具体来看，央行引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右；将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。①央行宣佈引導商業銀行將存量房貸利率降至新發房貸利率附近，預計平均降幅大約在0.5個百分點左右。②預期貸款市場報價利率（LPR）、存款利率將會對稱下行。
財聯社9月24日訊（記者 史思同）「千呼萬喚」下，存量房貸利率新一輪調整終於迎來希望。
9月24日上午，中國人民銀行行長潘功勝在國務院新聞辦公室新聞發佈會上明確提出，將降低存量房貸利率並統一房貸最低首付比例。
具體來看，央行引導商業銀行將存量房貸利率降至新發房貸利率附近，預計平均降幅大約在0.5個百分點左右；將全國層面的二套房貸最低首付比例由25%下調到15%，統一首套房和二套房的房貸最低首付比例。
在業內人士看來，此次政策落地後將有效遏制提前還貸潮，緩解其對居民消費的衝擊，同時有助於推動樓市企穩回暖。但對銀行而言，存量房貸利率下調或將促使銀行淨息差進一步下行，從而加大經營壓力。
「預期貸款市場報價利率（LPR）、存款利率將會對稱下行。此外，前幾輪存款利率下調的效果也在累積顯現。持續綜合考慮各項政策後，銀行淨息差能夠保持基本穩定。」潘功勝表示。據東方金誠測算，若存款利率平均下調6.4個點子，即可彌補存量房貸利率下調50個點子對銀行利潤帶來的影響。
第二輪存量房貸利率下調勢在必行，有效遏制提前還貸現象
「央行此次政策，覆蓋存量房貸和新購房需求，是迄今爲止力度最大、惠及面最大的一項房貸政策，爲購房成本降低、持續增強購房信心、持續降低存量房貸風險發揮了積極的作用。」上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示。
在他看來，此次政策統籌了存量房貸和增量房貸，同時也具有刺激消費、防範風險的導向。一方面，存量房貸利率若下調50個點子，對於100萬貸款本金、30年等額本息的還貸方式，月供可以減少300元，實實在在爲購房者或還貸家庭減輕月供負擔。同時，二套房貸首付比例調整，也進一步提高了居民購房的能力。
另一方面，存量房貸本身利率過去偏高，月供違約風險增大，也會產生提前還貸等事件。此次調整有助於穩住存量房貸、增加新購房按揭貸款需求，也有助於銀行防範風險、拓寬業務，真正促進房貸業務的健康發展。
「此次政策將有效遏制提前還貸潮，緩解其對居民消費的衝擊。同時，這也在釋放穩樓市的積極信號，有助於推動樓市企穩回暖。」東方金誠首席宏觀分析師王青認爲，當前存量房貸利率確實有比較大的下調空間，否則無法遏制提前還貸潮，及其對居民消費的衝擊。
實際上，早在去年9月份，存量首套房貸利率就已進行過一輪大規模調整。不過從實際效果來看，去年該輪存量房貸利率較大幅度下調，並沒能有效改善今年以來消費低迷態勢，提前還貸潮現象依然較爲明顯。
央行2023年第四季度貨幣政策執行報告顯示，首輪調整落地後，共有超過23萬億的存量首套房貸利率完成下調，調整後加權平均利率爲4.27%，平均降幅73個點子。而相較之下，受LPR下調及「517」樓市新政影響，今年7月新發個人住房貸款利率已降至3.4%。
「今年以來存量房貸利率和新發放房貸利率之間的利差再度迅速拉大，接下來啓動第二輪存量房貸利率下調勢在必行。」王青預計，本輪調整中，不僅存量首套房貸利率會下調，存量二套房貸利率也會下調。在樓市企穩回暖之前，存量房貸利率會跟進新發放房貸利率持續下調。
LPR、存款利率將會對稱下行，銀行淨息差能夠保持基本穩定
值得關注的是，居民還貸壓力得以減輕的同時，業內普遍認爲，息差持續收窄趨勢下，存量房貸利率的下調也將進一步加大銀行經營壓力。
上海金融與發展實驗室主任曾剛告訴財聯社記者，存量房貸減息，有利於降低貸款持有人的付息成本，增加可支配收入，也是降低融資成本的一種體現，對於促進消費以及穩定居民信心等方面也能夠起到一定積極作用。
但對銀行而言，存量房貸利率下調後，會對銀行貸款端的收益水平產生影響，淨息差也將進一步下行。由於存量按揭貸款在各家銀行的佔比有所不同，相對而言，零售業務佔比高的銀行所受影響也將會更大。
「截至6月末，存量房貸規模爲37.8萬億，利率下調0.5個百分點，意味着銀行1年的利息收入就要減少1890億，約相當於2023年銀行業利潤總額的8.2%左右。」王青表示。不過在他看來，這個難題並非根本性障礙，監管層可通過引導商業銀行有序下調存款利率的方式予以緩解。
據王青分析，截至6月末，商業銀行各項存款餘額爲296.5萬億元。這意味着若存款利率平均下調6.4個點子，即可彌補存量房貸利率下調50個點子對銀行利潤帶來的影響，能夠在減輕房貸居民家庭負擔的同時緩解對銀行利潤的擠壓。
實際上，潘功勝在發佈會上也進一步表示，本次利率調整對銀行淨息差的影響總體中性。下調存量房貸利率將減少銀行的利息收入，但也會減少提前還貸。此外，預期貸款市場報價利率（LPR）、存款利率將會對稱下行，而前幾輪存款利率下調的效果也在累積顯現。持續綜合考慮各項政策後，銀行淨息差能夠保持基本穩定。
此外，曾剛也同樣指出，短期而言，銀行將會面臨更大的息差下行壓力，不過中長期而言，存量貸款利率下降，也有助於銀行減少提前還貸現象帶來的長期損失。
對於後續息差壓力，他建議，銀行需進一步的優化資產負債結構，壓降負債端成本，同時貸款端更要強化具有潛在發展空間的領域，特別是五篇大文章相關領域的投放等，通過優化信貸結構，提升生息資產的收益水平，從而應對息差挑戰。