来源：格隆汇
作者：顾树

市场期待已久的存量房贷利率下调，落地了。

受此影响，A股地产股、物业股走强。

港股内房股大涨，板块已连续5个交易日收红。个股层面，$富力地产 (02777.HK)$涨超10%，$旭辉控股集团 (00884.HK)$涨超6%，$融创中国 (01918.HK)$、$龙湖集团 (00960.HK)$、$华润置地 (01109.HK)$等涨超4%。

四箭齐发

今日，中国央行在新闻发布会上宣布了多项支持房地产、房企的举措。

一是，降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例。引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。同时，统一首套房、二套房的房贷最低首付比例为15%。

二是，央行将支持收购房企存量土地。在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。必要时，人民银行可提供政策支持。

三是，央行将优化保障性住房再贷款政策，此前创设的3000亿元保障性住房再贷款中的央行资金支持比例将由60%提高至100%，增强对银行、收购主体的市场化激励。

四是，延长两项房地产金融政策文件的期限。此前，人民银行和金融监管总局出台了金融16条、经营性物业贷款两项阶段性政策，两项政策的有效期将从2024年12月31日延长到2026年的12月31日。

以上政策中，市场比较关注的还是存量房贷利率下调。

今年以来，央行分别于2月、7月两次下调5年期LPR至3.85%，累计下调幅度35基点。

据天风证券此前测算，当前存量房贷的平均利率大约是4.21%，而今年二季度新发行房贷的平均利率是3.45%，两者间的利差有76基点，剔除年内5年期LPR下调的35基点，存量房贷利率的最大下调空间为40基点。

对资本市场影响几何？

当前，房地产行业仍处于筑底阶段，央行此次重磅出手，提振市场信心，行业有望企稳回暖。

从过往经验来看，存量房贷利率的调整方式包括两种：一是直接变更合同约定的利率水平，二是通过新发贷款置换存量房贷。

影响上，存量房贷利率调降后，有望带来两方面的利好：一是有效缓解提前还贷现象，二是持续提升居民消费能力。

投资上，天风证券认为，房贷利率下调也会提升长久期债券对银行的配置吸引力，就短期而言，降存量房贷利率对债市是明确的利好。对股市而言是短期中性，同时也让中长期的改善时点可能更早到来。

开源证券认为，在新增房贷利率不断压降、商品房销售数据降幅仍未筑底等背景下，存量住房贷款利率调整政策出台，助力住房市场筑底企稳。持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。

推荐标的：1）$保利发展 (600048.SH)$、$招商蛇口 (001979.SZ)$、$中国海外发展 (00688.HK)$、$建发股份 (600153.SH)$、$越秀地产 (00123.HK)$等优质央国企；2）$万科A (000002.SZ)$、$绿城中国 (03900.HK)$、$滨江集团 (002244.SZ)$、$新城控股 (601155.SH)$等财务稳健的民企和混合所有制企业。

不过，中金指出，未来1-3年高库存对房价带来的压力仍存，企业经营端的历史包袱仍有待消化，走出去库存、去杠杆的周期有待时日。在盈利和净资产端改善空间有限的情形下，出现长期趋势性投资机遇的概率不大；但中短期内政策潜在调整仍可能带来一定的交易性机会。

编辑/rice