■インテリックス<8940>の業績動向
2. 事業セグメント別動向
(1) リノベーション事業分野
リノベーション事業分野の売上高は前期比7.0%増の34,781百万円、売上総利益は同9.3%減の3,744百万円、営業利益は同26.6%減の550百万円となった。売上高の内訳を見ると、物件販売はリノヴェックスマンションの販売件数減少(同2.0%減の1,129件)を平均販売単価の上昇(同6.5%増の2,799万円)でカバーし、同4.3%増の31,610百万円となり、賃貸収入は手持ち物件の減少により同21.0%減の115百万円となった。また、その他収入は同50.3%増の3,055百万円となった。リノベーション内装事業が法人からの受注増により同21.7%増の2,100百万円と好調に推移したほか、再生住宅パートナーによる買取再販支援事業が伸長した。また、規模はまだ小さいが中古マンション直販専門サイト「FLIE」を通じた他社物件の取扱手数料等も増収に寄与した。「FLIE」は2023年1月まで首都圏でサービス提供していたが、その後エリアを拡大し現在は北関東・甲信エリアを除くすべてのエリアで3,000件を超える物件を取り扱う規模にまで拡大している。売上総利益の内訳については、物件販売が同11.6%減の3,365百万円、賃貸収入が同22.0%減の79百万円とそれぞれ減少した一方で、その他収入は同36.4%増の299百万円となった。
リノヴェックスマンションの売上総利益率は長期滞留物件の売却を優先し、販売価格の調整を行ったことから前期の12.6%から10.6%に低下したが、半期ベースでは上期の9.8%を底に、下期は11.9%と回復に転じている。長期滞留物件の販売がほぼ一巡したことに加えて、事業期間も上期の211日から下期は193日とやや改善したことが要因だ。販売期間については上期の139日に対して下期は140日とほぼ変わらなかったものの、施工期間が72日から53日に短縮した。配管なども含めた改修作業が多くなる築古物件の仕入を抑制したことや、仕入プロセスの効率化に取り組んだことが要因だ。
四半期ベースの仕入・在庫件数と売上総利益率の動きを見ると、在庫件数については2023年5月期第3四半期末の782件がピークとなり、その後は仕入活動を抑制したことにより2024年5月期第2四半期末には452件まで絞り込んだ。在庫調整がほぼ完了したことを受けて第3四半期以降は仕入活動も積極化したことから第4四半期末の在庫件数は524件となり、現在の水準はほぼ適正水準と同社では見ている。売上総利益率は2024年5月期第1四半期に8.5%まで落ち込んでおり、この期間に長期滞留物件の販売促進に注力したことがうかがえる。第2四半期以降は徐々に売上総利益率も上向き、第4四半期には12.5%と同社が目標としている水準まで回復している。
リノヴェックスマンションの販売件数を地域別で見ると、首都圏が前期比2.2%減の530件、地方エリアが同1.8%減の599件といずれも減少した。同期間(2023年6月~2024年5月)における首都圏の中古マンション成約件数は前年同期比5.4%増、地方エリアについては同4.9%増※となっており、市場全体が堅調に推移するなかで同社は仕入調整を政策的に実施したことにより、ややシェアを落とす格好となった。実際、仕入件数は同31.6%減の869件、うち首都圏で同28.0%減の389件、地方エリアで同34.3%減の480件といずれも大きく減少した。ただ、四半期ベースでは第1四半期の143件を底にして上向きに転じており、第4四半期は288件まで回復している。
※ 同社が支店を置く都道府県の中古マンション成約件数
(2) ソリューション事業分野
ソリューション事業分野の売上高は前期比9.3%減の7,920百万円、売上総利益は同5.2%増の2,087百万円、営業利益は同34.9%増の1,223百万円となった。売上高の内訳を見ると、物件販売が同24.9%減の5,259百万円、賃貸収入が同7.0%減の942百万円、ホテル事業を中心としたその他収入が同137.6%増の1,718百万円となった。また、売上総利益は物件販売が同19.5%減の1,005百万円、賃貸収入が同6.7%減の495百万円、その他収入が同186.5%増の587百万円となり、ホテルの稼働率上昇による利益貢献が売上総利益及び営業利益の増益要因となった。
物件販売については、リースバック物件の流動化で1,844百万円、不動産小口化商品の新シリーズとなる「アセットシェアリング+」で790百万円の売上計上があったものの、1棟もの収益物件の販売減により減収減益となった。「アセットシェアリング+」は、運用対象不動産を複数物件組み合わせた商品のことで、異なるタイプや種別、地域の物件を組み合わせることでリスクの軽減をはかっている。第1弾として、東京(両国)、川崎、札幌にある3つのレジデンスを組み入れた商品の第1期販売を実施し、2024年5月より運用を開始した(予定利回り約4.84%、運用期間10年)。
その他収入のうち、ホテル事業の売上高は同88.2%増の10億円強となった。インバウンド需要の回復とともに「LANDABOUT(ランダバウト)」(東京都台東区)や「モンタン博多」(福岡県福岡市)の稼働率が約9割まで上昇したことに加え、宿泊料も上昇したことが大幅増収につながった。なお、ホテル施設については当面の間、自社保有を続ける方針のようだ。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 佐藤 譲)
■Intelix (8940) 的業績趨勢
2。按業務領域劃分的趨勢
(1)裝修業務領域
裝修業務領域的銷售額比上一財年增長了7.0%,至347.81億日元,毛利下降了9.3%,至37.44億日元,營業利潤下降了26.6%,至5.5億日元。從銷售細分來看,房地產銷售涵蓋了Renovex公寓銷售數量的減少(減少2.0%,減少了1,129套),平均銷售單價上漲(2799萬日元,同期增長6.5%),同期增長4.3%,至316.1億日元,租金收入同期下降21.0%,至1.15億日元。此外,其他收入較同期增長了50.3%,達到30.55億日元。室內裝修業務表現良好,達到2,1億日元,比同期增長21.7%,這要歸因於企業訂單的增加,再生住房合作伙伴的購買和轉售支持業務也有所增長。此外,儘管規模仍然很小,但通過二手公寓直銷專業網站 「FLIE」 向其他公司收取的房產的手續費等也促進了銷售的增長。「FLIE」 在2023/1年之前在東京都會區提供服務,但隨後擴大了該區域,現在已擴展到可處理除北關東/甲信地區以外的所有地區的3,000多處房產的規模。至於毛利細分,房地產銷售下降了11.6%,至33.65億日元,租金收入分別下降了22.0%至7,900萬日元,而其他收入增長了36.4%,至2.99億日元。
由於調整了銷售價格,Renovex公寓的毛利率從上一財年的12.6%下降至10.6%,但按半年計算,上半年觸底至9.8%,下半年開始回升至11.9%。除了長期停留的房產的銷售幾乎結束外,原因是營業期也從上半年的211天略有改善到下半年的193天。至於銷售期,儘管從上半年的139天幾乎沒有變化,下半年的140天,但施工期從72天縮短到53天。原因是他們壓制了舊房產的購買,那裏有大量的翻新工程,包括管道等,並且努力提高購買過程的效率。
從購買/庫存項目數量和毛利率的季度變動來看,庫存物品數量在截至2023/5財年的第三季度末達到峯值,爲782件,然後由於購買活動受到抑制,在2024/5財年第二季度末縮小到452件。由於庫存調整已接近完成,採購活動在第三季度之後開始活躍,因此截至第四季度末,庫存物品數量爲524個,該公司認爲目前的水平幾乎處於適當水平。毛利率在2024/5財年第一季度降至8.5%,可以看出,已努力促進在此期間停留了很長時間的房地產的銷售。從第二季度開始,毛利率逐漸提高,並在第四季度恢復到公司12.5%的目標水平。
從按地區劃分的Renovex公寓的銷售數量來看,大都市區比上一財年下降了2.2%,至530例,該地區下降了1.8%,至599例。同期(2023/6至2024/5年),東京都市區的二手公寓合同數量比去年同期增長了5.4%,地區增長了4.9%*,儘管整體市場保持穩定,但該公司以政策方式實施了購買調整,因此其市場份額似乎將略有下降。實際上,購買量下降了31.6%,至869個,其中大都市區下降了28.0%,該地區下降了480個,下降了34.3%,所有這些都大幅下降。但是,按季度計算,它在第一季度觸底反彈了143例,然後轉爲上升,在第四季度回升至288例。
※ 公司設有分支機構的縣的二手公寓合同數量
(2) 解決方案業務領域
解決方案業務板塊的銷售額較上一財年下降了9.3%,至79.2億日元,毛利增長了5.2%,至20.87億日元,營業利潤增長了34.9%,至12.23億日元。從銷售細分來看,房地產銷售下降了24.9%,至52.59億日元,租金收入下降了7.0%,至9.42億日元,以酒店業務爲中心的其他收入增長了137.6%,至17.18億日元。此外,毛利爲10.05億日元,比同期下降19.5%,租金收入同期下降6.7%,至4.95億日元,其他收入增長186.5%,至5.87億日元,酒店入住率上升帶來的利潤貢獻是毛利和營業利潤增長的因素。
在房地產銷售方面,由於回租物業的證券化,銷售額爲18.44億日元,「資產共享+」(一系列新的房地產微型化產品)的銷售額爲7.9億日元,但由於與一棟建築物一樣多的盈利物業的銷售減少,銷售額和利潤均有所下降。「資產共享+」 是一種將要管理的房地產與多個房產相結合的產品,通過組合不同類型、類型和地區的房產來降低風險。作爲第一步,對包含東京(兩國)、川崎和札幌三套住宅的產品進行了第一階段的銷售,並於2024/5年開始運營(計劃收益率約爲4.84%,運營期爲10年)。
除其他收入外,酒店業務的銷售額同期增長了88.2%,達到略高於10億日元。除了隨着入境需求的恢復,「LANDABOUT(landabout)」(東京臺東區)和 「Montan Hakata」(福岡縣福岡市)的入住率上升至約90%外,住宿費也有所上漲,導致銷售額急劇增加。請注意,政策似乎是暫時繼續擁有內部酒店設施。
(作者:FISCO 客座分析師佐藤喬)