投资拿地放缓，销售弱于大市：2024 年1-8 月，公司累计实现销售面积322 万平米，同比下降46.4%；累计实现销售额476 亿元，同比下降56.3%，同期克而瑞百强房企操盘销售额同比下降约36.5%，公司销售表现弱于大市，主要受市场需求疲弱及公司近一年拿地活动放缓有关。截至24 年6 月末，公司总土地储备约3589 万平米，其中一、二线城市占比约75%，可售土储充裕。事件：9 月19 日，公司發佈《金地集團投資者關係活動記錄表》。
點評：跨越償債高峰，守住信用底線，銷售弱於大市，業績延續承壓。
跨越償債高峰，守住信用底線：24 年上半年公司如期償還各項公開債務，截至24 年上半年末，公司有息負債合計817 億元（較23 年末降低102 億元），短債佔比47.4%，銀行借款佔比爲88.9%，綜合融資成本4.38%，其中一年到期的應付債券87 億元，包括美元債餘額約人民幣34 億元。24 年8 月，公司已如期償還到期的4.8 億美元債，目前，公司已無存續境外美元債。24 年內公司剩餘待償還公開市場債務爲11 月-12 月份合計到期的30 億元中票。截至24 年上半年末，公司在手貨幣資金231 億元，於各銀行金融機構剩餘授信額度1642 億元，剔除預收款項後的資產負債率60.0%，淨負債率53.0%，現金短債比0.54倍。整體上，公司有息負債規模穩步下降，總體財務槓桿水平穩健，短期現金流仍顯承壓，但度過公開債務高峰期後現金流週轉將更加從容。
投資拿地放緩，銷售弱於大市：2024 年1-8 月，公司累計實現銷售面積322 萬平米，同比下降46.4%；累計實現銷售額476 億元，同比下降56.3%，同期克而瑞百強房企操盤銷售額同比下降約36.5%，公司銷售表現弱於大市，主要受市場需求疲弱及公司近一年拿地活動放緩有關。截至24 年6 月末，公司總土地儲備約3589 萬平米，其中一、二線城市佔比約75%，可售土儲充裕。
開發結算表現低迷，業績短期延續承壓：24 年上半年，公司實現營收211 億元，同比下降42.7%，其中房地產結算收入141 億元，同比下降54.7%，主要因前期房地產銷售下滑影響；公司綜合毛利率爲11.0%，同比降低5.4pct，其中，房地產開發毛利率同比下降5.6pct 至9.2%，開發業務毛利仍處下滑趨勢，拖累整體毛利表現；公司歸母淨利潤爲-33.6 億元，同比下降319.4%，主要因房地產開發結算規模和毛利下降以及大幅計提資產減值損失（20.9 億元）、信用減值損失（7.9 億元）等，預期短期內業績仍將承壓。
盈利預測、估值與評級：考慮到房地產市場需求復甦緩慢、公司暫緩拿地，公司銷售額和利潤率或仍將面臨較大壓力，存貨存在減值風險，我們下調公司24-25年歸母淨利潤預測爲-69.0/-32.9 億元（原預測爲79.0/89.0 億元），新增公司26 年歸母淨利潤預測爲-16.4 億元，當前股價對應公司24-26 年的PB 分別爲0.32/0.34/0.35 倍，公司作爲頭部老牌房企具備較強開發運營實力，短期內度過公開債務高峰期，現金流週轉更加從容，但目前公司銷售壓力較大，現金流仍有所承壓，業績下滑壓力較大且短期暫無改善跡象，我們下調公司評級至「中性」。
風險提示：債務逾期風險，銷售及項目交付不及預期，市場下行超預期等風險。