重估中國房地產。
仿若一個輪迴。2014年「930」新政全面引爆了樓市投資潮，拉開了房地產市場波瀾壯闊的八年，國民財富也隨之快速增長。
十年後，房地產市場預期低迷之際，又迎來史無前例的“929“新政。
廣州時隔14年取消限購、上海、深圳等一線城市繼續鬆綁、存量房貸利率下調……繼高層9月26日發聲，提出房地產市場「止跌回穩」後，趕在十一黃金週前，一套政策組合拳在9月29日快速落地。
樓市政策落地的同時，對股市的支持政策接連出台，A股、港股也已提前反應。從上證指數打響2700點保衛戰，到突破3300點，短短數日，恍若隔世。
資產價格的快速修復，讓市場預期發生了大反轉。如果造福效應持續，消費者的購買力將隨之逐步修復。穩預期才能穩信心，這會是打破過去三年下沉螺旋的關鍵。
房地產也能夠伴隨着這輪中國資產重估週期，走出泥濘，進入全新階段。對於接下來的市場，理應更加樂觀。
當然，全新的週期裏，房地產市場的主要參與者，以及遊戲規則，都發生了翻天覆地的變化。市場正在回來，但一切都不一樣了，樓市也難現潑天富貴。
搶籌
繼高層提出房地產市場「止跌回穩」說法不過3天時間，住建部罕見地針對一線城市提出政策寬鬆指引。
9月29日的住建部黨組會議上提出，支持一線城市用好調控自主權。隨後，一線城市政策快速跟上。廣州打響一線城市取消限購第一槍，上海、深圳的限購要求也是近二十餘年最寬鬆的狀態。
相比「5.17新政」，此番政策落地速度更快，力度更強。從股市到樓市，地產行業更是迎來了久違的暖意。
投資者正用真金白銀搶籌。過去三個交易日裏，上市房企的股價快速被拉出底部區域。
在港上市的出險房企，股價動輒翻倍。 $融創中國 (01918.HK)$ 十日漲幅逼近2倍， $世茂集團 (00813.HK)$ 、 $富力地產 (02777.HK)$ 、 $旭輝控股集團 (00884.HK)$ 、 $雅居樂集團 (03383.HK)$ 均實現股價翻倍。
有多位房產中介表示，新政出臺後，業主顯然更有底氣了，開始出現反價。像深圳網紅樓盤華潤城潤府，多套房源掛牌價普遍上調30-100萬元不等；在上海、廣州等地，也出現業主本在和客戶協商價格，新政後業主漲價，客戶立馬接受的現象。
一手房市場也喜報連連。某華南房企深圳營銷負責人對華爾街見聞表示，9月29日當晚新政出爐前，該公司在深圳項目3小時就銷控6套，隨後在9月30日上午，又售出了13套。
龍湖集團人士成，在新政出臺後，不少此前出於對市場的觀望或首付限制沒有出手的客戶立即下定，客戶購買信心和支付能力在新政支持下大幅提升。像上海龍湖觀萃項目，9月27日首開便「日光」，賣出15億；北京龍湖觀萃則在9月單盤銷售10億後，還將在十一期間加推，待假期結束後預計將全線漲價。
投資者、房企銷售和中介們都希望抓住這難得的政策窗口期，加速搶收。
在受訪者看，從資本市場的角度來看，房企或已逐漸走出低谷期，但樓市尚需進一步政策呵護，改善市場預期。
一個明顯的指標是市淨率（PB）的修復。在此輪股價上漲前，投資者對於房企普遍給予較低估值，認爲房企需要大幅折價出售資產。這也使得，萬科A、龍湖和中海地產等頭部房企此前市淨率在0.3左右，出險房企的市淨率則更低，在0.1-0.2附近。隨着此輪股價上漲，龍頭房企的市淨率則來到0.5以上，仍有一定修復空間。
瑞銀全球金融市場部中國主管房東明認爲，在近期強政策信號的推動下，市場預期已經有了比較明確的改變，投資者信心也有顯著恢復。接下來的關鍵是基本面的跟進。
通常股市會領先於行業3-6個月反轉、企穩，並隨着基本面的穩定，股價隨之穩住。樓市的見底回升，也同樣需要一定時間穩住預期，形成可持續的正反饋。
中原地產市場分析師盧文曦判斷，從交易量的角度來看，上海等城市的樓市交易量有望止跌企穩，四季度成交量則會走出翹尾行情。
中信證券分析師陳聰指出，一線城市房價有望在年內率先止跌，從而帶動全國其他地方房價止跌。若政策並未達到止跌目標，則預計各地仍有充裕的、進一步出台政策的空間。
這個過程中，資產端若能修復，將讓房企的價值進一步增厚，業績也會更有彈性。尤其是中海、萬科等在覈心城市密集佈局、還有大量資產的房企能夠率先受益。
沿着股價修復，基本面穩固，資產價值修復的路徑，房地產估值也能得以重估。
週期
成也預期，衰也預期。預期的作用下，人類的歡愉與苦楚也成倍放大，成爲週期輪轉中的註腳。
從巨頭喊出萬億口號、千億黑馬狂飆，到昔日巨頭不斷倒下，國企也慄慄自危。短短十年，已換了人間。
每一輪週期當中，房企、機構和購房者形成了關係微妙的三角循環。房價持續上漲的預期，刺激着購房者不斷放大槓桿入市；房企也在過去走上「高週轉、高負債、高槓杆」的路子，爭搶地王；背後則是金主湧現，金融機構爲購房者、房企源源不斷提供彈藥。
這也使得在2014年930新政後，持續到2016年末的寬鬆週期，推動着房地產市場開啓了一場波瀾壯闊的上升週期。中國新房銷售面積從2014年時12億平米，一路飆升至2019-2021年時的17-18億平米規模。
期間，在金融的支持，預期放大作用下，市場出現供需錯配。大量商品房被賣給了加槓桿上車的人，以及互聯網、金融等行業的高收入人群；如今，「去槓桿」成爲主旋律，疊加經濟增速放緩，高薪行業盛景不再，地產行業的繁榮也難以持續。
這也意味着，此次樓市的寬鬆，難現十年前的輝煌。
瑞銀亞洲經濟研究主管汪濤認爲，在高層提出穩定房地產市場，並列出該行業的一些關鍵問題後，具體執行情況將是關鍵。至少從目前看，還未有政策表明，去庫存項目或融資即將發生重大調整，或是對開發商的信貸支持即將大幅加強。
有分析人士稱，目前的政策主要還是在對限購、信貸進一步寬鬆，讓更有意願、能力的人加槓桿，主要是釋放改善性需求。如果接下來在財政政策上還能進一步跟進，樓市整體預期恢復的速度，有望提速。
中信證券則分析指出，預計政策上接下來會加快改革房地產融資模式和預售模式，加快建立房地產發展新模式，告別高槓杆、高負債、高週轉的三高模式。需求端也以釋放改善性需求，嚴控增量，優化存量爲主。
無論是房企融資模式上從過去總對總轉向項目抵押貸款，還是在商業物業、租賃住房等領域公募REITs常態化發行，都昭示着房地產市場接下來發展方向已變。
房地產市場的止跌回穩，也絕非走上過去的老路，大開大合。而是要在全新的經濟環境、行業週期裏，尋找到行業可持續、健康發展的新路。一個新的房地產時代帷幕也隨之拉開。
編輯/Rocky
