三十余年精耕细作，未来增量空间广阔，首次覆盖给予“买入”评级龙湖集团1993 年起步于重庆，三十年精耕细作铸就行业民企运营典范。公司形成开发、运营、服务三大业务板块协同发展，多航道业务助力公司未来业绩增量空间广阔。我们预计公司2024-2026 年营收分别为1580.4、1533.0、1491.4 亿元，同比增速分别为-12.6%、-3.0%、-2.7%；归母净利润分别为108.4、121.1、131.8亿元；摊薄后EPS 分别为1.57、1.76、1.92 元，当前股价对应PE 为6.8、6.1、5.6 倍。首次覆盖给予“买入”评级。

多航道业务协同，助力高质量发展

公司聚焦开发、运营及服务三大业务，涵盖五大航道的全面布局。其中地产开发深耕核心城市，土储充裕，满足未来3 年以上发展；商业投资发展逾20 载，截至2023 年底累计进入30 余座城市，分别获取和已开业141 和88 座购物中心；长租公寓已开业门店数超300 家，出租率95.5%，累计已开业12.3 万间房源，已开业规模行业第2；物管和代建业务加速拓展，助力公司未来高质量长期发展。

核心业绩平稳，业务结构持续优化

公司核心业绩短期承压，2023 年实现营业收入、归母净利润分别为1810.9、128.5亿元，分别同比-27.8%、-47.3%。业绩短期承压主要由于地产开发业务结转收入下降。公司业务结构持续优化，2018 至2023 年期间，运营及服务业务营收占比不断上升，2023 年运营及服务业务营收248.8 亿元，同比增长5.7%，5 年复合增长率达25%，营收占比13.8%，相较于2018 年增长7.7 个百分点。

财务盘面保持稳健，债务结构安全稳定

公司连续7 年保持“三道红线”绿档水平。截至2023 年底，现金短债比2.25 倍，净负债率56%，公司剔除预收款后的资产负债率60%，达到近六年来最低水平。

公司长短债结构持续优化，平均贷款年限进一步拉长1.18 年至7.85 年，截至2026年底，公司无境外到期债券。

风险提示：销售市场复苏不及预期、商业项目开业进展及出租率不及预期。