经济学专业出身的郁亮，在读《光荣与梦想》的时候，不知是否会思考那40年间美联储利率，对美国乃至全球的影响。文|全球財說
「世界上沒有什麼事情是值得擔憂的，唯一值得擔憂的事是擔憂本身。」這是美國著名歷史學家威廉·曼徹斯特作品《光榮與夢想》中的經典語句。
《光榮與夢想》是萬科董事會主席鬱亮最愛讀的書之一，這本書大氣磅礴，從1932年富蘭克林・羅斯福競選總統開始，一直寫到1972年的水門事件，勾畫整整40年間的美國曆史，敘述了美國從最低谷（大蕭條）到復甦和崛起的過程中很多關鍵時刻。業績與聯儲局利率強相關？
經濟學專業出身的鬱亮，在讀《光榮與夢想》的時候，不知是否會思考那40年間聯儲局利率，對美國乃至全球的影響。
「春江潮水連海平」，聯儲局利率像潮汐一樣，讓世界經濟隨之陷入一個又一個「繁榮-危機-低迷」的循環之中。巨輪如萬科，也怕風浪。
24年前，鬱亮踏浪而行，逐浪而上，抓住了時代的機遇。1990年，時年25歲的鬱亮在北大同屆校友的引薦下，敲開了39歲萬科創始人王石的辦公室。
王石對年輕的鬱亮欣賞有加，走出王石辦公室後，鬱亮從體制內辭職，加入萬科，勇敢登船。11年後，2001年成爲萬科總經理，那一年，鬱亮36歲。
2004年，萬科成立20週年，鬱亮拋出一個當時看來異常膨脹的想法：10年後的2014年，萬科銷售額將達1000億元。
爲什麼說膨脹呢？2003年，萬科全年銷售額是63億。
那麼做到了嗎？做到了。
2010年，萬科銷售額1081億元，首次跨入千億級企業。
看看那一年的聯儲局。
2010年的聯儲局主席是本·伯南克，他於2006年2月1日接任格林斯潘出任聯儲局主席。2010年1月28日，伯南克獲得美國國會參議院最終投票確認連任。2022年，伯南克獲得諾貝爾經濟學獎。
作爲前聯儲局主席，伯南克是一名真正經歷過金融危機的政策實踐者，曾遇到2007年的次貸危機，並領導聯儲局應對2006-2010年全球金融危機和大衰退。
在伯南克2006年至2014年的任期內，長期採取0.00-0.25%的「零利率政策」，促使全球資本流動性增加，資金傾向於從接近零利率的美國流向其他市場，某種程度來說，就是向全球「大放水」。
再把眼光從聯儲局轉到萬科，那些年，萬科勢如破竹，銷售額逐年水漲船高。除了2008年銷售額低於前一年之外，從2009年開始逐年增長，2010年銷售額達到1081億元，比前一年增長70.5%。
接下來，更是一路高歌猛進。到2014年銷售額達到2151億元，比2010年又翻了一番，那一年，聯儲局依然是零利率政策。
通過一張表格來看更爲直觀。《全球財說》根據公開資料，整理了從2001年到2023年，萬科歷年房地產銷售額及大事記，和對應年份的聯儲局利率情況，發現萬科業績與聯儲局利率有極強的相關性。
之前提過的2009年到2014年，在聯儲局零利率政策下的快速增長自不必說。
比如說，2007年的523億元比2006年的212億元，銷售額增長147%，當年聯儲局由前一年加息週期轉爲減息週期；2020年萬科銷售額站在高崗上，站上7000億元臺階，當年聯儲局處於減息週期。
而到了2022年和2023年，萬科業績遇冷，特別是2023年只有3054億元，不及2020年7041億元的一半。與之相應，聯儲局從2022年3月開始進入加息週期，加息極爲激進，當年由0.00-0.25%加至4.00-4.25%。
時代的一粒沙，落在每個人肩頭都是一座大山。一隻在亞馬遜雨林中的蝴蝶扇動翅膀，可能會在兩週後引發美國德克薩斯州的一場龍捲風。聯儲局的利率，傳導到萬科巨輪就會影響其業績數據。白衣騎士降臨？
2024年甲辰龍年，地產龍頭仍不太平。8月30日晚間，萬科發佈2024年半年報，上半年實現營業收入1427.8億元，歸屬淨利潤虧損98.5億元，同比下降199.8%。
這是萬科上市33年來，首次交出虧損的中報成績單，前幾年即便艱難，萬科也始終保持盈利。
萬科也許早有預期，早在2018年，萬科就喊出「活下去」這樣振聾發聵的話語。但是，繼續矇眼狂奔，拿地依舊沒有手軟，居2018年全國房地產企業拿地top1，當年拿地金額1316億元，之後2019年1610億元、2020年1349億元、2021年1247億元。
截至2024年上半年末，萬科剔除預收賬款的資產負債率爲70.4%，仍踩紅線。
萬萬沒想到，聯儲局成了萬科的「白衣騎士」。
北京時間2024年9月19日凌晨2時，聯儲局宣佈，將聯邦基金利率的目標區間下調50個點子至4.75%-5%。自從2022年3月以來，聯儲局啓動了一輪近乎史無前例的激進加息，並從2023年7月起將政策利率維持在5.25%-5.5%高位。
公開報道顯示，就此次聯儲局減息發表觀點的萬科人士來自中國香港。萬科香港董事總經理周銘禧表示，聯儲局宣佈減息0.5厘，確定正式進入減息週期，恢復了觀望客戶的信心，加快入市意欲，爲香港樓市帶來刺激作用。
選擇從中國香港發聲，究其主要原因是香港的聯繫匯率制度。自1983年就開始在香港實施的聯繫匯率制度，通過嚴謹、穩健和透明的貨幣發行局制度，使港元匯率保持穩定在7.75至7.85港元兌1美元的區間內。
利率與匯率正相關，9月19日早間，中國香港金管局宣佈，將基準利率下調50個點子至5.25%。利率一降，利好香港本地房地產，這是直接可見的。
然而香港的銷售金額只佔萬科整體銷售金額不到1%。
但是，從此前的聯儲局利率與萬科業績相關性來看，如果聯儲局從本月開始的減息進入減息週期後，「爲有源頭活水來」，上半年淨虧損98.5億元的萬科，能否接住聯儲局減息的「潑天」富貴？「相信春天會來的」
回溯1990年，從鬱亮走進王石辦公室開始，命運的齒輪開始轉動。鬱亮也於2017年6月正式接棒王石，成爲萬科董事會主席，當時在發佈會上他的發言頗爲感性，哽咽說：「如果說沒有王石就沒有萬科的話，沒有王石也就沒有萬科鬱亮。」
萬科2003年開始對標的美國地產翹楚帕爾迪（另一翻譯「普爾特」），歷經70年發展屹立不倒。走過了《光榮與夢想》那個時代，也是美國2007年次貸危機後，在逆境中完成戰略調整，並相對成功地重新走出逆境的美國地產標杆企業。
雖然萬科銷售額僅僅用六年就超越了帕爾迪，但不得不承認，大哥還是那個大哥。
也許是受到聯儲局減息的鼓舞，鬱亮9月21日發文慶祝萬科成立40週年，稱「相信春天會來的」。萬科成立時間爲1984年5月30日，40週年慶祝文章選在聯儲局減息後發，頗有深意。
幾日後，萬科還等來了9月24日中國央行會同國家金融監管總局出臺的五項房地產金融新政策，包括：1、引導銀行降低存量房貸利率，預計平均降幅在0.5個百分點左右，將惠及5000萬戶家庭，1.5億人口；2、統一房貸最低首付比例至15%，全國層面的商業性個人住房貸款，將不再區分首套房和二套房；3、房企存量融資展期、經營性物業貸款等階段性政策，從2024年12月31日延長到2026年12月31日；4、優化保障性住房再貸款政策；5、支持收購房企存量土地。
這其中的第五條簡直就是萬科的「強心劑」，萬科不惜高負債拿了那麼多地，也可以用來盤活。「在將部分地方政府專項債券用於土地儲備基礎上，研究允許政策性銀行、商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。」中國央行行長潘功勝表示。
截至2024年9月30日，萬科A（000002）股價較聯儲局9月19日減息那天累計漲幅近50%，疊加政策利好和市場整體走高，已收穫三個漲停。
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