，從而推動置換客群加速進場。
當天記者還走訪了另一個在建樓盤，售樓大廳和樣板間有稀稀拉拉的人群，現場諮詢量適中。據介紹，距離產業園區較近、總價相對較低是該樓盤的重要賣點之一，因此該樓盤主要吸引剛需人群。
該樓盤銷售經理對記者表示，國慶假期前一日及當天接到了不少諮詢和預約看房的電話，數量較往常有了明顯提升。自去年首次開盤以來，樓盤銷售情況總體較好。隨着上海樓市新政發佈，預計國慶假期將出現一波小高峰。
記者查詢上海市房地產交易中心網站看到，該樓盤每平方米售價爲5萬元左右，分別於半年前、一年前進行過開盤，目前房屋去化率接近70%。
從數據來看，上海樓市「金九」行情並不理想。第三方統計數據顯示，9月上海一手房共計備案成交10717套，環比8月份的13724套下降21.91%；二手房共計備案成交15942套，環比8月份的17884套下降10.86%。
值得注意的是，九月最後幾個交易日，上海新房、二手房成交量均迎來了不同程度的反彈。數據顯示，9月28日上海二手房成交872套，創下近77天的成交量新高；9月29日新房成交823套，創下月內單日成交量新高。
中指研究院上海高級分析師陳炬蘭對證券時報記者表示，「滬七條」的出臺將有助於恢復市場信心，釋放部分外環外剛需購房者的需求，助推改善性住房去化，降低購房成本。上海住宅市場熱度預期將有回升，購房者情緒有望升溫。
多地助力推銷 企穩趨勢可期
與往年國慶黃金週樓市不同的是，今年還有地方政府助力。
例如，深圳多區推出「好房嘉年華」等活動，集中推銷區內的新房項目；南京市住房保障和房產局10月1日在官方平台發文，列舉未來七天全市152個新建商品住房項目售樓處的各類福利信息，落實假期的住房消費服務；武漢市住房和城市更新局官微也發文稱，10月1日—2日，漢口江灘三陽廣場將舉辦「武漢金秋購房節」，40餘家房企現場參與。活動政策支持力度大、優惠多。
中原地產華南區總裁兼深圳中原總經理鄭叔倫表示，短期之內二手房供應會增加，開發商也會乘機加推，接下來會迎來新房、二手房的大量推出，市場會很熱鬧。同時，大量需求也會被釋放。在此次推出的政策當中，限購調整、首付降低和利率下降都會有效促進需求，但房價會平穩，不會有大升也不會跌。「我經常說，房價是走在成交量的後面，如果成交量持續增加，趨勢已經很明顯的話，當上升到某個水平那房價自然會提高。」
廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，央行發佈的完善商業性個人住房貸款利率定價機制公告，將從稅費、利率綜合力度產生較大的降成本效應。從房地產市場的特點來看，「金九銀十」是一個重要的購房入手期。如果一線城市穩定了，以一線城市爲核心的三大都市圈樓市就穩定了，全國近一半的交易市場也就穩定了，這是止跌企穩回穩的路徑。此外，考慮到近期深圳、廣州土地市場上高溢價地塊、多家房企爭搶地塊現象的出現，以及「拿地即開工、交房即交證」的新舉措，將從源頭上提振開發商的信心，並延展到下游銷售端，產生降門檻、降成本、提預期的綜合效應，鼓勵剛需和改善循環的作用。
編輯/Jeffy